從去年末至今年初呈現出較熱態(tài)勢的樓市，在各地集中出臺調控政策的背景之下逐漸冷卻。近日，貝殼研究院發(fā)布2021年一季度市場(chǎng)季報，全國新房、二手房市場(chǎng)成交量同比漲幅較大，卻在3月快速回調。報告指出，調控之下，新房市場(chǎng)已進(jìn)入降溫通道，租賃旺季歸來(lái)，市場(chǎng)將持續升溫，而二手房市場(chǎng)規模見(jiàn)頂，拐點(diǎn)可能在二季度出現。

　　調控之下新房市場(chǎng)快速回調

　　基于低基數及各地集中推盤(pán)，2021年新房市場(chǎng)成交量大增。貝殼研究院數據顯示，2021年一季度，66城新房成交量同比增長(cháng)近1倍。與2019年同期相比，增幅達到40%，其中一線(xiàn)城市新房成交套數增長(cháng)58.5%，二線(xiàn)城市增長(cháng)32.6%，三四線(xiàn)城市增長(cháng)43.8%。

　　近期頻頻出臺的調控政策令樓市熱度迅速下滑。一季度以來(lái)，北上廣深及?？?、杭州、西安、成都等城市對經(jīng)營(yíng)貸違規進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行嚴格審查，對于違規使用者要求提前還貸。此外，銀行還針對房地產(chǎn)的定向加息窗口開(kāi)啟。3月，貝殼研究院監測60個(gè)城市平均首套、二套房貸款利率較去年12月分別提高6個(gè)、7個(gè)基點(diǎn)。

　　雖然市場(chǎng)成交增速最快，但一線(xiàn)城市在調控之下的回調速度也最快。貝殼研究院數據顯示，3月，一線(xiàn)城市成交面積較2019年同期增速回調17.3個(gè)百分點(diǎn)。其中一季度新房成交面積較2019年同期大增124.7%的深圳，本應屬旺季的3月成交甚至不及1月;二線(xiàn)城市3月成交面積較2019年同期也回調了7.4個(gè)百分點(diǎn);三四線(xiàn)則在核心城市拉動(dòng)下整體成交增速上漲，3月成交面積較2019年同期增長(cháng)5.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　值得關(guān)注的是，杭州、南京、廈門(mén)、寧波等全國重點(diǎn)區域的強二線(xiàn)城市，2021年一季度成交面積較2019年同期有0.8-2.3倍的增長(cháng)，尤其廈門(mén)、南京等城市在人才安居政策推動(dòng)下保持較高活躍度。貝殼研究院分析師表示，市場(chǎng)不斷向核心城市聚焦，疊加區域規劃利好，二線(xiàn)及強三線(xiàn)城市將成為拉動(dòng)整體市場(chǎng)增長(cháng)的重要動(dòng)力，但城市分化亦將明顯。

　　二手房拐點(diǎn)或將于二季度出現

　　與新房市場(chǎng)同步，全國重點(diǎn)18城2021年一季度二手房成交量創(chuàng )2017年以來(lái)單季度成交新高，較去年四季度增長(cháng)14%。貝殼重點(diǎn)監測的35城二手房?jì)r(jià)格指數也保持環(huán)比上漲，3月，35城整體指數環(huán)比上漲 1.4%，較去年 12月上漲3.0%。

　　一季度前期一線(xiàn)城市樓市熱度較高，特別是1月份，深圳、北京二手房成交量環(huán)比增幅超30%，上海環(huán)比增長(cháng)20%，房?jì)r(jià)漲幅居全國前列，較熱的態(tài)勢隨即引發(fā)調控收緊，二三月份市場(chǎng)熱度被抑制。貝殼研究院指出，二手房指導價(jià)對于深圳樓市的調控效果顯著(zhù)，新政出臺一周深圳二手房成交較新政前下降了70%，二手房?jì)r(jià)格指數環(huán)比漲幅在1月后持續收窄;上海一季度二手房成交量環(huán)比微降，春節后較春節前下降23%，二手房?jì)r(jià)格指數環(huán)比漲幅連續兩個(gè)月收窄。

　　從統計數據可以看出，二手房市場(chǎng)出現結構調整，熱度正逐漸向二線(xiàn)城市轉移。貝殼研究院的數據顯示，一季度，合肥二手房成交量環(huán)比增約60%，廈門(mén)環(huán)比增約50%，成都、武漢環(huán)比增幅超過(guò)30%。北方城市則在經(jīng)歷了3年的調整之后，積累的購房需求帶來(lái)市場(chǎng)周期性修復，廊坊3月份二手房成交量?jì)H低于2017年一季度的成交高峰，青島二手房?jì)r(jià)格指數3月止跌轉漲，濟南、煙臺等城市二手房?jì)r(jià)格指數平穩上漲。

　　一季度以來(lái)，地方樓市密集出臺調控政策，重心向二手房市場(chǎng)轉移。東莞、無(wú)錫、成都等城市出臺政策明確建立或完善二手房網(wǎng)簽交易價(jià)格發(fā)布機制。貝殼研究院數據顯示，3月，35城二手房景氣度指數降至40以?xún)?，為去年下半年以?lái)首次出現回調。貝殼研究院預計，本輪由金融寬松、市場(chǎng)過(guò)熱預期帶來(lái)的上行周期將進(jìn)入尾聲，向下調整的拐點(diǎn)可能在二季度出現。

　　近九成城市房租指數環(huán)比上漲

　　不同于新房與二手房市場(chǎng)回調之勢，春節后住房租賃旺季歸來(lái)。數據顯示，全國租賃市場(chǎng)成交量從去年9月開(kāi)始連續5個(gè)月環(huán)比下降，在今年2月首次止跌上揚，3月環(huán)比升幅達到87.9%。2021年一季度，全國重點(diǎn)18城租賃住房成交量環(huán)比上升14.7%，平均月租金42.1元/平方米，租金指數環(huán)比上漲2.2%，近九成城市租金指數環(huán)比上漲。

　　分城市來(lái)看，一季度，除廊坊、重慶租金水平環(huán)比微降外，其余16城均呈現環(huán)比上漲趨勢，西安、上海、青島、深圳和廣州環(huán)比漲幅最大，超過(guò)3%。上海、西安、合肥和杭州市租金水平出現同比上漲，上海同比漲幅最大，為3.3%，西安漲幅為2.6%，其余14城一季度租金指數保持同比下降態(tài)勢。

　　與此同時(shí)，房源成交周期在3月份開(kāi)始下降，成交周期為57.8天，環(huán)比縮短4.2天，同比縮短2.4天。業(yè)主出租房屋的信心有所回升，新增房源掛牌均價(jià)在2021年1月至3月保持基本持平。根據貝殼研究院數據，2021年一季度，重點(diǎn)18城新增房源掛牌均價(jià)為44.5元/平方米，環(huán)比上漲1.8%。

　　統計顯示，3月18城個(gè)人租賃房屋空置期下降，近一年青島、西安和杭州出租率最高，空置期最短。通過(guò)對空置期、庫存房源兩個(gè)指標衡量評估，北京、上海、深圳租賃市場(chǎng)復蘇程度最高，大連、西安和重慶隨后。貝殼研究院預計，二季度住房租賃市場(chǎng)將繼續升溫，租金水平保持穩定或將小幅上漲。 (樓蘭)