商務(wù)公寓在深圳樓市即將成為過(guò)去式。近日，深圳市規劃和自然資源局在《深圳市規劃標準與準則》修訂意見(jiàn)中剔除了“商務(wù)公寓”的表述，這是繼2020年7月31日深圳宣布停止審批商務(wù)公寓之后，官方明確土地供應中不再有商務(wù)公寓這一類(lèi)別，從根本上封堵了商務(wù)公寓的供應。

　　功能定位不清晰

　　商務(wù)公寓本來(lái)是給商務(wù)人士提供短期商務(wù)和居住的一類(lèi)產(chǎn)品。據業(yè)內人士介紹，在深圳上世紀80-90年代招商引資，各省市紛紛在深圳建辦事處、分公司的背景下，商務(wù)公寓的出現契合了當時(shí)的時(shí)代背景。但現在，各類(lèi)酒店、租賃住房、長(cháng)租公寓、分時(shí)租賃等得到長(cháng)足發(fā)展，商務(wù)公寓已經(jīng)沒(méi)有存在的價(jià)值。

　　記者對比深圳市規劃和自然資源局于2019年10月發(fā)布的《深圳市城市規劃標準與準則》條文發(fā)現，此次重新修訂的準則中，商業(yè)用地主導用途中“商務(wù)公寓”的描述已被刪除。同時(shí)，在“建筑與設施用途分類(lèi)指引”類(lèi)別中，也不再有“商務(wù)公寓”的字眼。

　　中指研究院深圳分院研究總監童曉玲指出，《深圳市城市規劃標準與準則》的修訂意味著(zhù)后續商務(wù)公寓將退出深圳市場(chǎng)。此次關(guān)于商務(wù)公寓的政策調整，是與去年發(fā)布的政策相呼應和銜接，政策實(shí)施的目的也是一致的，符合國家相關(guān)政策和深圳的實(shí)際管理需求，有利于進(jìn)一步規范管理和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展。

　　“商務(wù)公寓早期在一定程度上發(fā)揮了商務(wù)辦公區配套的作用。近年來(lái)，商務(wù)公寓呈現出明顯的類(lèi)住宅化傾向，已偏離‘服務(wù)商務(wù)人士’‘短期住宿’的目的。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者分析稱(chēng)，“商務(wù)公寓用地性質(zhì)是商業(yè)辦公，但實(shí)際用途是居住，這導致打著(zhù)公寓的幌子搞類(lèi)住宅等亂象滋生，擾亂了供應體系，而且誕生了一大批違規建筑，常常引發(fā)業(yè)主維權。同時(shí)，還出現了消防安全隱患，畢竟住宅的消防要求高于商辦。”

　　他進(jìn)一步表示：“未來(lái)，居住用地就是70年產(chǎn)權，商辦就是40年或50年產(chǎn)權，不能再出現介于二者之間的產(chǎn)品，浪費寶貴的土地資源。取消商務(wù)公寓，事實(shí)上給居住用地騰出了寶貴的空間，也杜絕了打著(zhù)商辦的幌子搞住宅開(kāi)發(fā)行為。”

　　已有商務(wù)公寓合理轉化

　　記者發(fā)現，深圳在封堵商務(wù)公寓的同時(shí)，也放松了對歷史遺留的商務(wù)公寓的限制。2月底，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于商務(wù)公寓、宿舍配建燃氣管道設施問(wèn)題的通知》，明確允許新建和已建成的商務(wù)公寓、宿舍項目使用燃氣管道。通知指出，已建成的商務(wù)公寓項目需要使用管道燃氣的，應當滿(mǎn)足國家和省區市有關(guān)技術(shù)規范要求。新建商務(wù)公寓、宿舍項目建設單位如需使用燃料，應當將燃氣管道工程與主體工程同步設計、同步施工、同步投入使用。“近年來(lái)深圳的政策鼓勵城中村改造為長(cháng)租公寓，鼓勵將空置率偏高的寫(xiě)字樓項目改造為保障性住房，鼓勵已批商務(wù)公寓項目轉為可售型人才房，所有的動(dòng)作都指向一個(gè)簡(jiǎn)單的目標：鼓勵現有物業(yè)向住宅的轉化，解困深圳住房問(wèn)題。”中國城市經(jīng)濟專(zhuān)家委員會(huì )副主任宋丁表示。

　　實(shí)際上，住宅產(chǎn)品稀缺、商務(wù)公寓過(guò)剩的現象在深圳長(cháng)期存在。Wind(萬(wàn)得)數據顯示，2018年以來(lái)，每年公寓的供應量都達到成交量的2倍，2020年深圳批售商務(wù)公寓24910套，但成交量為11735套，成交均價(jià)每平方米63349元，和住宅均價(jià)的大幅上漲形成明顯反差。

　　宋丁表示，去年深圳公寓產(chǎn)品積壓嚴重，但與此同時(shí)住宅產(chǎn)品卻極度稀缺，整個(gè)市場(chǎng)呈現出嚴重的矛盾，所以住建部門(mén)希望通過(guò)出臺政策調整產(chǎn)品結構。

　　去化壓力依然較大

　　“以后商務(wù)公寓產(chǎn)品就沒(méi)有了，賣(mài)一套少一套。我們最近在清盤(pán)，85平方米的戶(hù)型目前還剩兩套。”位于深圳市福田區八卦嶺某公寓項目的銷(xiāo)售員告訴記者，在深圳妯臺公寓可以通燃氣的政策出臺后，項目單日賣(mài)出了14套，這對于一直不溫不火的深圳公寓市場(chǎng)實(shí)屬罕見(jiàn)。

　　“我們也沒(méi)料到市場(chǎng)這么敏感。”該銷(xiāo)售員對記者表示，3月1日后，整個(gè)公寓市場(chǎng)要么直接漲價(jià)，要么取消了以前的折扣優(yōu)惠。他介紹道，該項目近期取消了30萬(wàn)-50萬(wàn)元的折扣優(yōu)惠。

　　宋丁認為，雖然目前深圳部分商務(wù)公寓銷(xiāo)售回暖，但整體來(lái)看依然存在去化壓力，有的項目借機炒作不可取。

　　中原地產(chǎn)統計數據顯示，雖然2020年年中已停止審批商務(wù)公寓，但全年下來(lái)還是批售項目46個(gè)，未來(lái)可供應24910套。截至2020年12月底，深圳商務(wù)公寓存量可售套數24118套，去化周期高達23個(gè)月。與之形成鮮明對比的是，深圳新房住宅存量去化時(shí)間僅約8個(gè)月。

　　據記者了解，深圳商務(wù)公寓市場(chǎng)分化嚴重。中介人員介紹說(shuō)，目前受歡迎的要么是小戶(hù)型，比如40平方米左右的容易出租，要么是通燃氣、民水民電，可積分、落戶(hù)、帶學(xué)位，有很大住宅替代功能的公寓。

　　對于公寓市場(chǎng)近期的表現，李宇嘉對記者表示，深圳公寓新規出臺后，短期內公寓市場(chǎng)可能會(huì )出現上行行情，但總體來(lái)看影響不會(huì )太大。

　　李宇嘉提醒消費者，公寓在產(chǎn)品屬性上依然存在硬傷，商務(wù)公寓的土地性質(zhì)一般是二類(lèi)居住用地、商住用地或商業(yè)用地，產(chǎn)權一般在40-50年，首付需要五成并且貸款僅有10年，置業(yè)成本和持有成本相對較高。

　　此外，公寓在轉讓時(shí)需要繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、個(gè)稅等稅費，相對普通住宅來(lái)說(shuō)交易成本較高。一位中介人員向記者舉例，一套總價(jià)約300萬(wàn)元的公寓稅費至少要15萬(wàn)元。