2021年，春節“就地過(guò)年”的號召讓不少布局三四線(xiàn)城市、專(zhuān)注開(kāi)發(fā)返鄉置業(yè)產(chǎn)品的地產(chǎn)商著(zhù)實(shí)捏了一把汗。清明假期，返鄉人口數量出現年內高峰，多數地產(chǎn)商提前布局清明假期促銷(xiāo)活動(dòng)，增加房產(chǎn)項目?jì)?yōu)惠力度。買(mǎi)房送車(chē)位、買(mǎi)房贈送面積、買(mǎi)房打折、買(mǎi)房滿(mǎn)減、買(mǎi)房領(lǐng)數十萬(wàn)優(yōu)惠券、買(mǎi)房送禮品等活動(dòng)層出不窮。

　　不過(guò)，中國證券報記者調研發(fā)現，“花式”降價(jià)之下，售樓處外地人口成交比例并不高，多數成交房源還是要依靠當地剛需人口消化。值得一提的是，三四線(xiàn)非熱點(diǎn)地區學(xué)區房成交、炒作熱情并不輸于一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市，帶有學(xué)區房字眼的樓盤(pán)明顯好賣(mài)很多。

　　降價(jià)促銷(xiāo)力度大

　　中國證券報記者了解到，買(mǎi)房贈送面積、買(mǎi)房贈送車(chē)位、買(mǎi)房滿(mǎn)減成為不少開(kāi)發(fā)商的標準動(dòng)作。在不少地區的火車(chē)站站牌背景墻上，中國證券報記者都能看到類(lèi)似“領(lǐng)券立減11萬(wàn)”“9折優(yōu)惠購買(mǎi)現房”的打折信息。

　　這一活動(dòng)不止是針對清明假期。

　　多位銷(xiāo)售人員向中國證券報記者證實(shí)，很多優(yōu)惠活動(dòng)春節就有，一直持續到現在，且未來(lái)一段時(shí)間很可能持續下去。“疫情讓三四線(xiàn)城市的銷(xiāo)售陷入了困境，主要是沒(méi)有新增人群看房、買(mǎi)房，吸引不到外地人來(lái)購置。”多位銷(xiāo)售人員指出。

　　舉例來(lái)看，清明假期，香河富力新城項目清明推出特價(jià)房單價(jià)僅8000元/平方米，且買(mǎi)房就送車(chē)位。該項目售樓處相關(guān)負責人告訴中國證券報記者，8000元/平方米的房源從大年過(guò)后就一直有，清明假期只是增加了供給力度，拿出一整個(gè)單元和其他尾盤(pán)房源在做優(yōu)惠。即便不做優(yōu)惠，樓盤(pán)正常售價(jià)也只賣(mài)到1萬(wàn)元/平方米出頭。

　　據項目銷(xiāo)售人員介紹，目前入駐香河的開(kāi)發(fā)商一共有8家大型房企，萬(wàn)科、富力、鴻坤、榮盛、孔雀城等知名開(kāi)發(fā)商在香河的銷(xiāo)售都受到限購和疫情的雙重影響。

　　學(xué)區房炒作蔓延

　　“學(xué)區房不管是升值空間還是租售比，都比其他房源要高很多。無(wú)論哪個(gè)城市，孩子要上學(xué)，都需要憑借當地學(xué)區房才能有上學(xué)資格。這種現象當然不止是一二線(xiàn)城市才有。”山東省臨沂市購房者黃亮(化名)對中國證券報記者表示，“臨沂知名學(xué)區房均價(jià)已經(jīng)到了每平方米2萬(wàn)元以上，這里普通工人工資每月不足4000元。按照一二線(xiàn)城市標準，這里才是名副其實(shí)的‘天價(jià)’學(xué)區房。”

　　據黃亮介紹，臨沂市北城新區是學(xué)區房的集聚地，房源一般都比較緊俏。普通兩居室作為成交主力，基本都要在200萬(wàn)元以上。“在臨沂市，即便掏空兩代人、6個(gè)人的錢(qián)包，還是買(mǎi)不起學(xué)區房。”

　　中國證券報記者調研發(fā)現，在臨沂市濱河路和沂河的交叉地帶，是當地優(yōu)質(zhì)中小學(xué)聚集地，這一片區學(xué)區房房源均價(jià)基本都在2萬(wàn)元/平方米至2.5萬(wàn)元/平方米之間，面積較小的房源，單價(jià)甚至逼近3萬(wàn)元/平方米。

　　“在學(xué)區房?jì)r(jià)格高企的背景下，其他房源也水漲船高。在臨沂市，即便不是學(xué)區房，也很難買(mǎi)到均價(jià)在1.5萬(wàn)元/平方米以下的房源，除非買(mǎi)商住房或者是郊縣新房。但這類(lèi)房子一般戶(hù)型大、總價(jià)也不便宜。目前，臨沂市區1萬(wàn)元/平方米以?xún)鹊姆孔又挥猩套》?，由于交易稅費非常高，所以不管是投資還是短期居住過(guò)渡，都不合適。”黃亮介紹，“周?chē)掂l置業(yè)的人，一般有條件的年輕人都會(huì )選擇買(mǎi)學(xué)區房，給自己和后代一個(gè)‘退路’。很多外地人看臨沂市房?jì)r(jià)一直漲，也過(guò)來(lái)買(mǎi)房。”

　　58同城、安居客數據顯示，臨沂市房?jì)r(jià)自2020年以來(lái)在全國范圍內持續領(lǐng)漲。2021年1月，城市房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅TOP5的城市分別為九江、福州、沈陽(yáng)、長(cháng)春和臨沂。

　　返鄉置業(yè)現分化

　　“返鄉置業(yè)人群中，一部分是單純?yōu)榱送顿Y升值，這類(lèi)人群會(huì )選擇買(mǎi)商鋪或者寫(xiě)字樓類(lèi)的商辦項目，平時(shí)可以租出去收取租金;另一部分是作為以后回家養老或回鄉工作、生活的居住場(chǎng)所。”有資深中介人士對中國證券報記者介紹，“疫情暴發(fā)后，三四線(xiàn)城市租金下滑，購置商鋪、商辦項目這類(lèi)客戶(hù)的投資熱情也隨之下降。而作為自住需求的普通住宅，最優(yōu)質(zhì)的肯定是學(xué)區房項目，這類(lèi)房源并沒(méi)有受到疫情影響。在一線(xiàn)城市學(xué)區房暴漲的背景下，很多外地打工者選擇在老家購置一套學(xué)區房以備不時(shí)之需，已經(jīng)成為常態(tài)。”

　　這一說(shuō)法得到不少三四線(xiàn)城市當地購房者的證實(shí)。

　　購房者王麗(化名)對中國證券報記者表示，自己投資的一套商鋪，總價(jià)將近150萬(wàn)元，目前年租金不足3萬(wàn)元。“遠遠比不上我80平方米的學(xué)區房租金高。學(xué)區房裝修好一點(diǎn)，每個(gè)月租2、3千元非常正常。從疫情暴發(fā)以來(lái)，商鋪就很難租到合適的價(jià)格。短租的人多，干一段時(shí)間不合適可能就退租了。一年算下來(lái)，不如學(xué)區房的租金高。”

　　王麗指出，周?chē)胀ㄗ≌陙?lái)漲漲跌跌，但學(xué)區房?jì)r(jià)格和其他房子走勢都不一樣，一直非常堅挺。很多開(kāi)發(fā)商都會(huì )宣傳是學(xué)區房，很多城市好的學(xué)校資源都在老城區，老城區以二手房為主，還基本都是老房子，只有少數房子是真正有好學(xué)區的。

　　中國證券報記者觀(guān)察到，除了學(xué)區房外，靠近火車(chē)站、飛機場(chǎng)等交通便捷的房源也是地產(chǎn)商在三四線(xiàn)城市重點(diǎn)布局的區域。由于疫情影響，很多預售項目已經(jīng)成為現房項目。記者了解到，在疫情常態(tài)化背景下，很多開(kāi)發(fā)商雖然進(jìn)行大規模促銷(xiāo)，但是并沒(méi)有給項目具體的清盤(pán)時(shí)間。

　　“清明假期看房的人不少，我們銷(xiāo)售都會(huì )有蓄客期，只要看房量上來(lái)，五一假期成交量就小不了。清明很大程度上是為了五一期間蓄客、成交做準備。預計五一返鄉置業(yè)將迎來(lái)年內小高潮。”多個(gè)地產(chǎn)項目銷(xiāo)售人員對中國證券報記者表示。