清明假期，有房產(chǎn)大V在微博發(fā)文稱(chēng)，在環(huán)京地區的香河房?jì)r(jià)已經(jīng)出現了“膝斬”。

　　該大V舉例稱(chēng)，曾經(jīng)以2.5萬(wàn)元/平方米出售的香河富力新城，清明推出特價(jià)房單價(jià)僅8000元/平方米，且買(mǎi)房就送車(chē)位。

　　中國證券報記者采訪(fǎng)了該項目售樓處相關(guān)負責人得知，8000元/平方米的房源從春節過(guò)后就一直有，清明假期只是增加了供給力度，拿出一整個(gè)單元和其他尾盤(pán)房源在做優(yōu)惠。即便不做優(yōu)惠，樓盤(pán)正常售價(jià)也只賣(mài)到1萬(wàn)元/平方米出頭。

　　“最難的是吸引北京客戶(hù)看房”

　　“香河本地需求沒(méi)有多少，開(kāi)發(fā)商全指望北京客戶(hù)來(lái)看房、買(mǎi)房。”4月4日，中國證券報記者對香河富力新城某銷(xiāo)售人員李虹(化名)采訪(fǎng)時(shí)獲悉，目前，入駐香河的開(kāi)發(fā)商一共有8家大型房企，萬(wàn)科、富力、鴻坤、榮盛、孔雀城等知名開(kāi)發(fā)商在香河的銷(xiāo)售都受到限購和疫情的雙重影響較為嚴重。從2020年初疫情暴發(fā)以來(lái)，香河地區的樓盤(pán)就基本處于嚴重滯銷(xiāo)狀態(tài)。“疫情期間，售樓處經(jīng)?？床坏饺?。”李虹指出，“所有開(kāi)發(fā)商(在香河的項目)2020年可以說(shuō)全部暴虧。”

　　針對目前的價(jià)格，李虹向中國證券報記者稱(chēng)，富力新城項目在香河已經(jīng)做了很多期。其中，2014年-2015年，售價(jià)在7000元-9000元/平方米，之后價(jià)格出現了一波明顯的拉漲，2016年均價(jià)漲到了1.4萬(wàn)元-1.5萬(wàn)元/平方米，再之后價(jià)格快速上漲，到了2017年限購前，最高價(jià)漲到了2.4萬(wàn)元-2.5萬(wàn)元/平方米，也就是項目最高售價(jià)。那個(gè)時(shí)候周?chē)亩址績(jì)r(jià)格也漲到了1.8萬(wàn)元-2.2萬(wàn)元/平方米。2017年3月-6月，北三縣全域啟動(dòng)限購，外地人如果買(mǎi)房，需要補社保、補戶(hù)口，補這些都需要費用，對購房者資質(zhì)也有了嚴格限制。2017年下半年，價(jià)格就跌到了1.6萬(wàn)元-1.8萬(wàn)元/平方米。但是，由于每個(gè)銷(xiāo)售人員那里還有一些前期儲備名額，所以還有一些銷(xiāo)售量，不算是最難的。到了2018年，成交就比較困難了，整一年的成交大幅下挫，價(jià)格也跌到了1.4萬(wàn)元/平方米左右。之后的2019年，價(jià)格在1.4萬(wàn)元/平方米左右沒(méi)有變，陸續對有資質(zhì)的人進(jìn)行銷(xiāo)售。

　　“最艱難的是2020年，誰(shuí)也沒(méi)想到疫情會(huì )暴發(fā)。也沒(méi)有想到，疫情對環(huán)京樓市銷(xiāo)售會(huì )有這么大的影響。”李虹回憶稱(chēng)，2020年4月份售樓處才正式對外營(yíng)業(yè)，5月份剛剛能看房，沒(méi)想到6月份北京新發(fā)地二次疫情暴發(fā)，客戶(hù)源再次斷了。環(huán)京樓市基本全部指望北京購房者消化，本地確實(shí)沒(méi)有多少需求。

　　李虹表示，2020年12月，石家莊暴發(fā)了疫情，售樓處又全關(guān)了。所以整個(gè)2020年，香河本地的地產(chǎn)項目都是暴虧的。進(jìn)入2021年，各大項目都加大力度宣傳，期房、洋房、別墅，能送車(chē)位的都送車(chē)位，能做特價(jià)房的都拿出來(lái)做特價(jià)房?？偠灾痪湓?huà)，想盡一切辦法實(shí)現銷(xiāo)售、回款。

　　對“北漂”一族有一定吸引力

　　“大概是2020年6、7月份，北三縣新房都可以正常給外地人網(wǎng)簽、做貸款就已經(jīng)不是新聞了。當地房管局是默許的。首套住房3成首付，都可以正常貸款、網(wǎng)簽。從訂房到交首付再到辦貸款，再到網(wǎng)簽交房，時(shí)間也就2個(gè)月左右。”對于外地人在香河地區的房產(chǎn)交易情況，多個(gè)香河本地銷(xiāo)售人員對中國證券報記者表示。

　　“但是，對學(xué)歷有一定限制，需要大專(zhuān)以上文憑。如果不辦理落戶(hù)，外地人只能在香河購買(mǎi)一套住房。”有近期在香河購房的“北漂”一族王亮(化名)對中國證券報記者表示，“二手房由于針對的是個(gè)人，香河地區又基本都是小型房產(chǎn)中介，因此辦理資質(zhì)需要找個(gè)第三方，需要繳一點(diǎn)錢(qián)。一手房買(mǎi)賣(mài)的資質(zhì)，開(kāi)發(fā)商基本就都代勞了。”

　　“很多買(mǎi)房的人，都存在追漲殺跌的心理。”王亮指出，“萬(wàn)科的項目2017年最高點(diǎn)炒到接近4萬(wàn)，還要綁定車(chē)位才能銷(xiāo)售?，F在呢，精裝修的房子也就1.5萬(wàn)左右，看房的人也寥寥無(wú)幾。”

　　除香河地區外，中國證券報記者觀(guān)察到，北三縣中最著(zhù)名的燕郊也出現了價(jià)格腰斬。有購房者在高點(diǎn)買(mǎi)入燕郊房子后，由于前期貸款比例高，后期房?jì)r(jià)下跌，導致市場(chǎng)價(jià)不足償還貸款，出現了“負資產(chǎn)”的情形。這類(lèi)購房者甚至在社交平臺廣而告之：只要接手房子，償還后續貸款，房子就白送。

　　針對這類(lèi)購房風(fēng)險，燕郊、香河等地推出了人才落戶(hù)新政，符合落戶(hù)條件的外地人可以成為潛在購房者，增加需求端供給。此外，燕郊還在2021年推出了針對前期已購房者落戶(hù)的新政。

　　對此，有房產(chǎn)觀(guān)察人士對中國證券報記者表示，目前，北三縣價(jià)格相比2017年最高點(diǎn)價(jià)格已經(jīng)出現了“腰斬”“膝斬”等價(jià)格大幅回落的情形，很多樓盤(pán)售價(jià)確實(shí)低于三四線(xiàn)房源，對于“北漂”一族有一定吸引力，但是，“房住不炒”的基調下，很難出現2016年、2017年那種環(huán)京一年翻一倍的走勢。一旦過(guò)熱，勢必調控。比如，從目前出臺樓市調控新政的地區看，一旦過(guò)熱，調高限售期限、提高落戶(hù)門(mén)檻等一系列政策將接踵而至。對剛需客戶(hù)來(lái)說(shuō)，目前價(jià)格還是可以的，但是也要權衡真實(shí)居住需求，比如通勤時(shí)間、周?chē)涮自O施，疫情常態(tài)化背景下購買(mǎi)項目的風(fēng)險防范等等。