又是一年年報季，各上市房企的年報如雪花般撒向市場(chǎng)，有的扶搖而上交出一份讓市場(chǎng)滿(mǎn)意的答卷，有的卻積羽沉舟暴露了許多經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。

　　4月1日，南方產(chǎn)業(yè)智庫發(fā)布2020年上市房企業(yè)績(jì)下滑榜。截至2021年3月31日，根據南方產(chǎn)業(yè)智庫不完全統計，已經(jīng)有超過(guò)50家進(jìn)軍或深耕大灣區的上市規模房企披露年報，其中有超過(guò)22家營(yíng)收或歸母凈利出現下滑，其中瑞安房地產(chǎn)以-138.2%的歸母凈利降幅領(lǐng)跌。

　　出現營(yíng)收或凈利下滑的房企中，有招商蛇口、融信中國、建業(yè)地產(chǎn)等千億房企，但更多的是綠景地產(chǎn)、朗詩(shī)地產(chǎn)等規模較小房企。

　　22家規模房企營(yíng)收或凈利下滑

　　根據南方產(chǎn)業(yè)智庫統計，已發(fā)布年報的50家上市房企中，約22家出現營(yíng)收或歸母凈利下滑，其中19家歸母凈利下滑，11家營(yíng)收下滑，8家營(yíng)收和歸母凈利都下滑。

　　歸母凈利下滑幅度最高為瑞安房地產(chǎn)，達-138.30%，且由盈轉虧，歸母凈利虧損約7.4億元。歸母凈利下滑超過(guò)100%的房企還有大悅城(-118.88%)和朗詩(shī)地產(chǎn)(-108.58%)。下滑幅度在50%—100%之間的房企有5家。

　　龍頭企業(yè)中，碧桂園、恒大在行業(yè)大趨勢下凈利潤等指標也有所下滑。其中碧桂園主要受疫情影響施工進(jìn)度和交樓結轉收入，以及各類(lèi)新業(yè)務(wù)投資對利潤產(chǎn)生影響;恒大則因疫情發(fā)生后進(jìn)行全國促銷(xiāo)，銷(xiāo)售均價(jià)下降以及交樓成本上升所致。

　　歸母凈利下滑幅度在10%—50%之間的房企有9家，其中2020年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)排名第11位的房企招商蛇口，凈利首次出現下滑，下滑幅度達23.58%，引發(fā)行業(yè)關(guān)注。同時(shí)，還有兩家下滑幅度在10%以?xún)?，為時(shí)代中國和中梁控股。

　　在11家營(yíng)收下滑的房企中，下滑幅度最大的也是瑞安房地產(chǎn)，達55.76%，其次是禹洲地產(chǎn)，下滑幅度達55.20%。數據顯示，禹洲地產(chǎn)銷(xiāo)售額突破千億，躋身房企千億俱樂(lè )部，不僅營(yíng)收下滑，歸母凈利下滑幅度更達96.76%。營(yíng)收降幅超過(guò)10%的房企有7家。

　　同時(shí)，還有8家出現營(yíng)收和歸母凈利同時(shí)下滑，如保利置業(yè)，銷(xiāo)售額實(shí)現兩位數增長(cháng)(21%)，但營(yíng)收和歸母凈利都出現兩位數下滑，保利置業(yè)董事會(huì )主席張炳南坦言，公司自2019年年中開(kāi)始加速拓展，收入的顯著(zhù)增長(cháng)可能需要到2022年才能有所體現。

　　雖然房企年報還未完全發(fā)布，但就目前發(fā)布的情況來(lái)看，營(yíng)收下滑的企業(yè)占比約20%，歸母凈利下滑的企業(yè)占比約40%，營(yíng)收和歸母凈利都下滑的企業(yè)占比約16%。根據南方產(chǎn)業(yè)智庫發(fā)布的上市房企60健康指數，2020年中期業(yè)績(jì)中，納入監測的60家房企中，約33%的房企營(yíng)收同比下滑，約57%的房企凈利潤同比下滑。對比可以發(fā)現，房企下半年經(jīng)營(yíng)好轉，營(yíng)收和凈利下滑情況有所減少。

　　中小房企的日子很難

　　出現營(yíng)收或歸母凈利下滑的22家房企中，有11家銷(xiāo)售額超千億的房企，但更多的是營(yíng)收僅幾百億企業(yè)，其中瑞安房地產(chǎn)、朗詩(shī)地產(chǎn)、深振業(yè)等5家企業(yè)營(yíng)收不足百億。

　　8家營(yíng)收和歸母凈利同時(shí)下滑的房企中，銷(xiāo)售額不超過(guò)千億的中小房企有5家，占大多數，且歸母凈利下滑幅度相對千億房企來(lái)說(shuō)更大。同時(shí)，歸母凈利下滑幅度前十的房企中，僅兩家為銷(xiāo)售超千億的房企，相對而言中小房企較大中型房企來(lái)說(shuō)下滑更為嚴重。

　　中小房企的生存困境并不是在疫情后才開(kāi)始的。以此次營(yíng)收和凈利領(lǐng)跌的瑞安房地產(chǎn)為例，其營(yíng)收在2019年為103.92億元，跌幅達58.17%，歸母凈利潤在2019年為19.32億元，同比微增1.36%，增速較2018年下降約12.8個(gè)百分點(diǎn)?？梢园l(fā)現，盈利能力下滑趨勢早已出現，疫情和房地產(chǎn)調控加重了這種頹勢。

　　在疫情挑戰以及房地產(chǎn)調控加強的背景下，房企分化加速，中小房企承壓明顯。據統計，今年1月有近60位房企總部高管職務(wù)發(fā)生變動(dòng)，包括卸任、辭職、退任、調崗等，且集中于中小房企。2020年最后一周，連續有多家中小房企的職業(yè)經(jīng)理人離職，包括領(lǐng)地集團總裁許曉軍，彰泰集團董事長(cháng)兼總裁張巧龍，還有龍光集團執行董事兼執行副總裁吳劍、實(shí)地集團總裁劉森峰以及三巽集團總裁王本龍等。