比跨越千億更難的，是千億之后的路怎么走。
一則盈利預警公告，將剛剛跨過(guò)千億門(mén)檻的禹洲集團拖入“股債雙殺”暴風(fēng)眼中。
3月21日，禹洲集團控股有限公司(01628.HK，以下簡(jiǎn)稱(chēng)禹洲集團)發(fā)布盈利預警，次日其股價(jià)收盤(pán)跌5.32%。
3月26日，禹洲集團再次發(fā)布補充盈利預警公告，稱(chēng)：預計2020年度利潤2.28億元人民幣，母公司擁有人應占利潤約1.17億元人民幣，相比2019年度分別錄得39.67億元人民幣及36.06億元人民幣，跌幅即約94.2%及96.8%。
公告發(fā)布當日，其股價(jià)再次下挫，收盤(pán)跌14.44%，最終報收2.31港元每股，為2016年以來(lái)盤(pán)中新低，日間最大跌幅近18%。
與此同時(shí)，其境外發(fā)行的多只美元債也已連續暴跌數日。
自3月23日，穆迪將禹洲集團評級下調后，其多只債券遭投資者拋售，導致股債價(jià)格承壓不斷下行。
其中，禹洲集團2025年2月到期的美元債創(chuàng )出去年4月以來(lái)最大跌幅，2026年8月到期的美元債也創(chuàng )新低;3月26日，其境內相關(guān)債券也相繼下挫，其中，禹洲境內發(fā)債主體發(fā)行的債券“19禹洲02”價(jià)格跌10元至90元，創(chuàng )歷史新低。
對于此次歸母凈利潤拉響警報，禹洲集團回應稱(chēng)：“利潤下降主要受到兩方面因素影響：一是受新冠病毒疫情影響，若干物業(yè)項目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度及物業(yè)交付延期，導致收入及利潤遞延確認，及毛利率減少。其次，是一些國家房地產(chǎn)相關(guān)調控措施導致物業(yè)項目的售價(jià)低價(jià)預期。”
上海證券分析師劉杰在接受中國房地產(chǎn)報社記者采訪(fǎng)時(shí)表示：“近兩年房企普遍利潤都有所下降，但像這樣全年純利潤下跌近97%的情況，確實(shí)有點(diǎn)出乎意料。”
規模連續四年晉級 利潤面臨考驗
2020年，是禹洲集團“千億目標”達成的一年，距其首次提出“千億目標”用時(shí)僅四年。
2013年，禹洲集團合約銷(xiāo)售額首次破百億，2017年增長(cháng)74%至403億元，2018年~2019年，分別增至560億元、751億元;2020年12月17日，心愿終達，資料顯示，其2020年合約銷(xiāo)售總額約1050億元人民幣，同比增約40%，當日，禹洲集團官網(wǎng)掛上了海報，慶祝這一歷史性時(shí)刻。
然而規模連續四年晉級背后，卻難掩利潤下滑的問(wèn)題。
據中國房地產(chǎn)報記者梳理，禹洲集團銷(xiāo)售凈利率自2016年起已連續四年下滑，其2016年至2019年銷(xiāo)售凈利率分別為36.27%、35.4、30.72%、26.21%。
2020年上半年，這一問(wèn)題進(jìn)一步凸顯。根據其財報顯示，禹洲集團2020年上半年實(shí)現凈利潤15.51億元，較上年同期縮水超3億元;同期其歸母凈利潤僅有10.19億元，同比降幅達37.81%。
這樣看來(lái)，此次爆出的盈利預警似乎早已埋下了伏筆。
是什么吞噬了禹洲集團的利潤?
“一般凈利潤減少會(huì )受到很多因素影響，比如：融資成本增加、拿地成本較高、合作開(kāi)發(fā)項目較多，但權益占比較少等因素。”資深上市企業(yè)分析師李享告訴記者。
從融資成本來(lái)看，2016年-2019年，禹洲地產(chǎn)借貸利息分別為15.86億元、17億元、30.5億元和43.38億元，資本化利息分別為13.4億元、12.04億元、28.27億元和41.57億元。
據2019年財報顯示，禹洲地產(chǎn)實(shí)現營(yíng)收232.41億元，凈利潤39.67億元，利息支出已超過(guò)當年的凈利潤。截至2020年6月末，其資本化利息為17.92億元，較上年同期上漲15.7%。
2020年上半年禹洲集團融資成本數值再度上升31.17%至11.80億元。從融資利率和融資結構來(lái)看，禹洲集團債券融資大部分來(lái)自海外美元債，2019年禹洲地產(chǎn)關(guān)于美元債的公告多達24則，全年發(fā)行美元債7次，規模31億元，其中兩次為借新還舊，所發(fā)行的美元債加權融資成本為7.95%。同年，其在境內發(fā)行的總額20億元的公司債五年期票面利率為6.5%，還有一筆15億元的五年期公司債票面利率為7.5%。而據克而瑞統計數據顯示，2019年房企新增融資成本為7.07%。
值得注意的是，根據其財報顯示，其曾與2017年9月29日，發(fā)行了一筆3億美元的永續債，相當于人民幣19.12億元，在諸多債券中，永續債一直有著(zhù)“利潤殺手”的稱(chēng)號，禹洲集團也很難幸免。
留意一下會(huì )發(fā)現，在禹洲集團奔襲“千億”規模的路上，“合作”項目與日俱增。但這些合營(yíng)和聯(lián)營(yíng)公司并未能貢獻多少利潤，2020年上半年禹洲集團合營(yíng)公司虧損1.78億元。
據了解，2020年上半年禹洲集團合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司的投資未能貢獻利潤，反而分別虧損1.78億元和3272萬(wàn)元，數據顯示，2020年上半年合作項目中其他股東分走的利潤比去年同期增加了2.63億元至5.31億元，這一現象對公司歸母凈利潤有著(zhù)較大影響。
從項目權益占比來(lái)看，自2017年起，禹洲集團的權益收入比便逐年降低，2019年更是降至60%，而此前其銷(xiāo)售權益比基本維持在100%。
盡管禹洲集團董事局主席林龍安在面對媒體時(shí)一再強調不拿高價(jià)地，但曾經(jīng)拿下的那些“地王”卻時(shí)刻提醒著(zhù)“沖動(dòng)的代價(jià)”。
2016年，禹洲集團走出廈門(mén)，遷總部入滬，開(kāi)始全國化布局。這年1月，其以總價(jià)26.3億元，189.2%溢價(jià)率拿下上海閔行區馬橋鎮的“地王”，一戰成名。同年4月，其出現在合肥土拍市場(chǎng)，一天之內拿下3塊地，其中一塊土地成交溢價(jià)率達381%。3個(gè)月后，其又以41.04億元收購中國煙草專(zhuān)賣(mài)局下屬全資公司中維地產(chǎn)旗下杭州市西湖區一商住地塊。
據不完全統計，禹洲集團2016年拿下的14塊地中，有7塊“地王”，總投資132.07億元。
2018年，禹洲集團投入38億元收購了沿海綠色家園(01124.HK)旗下的資產(chǎn)包。2019年，禹洲集團首進(jìn)成都，以134.39%溢價(jià)，18400元/平方米的樓面地價(jià)競得錦江區琉璃廠(chǎng)板塊的地塊，與其同日競價(jià)的碧桂園，拿下的另一地塊溢價(jià)率僅為34.07%。
一年后，禹洲集團再次成為媒體關(guān)注焦點(diǎn)。2020年7月23日，禹洲集團聯(lián)合成都瑞卓置業(yè)有限公司，豪擲71.02億元，接盤(pán)“超人”李嘉誠旗下公司的南城都匯項目。
據記者梳理發(fā)現，禹洲集團拿下這些“地王”中，多個(gè)項目去化情況并不理想。以合肥“地王”為例，2019年入市的禹洲郎溪上里平均售價(jià)16000元/平方米，在限價(jià)背景下，房地差僅有3820元/平方米，推盤(pán)即意味著(zhù)“賠本”，該地王很長(cháng)一段時(shí)間處于擱置狀態(tài)。
機構下調評級 企業(yè)申訴“不合理”
此次禹洲集團遭遇股債雙殺，要從穆迪那則評級下調公告說(shuō)起。
3月23日，即禹洲集團首次發(fā)布盈利預警后第二天。穆迪投資者服務(wù)公司將禹洲集團控股有限公司的公司家族評級從 Ba3 下調至 B1，并將其高級無(wú)抵押債務(wù)評級從 B1 下調至 B2。同時(shí)，穆迪將上述評級的展望從穩定調整為負面。
穆迪助理副總裁/分析師楊昱穎表示：“禹洲評級的下調是在其最近發(fā)布盈利 預警公告之后做出的，反映我們預計公司預售項目的慢于預期的交付進(jìn)度將 導致收入確認較少。因此，未來(lái) 12-18 個(gè)月該公司的主要信用指標將依然疲弱，并且不能支持其先前 Ba3 的公司家族評級。”
穆迪給出的判斷依據有兩點(diǎn)：一、在房地產(chǎn)業(yè)信貸環(huán)境緊張的情況下可能會(huì )制約其融資渠道--其中包括其項目開(kāi)發(fā)獲得銀行提供資金的 規模減少的可能性;二、公司較低的收入確認規模反映其高度依賴(lài)合資企業(yè)，此舉使得公司控制這些合資企業(yè)下運營(yíng)的項目的現金流的透明度會(huì )受到制約。
遭遇評級下調，禹洲集團并非第一次。
2020年4月17日，標普和穆迪相繼下調了禹洲集團評級，標普將禹洲集團評級從“BB-”下調至“B+”，展望負面。理由是認為該公司的杠桿率于2019年進(jìn)一步惡化后，預計在未來(lái)12個(gè)月內或也不會(huì )恢復。
對于兩家機構下調評級，禹洲高級副總裁兼首席財務(wù)官邱于賡當時(shí)曾表示反對，他認為有關(guān)評級不合理，稱(chēng)要停止與標普合作，主動(dòng)要求標普撤銷(xiāo)對公司的評級服務(wù)。
2020年5月25日，發(fā)生了罕見(jiàn)的一幕，標普撤銷(xiāo)了該評級。
