多家上市房企2020年年報顯示，在“三條紅線(xiàn)”政策的指引下，房企普遍積極降負債。專(zhuān)家預計，2021年重點(diǎn)房企杠桿率將繼續下降。在融資環(huán)境趨緊的背景下，房企資金壓力不容小覷。

　　成功“降檔”

　　從已發(fā)布年報的上市房企看，多家重點(diǎn)房企成功降檔。

　　遠洋集團表示，截至2020年底，遠洋集團“三道紅線(xiàn)”指標全部達標，均處于“綠檔”。去年土地市場(chǎng)調整期間，遠洋集團作為“綠檔”房企的優(yōu)勢進(jìn)一步顯現，在其他房企放緩投資時(shí)，繼續按自身投資節奏補充資源，保障盈利能力。

　　截至2020年底，中國金茂現金短債比1.88，凈負債率44.7%，剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為66.8%，全部滿(mǎn)足“綠檔”要求。

　　部分尚未達標的房企明確了“降檔”時(shí)間表。美的置業(yè)表示，目前已達標兩條，計劃在2023年全部達標，實(shí)現“綠檔”。佳兆業(yè)預計2021年實(shí)現全部達標。

　　招商證券研報顯示，預計未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)杠桿率將進(jìn)一步下降。易居企業(yè)集團CEO丁祖昱表示，隨著(zhù)更多房企成功降檔，房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持平穩健康可持續發(fā)展。

　　長(cháng)期舉措

　　對于如何實(shí)現“三道紅線(xiàn)”全部達標，美的置業(yè)執行董事兼首席財務(wù)官林戈表示，首先是提升運營(yíng)效率，加快交付，保證利潤結轉，增厚企業(yè)凈資產(chǎn)；二是快速去化，抓回款，提升造“血”能力；三是控制好拿地方面的投入；四是進(jìn)一步提升企業(yè)融資能力，優(yōu)化債務(wù)結構。

　　丁祖昱認為，快速降檔是房企綜合運營(yíng)實(shí)力的體現。為實(shí)現降檔，各大房企主要圍繞“開(kāi)源節流”展開(kāi)布局，包括多維度營(yíng)銷(xiāo)促回款、股權轉讓及出質(zhì)、分拆資產(chǎn)上市、調整生產(chǎn)供應節奏、放緩投資節奏、優(yōu)化債務(wù)結構等。

　　丁祖昱稱(chēng)，“三條紅線(xiàn)”監管政策的目的是讓房企避開(kāi)“規模陷阱”，健康持續發(fā)展。真正的降檔應是一項長(cháng)期舉措，需持續關(guān)注企業(yè)有息負債增速，不斷平衡戰略與資產(chǎn)、負債、現金流的匹配程度。

　　應對考驗

　　據貝殼研究院統計，2021年2月房企債券融資到期債務(wù)規模約768億元，環(huán)比下降46.9%，同比增長(cháng)183.4%。今年3月為上半年房企償債高峰，預計規模達1479億元。

　　新年伊始，房企集中發(fā)債。丁祖昱說(shuō)，與以往不同的是，2020年下半年以來(lái)，政策強調房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿，并且執行了更為嚴格的監管措施。隨著(zhù)2021年房企債券集中到期，房企償債壓力加大。

　　在此背景下，除發(fā)債外，房企應減少對融資的依賴(lài)。丁祖昱稱(chēng)，加大項目去化，持續加強銷(xiāo)售回款，增加自有現金，后期應更加專(zhuān)注企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)管理，在行業(yè)整體增速放緩的情況下實(shí)現高質(zhì)量增長(cháng)。