上海市日前發(fā)布“學(xué)位新政”，學(xué)區房需求變化情況引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。此后，鏈家等14家主要房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和平臺企業(yè)承諾在線(xiàn)上、線(xiàn)下房源發(fā)布信息中，不使用“學(xué)區房”進(jìn)行推介、宣傳;在業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)中，不以“學(xué)區房”名義，誤導購房者。

　　業(yè)內人士指出，學(xué)區房是二手房市場(chǎng)的風(fēng)向標，學(xué)區房市場(chǎng)一旦降溫，所在片區的二手房?jì)r(jià)格也將不可避免地受到影響。

　　學(xué)區房需求或受影響

　　近日，上海市教委公布《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》(簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)，規定2021年起上海市屬實(shí)驗性示范性高中將拿出招生總計劃的65%，通過(guò)“名額分配綜合評價(jià)錄取”方式，分配到區、分配到校。同時(shí)，各區教育行政部門(mén)要結合示范性學(xué)區或集團創(chuàng )建、初中強校工程、新優(yōu)質(zhì)學(xué)校建設等工作，制定本區招生錄取工作方案，科學(xué)編制本區招生計劃，落實(shí)本區名額分配工作;指導區內的相關(guān)高中制定自主招生及學(xué)校綜合考查方案，并做好相關(guān)方案的公示工作。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對此指出，上海的“學(xué)位新政”引起社會(huì )關(guān)注。核心內容是“初升高”從原來(lái)的“對口直升”為主改為“指標到區(校)”為主。從2022年開(kāi)始，上海名校高中50%-65%的“初升高”名額，要公平地給到各個(gè)區或學(xué)校，讓遠郊區乃至綜合實(shí)力排名墊底的初中，都能獲得固定指標，部分學(xué)生有機會(huì )進(jìn)入優(yōu)質(zhì)高中。這樣做的結果，就是對口直升的初中，直升名校高中的名額減半，中考成績(jì)排名靠前的原來(lái)妥妥直升，現在懸了。

　　李宇嘉指出，預計上述政策一定程度上會(huì )讓上海學(xué)區房降溫，但改變不了學(xué)區房分配學(xué)位的作用。

　　上述政策出臺后，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會(huì )向房地產(chǎn)經(jīng)紀機構發(fā)起“規范房源掛牌和信息發(fā)布的自律倡議”，倡議聚焦房地產(chǎn)中介領(lǐng)域房源信息發(fā)布不規范、“學(xué)區房”不實(shí)宣傳、掛牌價(jià)格虛高等社會(huì )關(guān)注的問(wèn)題。鏈家等14家主要房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和平臺企業(yè)響應倡議，現場(chǎng)簽署了承諾書(shū)，承諾在線(xiàn)上、線(xiàn)下房源發(fā)布信息中，不使用“學(xué)區房”進(jìn)行推介、宣傳;在業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)中，不以“學(xué)區房”名義，誤導購房者。

　　供給放量是關(guān)鍵

　　中國證券報記者了解到，學(xué)區房一直是二手房市場(chǎng)的風(fēng)向標。一線(xiàn)城市的學(xué)區房?jì)r(jià)格在二手房?jì)r(jià)格整體漲幅有所收窄的情況下，走出了上漲行情。上海市相關(guān)政策或對二手房整體市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。

　　國家統計局數據顯示，2月一線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲1.1%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。深圳1月以來(lái)不斷加碼調控，市場(chǎng)有所降溫，新房銷(xiāo)售價(jià)格較上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。在多地頻頻加碼調控的政策環(huán)境下，房?jì)r(jià)漲幅呈現收窄趨勢。

　　學(xué)區房未來(lái)的定位、優(yōu)化改進(jìn)措施將深刻影響二手房市場(chǎng)整體走勢。李宇嘉表示，真正改變學(xué)區房作用的，就是借助新區、新城開(kāi)發(fā)以及新市民力量，也就是外力和持久的政策糾偏。最近幾年，包括廣州、深圳在內的熱點(diǎn)城市都開(kāi)始搞教育集團化和設立分校。

　　“當下不少城區都在舉全力引進(jìn)人才、引進(jìn)名校、跨區吸引優(yōu)質(zhì)生源。以廣州為例，新興區域新引進(jìn)的師資力量遠強于老三區，黃埔、南沙、番禺、白云等引進(jìn)公辦名校、優(yōu)質(zhì)民校，重點(diǎn)班辦得風(fēng)生水起。供給端放量，學(xué)區房熱就是過(guò)去式了。”李宇嘉稱(chēng)。

　　調控不斷加碼

　　近期多個(gè)熱點(diǎn)城市還對二手房市場(chǎng)加碼調控，有效抑制了熱點(diǎn)地區房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。

　　深圳市住房和建設局宣布建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機制，對全市3595個(gè)住宅小區制定了二手住房成交參考價(jià)，著(zhù)力穩控住房?jì)r(jià)格。同時(shí)，要求進(jìn)一步強化經(jīng)營(yíng)貸業(yè)務(wù)審核與管理，防范信貸資金違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。此后，多個(gè)深圳地區銀行分支機構明確表示，將政府發(fā)布的二手住房成交參考價(jià)格作為按揭貸款的重要參考依據。受此影響，深圳多個(gè)片區二手房出現業(yè)主報價(jià)下跌的現象。

　　北京市住建委則發(fā)文表示，今年以來(lái)，北京市新建商品住房成交活躍，針對媒體曝光、群眾關(guān)注、市民熱線(xiàn)反映的新建商品住房交易環(huán)節中的違法違規行為，結合對今年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢的研判，北京市住建委制定了2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)執法檢查工作安排，將重點(diǎn)查處“無(wú)證售房”“不實(shí)宣傳”“合同欺詐和不平等條款”“違反預售資金監管”“捆綁銷(xiāo)售和違規分銷(xiāo)”“信貸資金違規使用”“借學(xué)區房等炒作房?jì)r(jià)”“違規工改住、商改住銷(xiāo)售”“發(fā)布虛假網(wǎng)絡(luò )房源”九個(gè)方面問(wèn)題。下一步，北京市住建委將繼續采取多種方式不定期開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)執法檢查，確保“十四五”開(kāi)局之年房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，助力實(shí)現“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”目標。