凈利腰斬、3000億負債壓頂，中國金茂(00817.HK)正出售資產(chǎn)、急擴融資解壓。

　　2020年，中國金茂銷(xiāo)售額保持高增長(cháng)，累計取得簽約銷(xiāo)售金額2311億元，同比增長(cháng)43.71%。全年目標完成度達116%。然而，其預計2020年全年盈利下降約40%-50%。

　　中國金茂稱(chēng)，凈利下滑主要是因房地產(chǎn)市場(chǎng)調控等因素，導致開(kāi)發(fā)項目售價(jià)不及預期，需計提資產(chǎn)減值。去年，其銷(xiāo)售均價(jià)降至2.05萬(wàn)元/平方米，“以?xún)r(jià)換量”的問(wèn)題顯現。

　　這或是中國金茂過(guò)去大力承接“地王”項目的后遺癥。

　　并且，在過(guò)去高價(jià)拿地下，金茂負債高企，截至2020年6月30日，總負債達2980.27億元，按近年超20%的增幅速度，目前其總負債或已超3000億元。并且，中國金茂可能存在不少表外負債和“明股實(shí)債”的項目。

　　負債高壓下，甩賣(mài)項目是回籠資金最快的方式。長(cháng)江商報記者粗略統計發(fā)現，2020年至今，中國金茂已經(jīng)轉讓了上十個(gè)項目股權，回籠資金超過(guò)70億。

　　銷(xiāo)售額與凈利倒掛

　　作為房企黑馬，近幾年，中國金茂簽約銷(xiāo)售額實(shí)現爆發(fā)式增長(cháng)，從2015年的301.02億元迅速增至2019年的1608.07億元。2020年，中國金茂累計實(shí)現簽約銷(xiāo)售金額2311億元，繼續同比高增43.7%。

　　據悉，2020年，金茂的銷(xiāo)售目標為2000億元。按此計算，其2020年全年目標完成度達116%。

　　然而，與銷(xiāo)售數據走勢相反，凈利潤出現腰斬。近日，中國金茂突發(fā)業(yè)績(jì)預警，預計2020年全年盈利下降約40%-50%。消息一出，次日金茂大跌16.54%，盤(pán)中觸及歷史新低。

　　中國金茂將利潤大幅下滑的原因歸于房地產(chǎn)市場(chǎng)調控。金茂稱(chēng)，項目售價(jià)不及預期，導致其對發(fā)展中物業(yè)、持作出售物業(yè)計提了大筆減值。如果不計提資產(chǎn)減值損失，2020年度凈利同比增幅在40%-50%之間。這意味著(zhù)，金茂計提的減值規模約在50、60億之間，幾乎與上年度凈利持平。

　　事實(shí)上，中國金茂的利潤下滑早就有跡可循，2016年到2019年，其凈利潤分別為25.36億元、39.78億元、52.11億元、64.52億元，增速分別為-16.75%、56.88%、31.00%、23.82%，在2017年限價(jià)調控政策出臺之后凈利增速放緩明顯。

　　2020年前三季度，金茂實(shí)現營(yíng)收167.43億元，同比增長(cháng)27.45%;但當期毛利率為22.47%，同比減少18.22個(gè)百分點(diǎn);同期凈利潤29.49億元，僅同比增長(cháng)4.57%。

　　中國城市房地產(chǎn)研究院院長(cháng)謝逸楓對長(cháng)江商報記者表示，金茂利潤下滑跟整體拿地價(jià)過(guò)高有一定關(guān)聯(lián)，另外與融資貸款利潤上升，開(kāi)發(fā)整體成本過(guò)高，限價(jià)政策導致房屋銷(xiāo)售價(jià)格有所下降也有關(guān)系。

　　銷(xiāo)售均價(jià)下滑，出售解套“地王”

　　利潤下滑背后，中國金茂的銷(xiāo)售均價(jià)在持續下降。

　　根據中國金茂2020業(yè)績(jì)預告數據估算，其銷(xiāo)售均價(jià)為2.05萬(wàn)元/平方米，同比下滑4.65%。2018年、2019年的平均銷(xiāo)售價(jià)格分別為2.55萬(wàn)元/平方米、2.15萬(wàn)元/平方米，銷(xiāo)售均價(jià)持續下降。

　　一向走高端路線(xiàn)的金茂早年在一二線(xiàn)城市高價(jià)拿下多地塊，由此被稱(chēng)為“地王收割機”，為了快速進(jìn)入某個(gè)城市不惜高價(jià)拿地，金茂未周全考慮政府限價(jià)風(fēng)險。

　　隨著(zhù)2017年限價(jià)令調控政策的發(fā)布，這些“地王”無(wú)法入市，只有通過(guò)出售“解套”。2017年和2018年，金茂數個(gè)項目都曾虧本銷(xiāo)售。2017年9月，金茂以29450.7元/平方米的樓面價(jià)競得廈門(mén)翔安2017XP08地塊，當時(shí)周邊樓盤(pán)均價(jià)只有29000元/平方米，而到2018年翔安金茂悅入市，售價(jià)僅為29000元/平方米。

　　隨著(zhù)近年來(lái)樓市調控不斷加碼，在限價(jià)政策的影響下，金茂的傳統模式受到挑戰，開(kāi)始改變節奏。

　　從2019年起金茂頻繁出售其位于京滬等一線(xiàn)核心城市的項目，同時(shí)換倉到粵港澳大灣區及二、三線(xiàn)城市，試圖通過(guò)土地的置換來(lái)?yè)Q得利潤空間。

　　最近兩年，金茂拿地速度明顯放緩。2015年到2018年，金茂當年新增土儲分別為182萬(wàn)、285萬(wàn)、932萬(wàn)與2264萬(wàn)平方米，2019年新增土儲降至1390萬(wàn)平方米，2020年上半年新增土儲進(jìn)一步降至583萬(wàn)平方米。

　　2020年，金茂開(kāi)始下沉到三四線(xiàn)城市高溢價(jià)拿地。2020年8月，金茂以48.95%的溢價(jià)，6851元/平方米的價(jià)格拿下南昌一宗土地，周邊二手房的均價(jià)僅1萬(wàn)出頭。12月，金茂再次以38.46%的溢價(jià)率，7140元/平方米的價(jià)格拿下臺州的一塊宅地，而附近二手房的價(jià)格僅為8000元/平米。

　　債務(wù)壓頂，轉讓資產(chǎn)“回血”

　　當前，房地產(chǎn)金融監管力度持續強化，去年8月份，央行設置“三道紅線(xiàn)”分檔設定房企有息負債的增速閾值，并壓降融資類(lèi)信托規模，倒逼房企去杠桿、降負債。

　　根據公開(kāi)的財務(wù)數據，截至2020年上半年，不計算近200億元永續債，中國金茂剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為66.64%、凈負債率為76.6%、現金短債比為0.6，踩中一道“紅線(xiàn)”。

　　長(cháng)江商報記者梳理金茂近年財報發(fā)現，2016-2019年，其總負債分別為1111.60億、1556.01億、1933.73億、2424.47億，平均增速超過(guò)20%，截至2020年6月30日，其總負債達到2980.27億。按近年超20%的增幅速度，目前其總負債或已遠超3000億。

　　令市場(chǎng)關(guān)注的是，中國金茂還有許多表外負債，2020年上半年或有一半以上銷(xiāo)售額來(lái)自未并表的項目，這些項目背后，可能藏有巨額債務(wù)。此外，可能存在大量“明股實(shí)債”的項目。從2017年起，金茂的少數股東權益占比快速增大，當年已超過(guò)50%，但同期少數股東的凈利潤占比卻不足1/5。

　　面對現金流不佳、效益下滑、地王項目入市難等一系列難題，過(guò)去兩年，中國金茂通過(guò)加速銷(xiāo)售、減少土儲、增發(fā)等方式降低杠桿，轉讓資產(chǎn)“回血”。

　　長(cháng)江商報記者粗略統計發(fā)現，2020年至今，中國金茂已經(jīng)轉讓了上十個(gè)項目股權，回籠資金超過(guò)70億。

　　謝逸楓指出，金茂持續加杠桿可能會(huì )帶來(lái)現金壓力、信用違約，債務(wù)崩盤(pán)等風(fēng)險，最大可能會(huì )導致項目或資產(chǎn)變賣(mài)，這些情況可能會(huì )影響后續規模擴張的計劃。降負債降杠桿的最好方法是獲得更多的融資貸款，其次是加快銷(xiāo)售回款，分拆一些其他產(chǎn)業(yè)上市擴展融資渠道。

　　目前，金茂正在擴充融資。今年1月，其與平安集團簽訂貸款框架協(xié)議。根據協(xié)議，每筆貸款的實(shí)際利率以同期銀行間同業(yè)拆借貸款市場(chǎng)報價(jià)利率上下50%范圍內浮動(dòng)。這意味著(zhù)，平安可以給金茂提供成本遠低于銀行貸款的借款。

　　此外，從監管明顯趨嚴的2020年下半年起，金茂在公開(kāi)市場(chǎng)上的融資主要通過(guò)發(fā)行資產(chǎn)專(zhuān)項計劃項目進(jìn)行。相比傳統的債券融資，通過(guò)資產(chǎn)專(zhuān)項計劃可以有更長(cháng)的還款期限。今年1月21日，金茂發(fā)行的“金茂華福-申萬(wàn)-金茂商業(yè)卓越1號資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃”，總規模11.18億元，債券期限達到24年。

　　中國金茂對公司的長(cháng)期發(fā)展保持樂(lè )觀(guān)。公司管理層在2020年半年報業(yè)績(jì)會(huì )上曾表示，公司2021年、2022年會(huì )保持強勁的增長(cháng)動(dòng)力，2021年實(shí)現2500億元、2022年實(shí)現3000億元的簽約目標。