3月15日，嘉興市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展有關(guān)事項的通知》，從加強分期銷(xiāo)售管理、完善商品住房限購政策、擴大商品住房限制轉讓實(shí)施范圍、強化金融監督管理等方面進(jìn)一步加強調控。
新政規定，買(mǎi)家在嘉興兩區五縣限購一套房子，且網(wǎng)簽兩年后才能出售。
過(guò)去一年，嘉興房?jì)r(jià)上漲過(guò)快。2021年3月，嘉興市區房?jì)r(jià)17880元/平方米;嘉興6個(gè)片區房?jì)r(jià)環(huán)比全部上漲，南湖、秀洲和桐鄉環(huán)比上漲超過(guò)3%，漲幅較大。
誠然，對于嘉興這樣位處環(huán)滬、杭州都市圈交叉圈層的新興城市，既有產(chǎn)業(yè)導入，又有人口流入、城鎮化發(fā)展的想象空間，難免也給房地產(chǎn)銷(xiāo)售與投資客一個(gè)炒作的機會(huì )，而調控也緊隨而至。
嘉興調控升級
3月18日，嘉善一個(gè)學(xué)區房項目大眾嘉苑開(kāi)盤(pán)，一名銷(xiāo)售人員以去年上海房?jì)r(jià)漲幅超過(guò)20%作為對比，對準客戶(hù)表達房?jì)r(jià)看漲的觀(guān)點(diǎn)。大眾嘉苑售價(jià)1.8萬(wàn)元/平方米，超過(guò)1.5萬(wàn)元/平方米的嘉興均價(jià)水平。嘉善房?jì)r(jià)漲幅位居嘉興五縣之首，但與嘉興城區相比仍存在一定差距。2020年，嘉興南湖區科技城板塊一套89平方米的房子總價(jià)上漲了80萬(wàn)-100萬(wàn)元;嘉善同樣面積的學(xué)區房2020年漲了10萬(wàn)-20萬(wàn)元。
嘉興一名銷(xiāo)售人員指出，此次新政主要限制手中房子多的客群。如果以前在嘉興下轄兩區五縣買(mǎi)過(guò)房子，現在就不能再在任何一個(gè)區域買(mǎi)了。此外，嘉興規定購買(mǎi)房子后要網(wǎng)簽合同滿(mǎn)兩年才能出售，大部分業(yè)內人士認為這一點(diǎn)相比杭州中簽率≤10%的樓盤(pán)從房子交付后起5年內限售，并不算嚴厲。
“現在嘉善的一手房源特別少，二手成交量在放大，交易活躍。”前述銷(xiāo)售人員指出，投資客活躍的一個(gè)特點(diǎn)是，二手房市場(chǎng)起來(lái)了。嘉善2020年一手房成交131.99萬(wàn)方，排名嘉興五縣之首?；乜?020年二手房市場(chǎng)成交走勢可以發(fā)現，2020年至今，嘉善二手房成交量一直處于高位狀態(tài)。除2020年2月份受疫情影響之外，同年4月份后，每月維持成交在2000套以上。
嘉善靠近上海，海寧則靠近杭州臨平和下沙。由于杭州限購，海寧一度成為杭州溢出客戶(hù)的選擇。海寧有些樓盤(pán)的售價(jià)甚至與嘉興市中心樓盤(pán)售價(jià)相當。
據嘉興克而瑞數據統計，2020年嘉興房?jì)r(jià)上漲3.9%。大嘉興全域價(jià)格出現上漲，其中市本級漲幅3.01%，海寧漲幅16.39%，嘉善漲幅8.79%，桐鄉漲幅18%，平湖漲幅3.14%，海鹽漲幅17.38%。
上海中原市場(chǎng)分析師盧文曦指出，今年房地產(chǎn)調控的最大特點(diǎn)是防止過(guò)熱，嘉興調控升級很可能是受上海調控升級的影響。
房?jì)r(jià)上漲背后
盧文曦認為，嘉興作為和上海接壤的地方，一直受到上海買(mǎi)家關(guān)注。不少買(mǎi)家目的是養老或者度假加投資。此外，上海公積金也可以在嘉興使用。上海調控升級，可能伴有資金外溢。事實(shí)上，從以往幾輪樓市行情中，不乏此類(lèi)現象。
嘉興樓市的利好也比較多。首先，2020年，嘉興常住人口472.60萬(wàn)人，同比增加7.0萬(wàn)人，增量位列全省第三名。與杭州一樣，每年人口凈流入，給樓市注入了興奮劑。
其次，從區位價(jià)值提升來(lái)看，嘉興處在滬蘇杭甬這四大長(cháng)三角最富城市的中心位置，這四大城市都是萬(wàn)億GDP級別，而嘉興才三四千億。
日前，《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展第十四個(gè)五年規劃和2035年遠景目標綱要》全文正式發(fā)布，加快建設長(cháng)三角G60科創(chuàng )走廊被納入國家“十四五”規劃?！毒V要》提出，“瞄準國際先進(jìn)科創(chuàng )能力和產(chǎn)業(yè)體系，加快建設長(cháng)三角G60科創(chuàng )走廊和沿滬寧產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新帶，提高長(cháng)三角地區配置全球資源能力和輻射帶動(dòng)全國發(fā)展能力”。
實(shí)際上，長(cháng)三角G60科創(chuàng )走廊規劃已有5年之久，2016年源起松江，2017年聯(lián)通嘉杭，2018年九城聯(lián)動(dòng)，2019年納入國家《長(cháng)江三角洲區域一體化發(fā)展規劃綱要》。
伴隨長(cháng)三角一體化，蘇嘉杭和滬嘉甬高鐵的建設和運行，嘉興將成為周邊這四大核心城市甚至浙江連接滬蘇的浙北交通樞紐。杭州近年的飛速發(fā)展已基本將嘉興納入城市圈規劃，其洼地性質(zhì)明顯，戰略意義將日趨突顯，潛力不言而喻。
再次，更為重要的是產(chǎn)業(yè)導入。常年來(lái)，嘉興下屬五縣經(jīng)濟均位列全國百強，民營(yíng)企業(yè)發(fā)達。比如，海寧有皮革晶科能源;嘉善有塑料產(chǎn)業(yè);海鹽有核電產(chǎn)業(yè);平湖是紐扣之鄉;桐鄉擁有全球玻璃纖維及制品巨頭——巨石集團和每年的烏鎮互聯(lián)網(wǎng)大會(huì )等等不一而足。
浙江板塊輪動(dòng)
值得一提的是，嘉興限購限售政策出臺后，銷(xiāo)售人員有意將投資客導入杭州周邊的其他板塊，比如杭州灣或者湖州市場(chǎng)。
事實(shí)上，浙江地區的板塊聯(lián)動(dòng)已經(jīng)出現預兆。2021年春節后，土地市場(chǎng)熱度從杭州、寧波蔓延到金華、紹興、嘉興等二三線(xiàn)城市，再到縣城和鄉鎮，傳導效應非常明顯。據浙報傳媒地產(chǎn)研究院統計，3月1日至11日，浙江全省已有9個(gè)區域地價(jià)刷新，包括杭州桐廬、寧波奉化和慈溪、金華義烏和永康、臺州玉環(huán)、溫州洞頭、湖州市區、麗水市區。
浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長(cháng)丁建剛分析指出，盡管兩會(huì )前及兩會(huì )期間，金融部門(mén)的官員一再對房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫發(fā)出警告，銀行業(yè)也開(kāi)始嚴查信貸資金挪用至股市樓市，但3月10日公布的2月份金融數據顯示，信貸社融數據依然大超預期。2月份人民幣貸款增加1.36萬(wàn)億元，同比多增4529億元。2月份社會(huì )融資規模增量為1.71萬(wàn)億元，比上年同期多8392億元，為2002年以來(lái)同期最高增量。廣義貨幣M2(2月增長(cháng)10.1%)，在去年連續10個(gè)月兩位數增長(cháng)，時(shí)隔一個(gè)月之后，又重回兩位數增長(cháng)。
在強烈的貨幣寬松和資產(chǎn)通脹的預期下，又疊加了土地政策的調整。包括杭州、寧波在內的全國22個(gè)城市，每年僅三次集中供地。眾多房地產(chǎn)企業(yè)今年的拿地計劃被打亂，必須重新安排今年的投資盤(pán)子。
在諸多不確定因素下，部分企業(yè)采取預防性動(dòng)作，提前下手，在不受三次集中供地影響的城市甚至三四線(xiàn)城市拿地，導致浙江多地土地市場(chǎng)升溫。
