近期，北京租房市場(chǎng)回暖明顯，租金成交量走出淡季低谷，優(yōu)質(zhì)房源成交走俏。掛牌租金雖未明顯走高，但價(jià)格明顯比春節前堅挺，走出此前的價(jià)格松動(dòng)期。有租客向中國證券報記者反映，最近租房的人挺多，自己看上的房子，一猶豫就被租出去了，租金也比較難講。
務(wù)工潮來(lái)臨
中國證券報記者多方了解到，春節過(guò)后，新增進(jìn)城務(wù)工人員數量增多，租賃市場(chǎng)迎批量新增租賃需求。此外，隨著(zhù)往年租房合同到期，換租數量也明顯增多。新增需求和批量換租雙重因素疊加，共同促使租房市場(chǎng)回暖。
“靠近地鐵、裝修好、居住人員密度小的房源屬于租賃市場(chǎng)中較為優(yōu)質(zhì)的房源，價(jià)格也會(huì )相應貴一些。最近一段時(shí)間，換房客戶(hù)前期租房合同到期，改善型需求增多，使得這些價(jià)格偏高的優(yōu)質(zhì)房源出租速度比之前要快。”多位租房中介人員對中國證券報記者表示，“此外，隨著(zhù)新進(jìn)城務(wù)工人員增多，單價(jià)較低的群租房成交情況也得到改善。”
租客李亮(化名)春節后剛通過(guò)了北京一家互聯(lián)網(wǎng)公司的面試，為了順利度過(guò)實(shí)習期，李亮春節后就在公司周?chē)曳?。據李亮介紹，自己之前和父母同住，工作后一方面希望獨立居住，另一方面希望通過(guò)租房縮短通勤距離。“但可能是首次租房沒(méi)有經(jīng)驗，看上的房子想第二天再簽合同，很多次都被中介通知說(shuō)已經(jīng)租出去了。中介幫忙找的據說(shuō)都是帶看量大、性?xún)r(jià)比高的房源，這些房子中介是有獨立鑰匙的?？春卯斕觳缓?，下一趟再來(lái)就只能看別的。有鑰匙的房源里，一起看房的人也有不少。”
但李亮也指出，市場(chǎng)目前并不缺待租的優(yōu)質(zhì)房源。“無(wú)論什么時(shí)候去，都有好房子可以出租。只是價(jià)格不好講，公司周?chē)鷥?yōu)質(zhì)一點(diǎn)的一居室月租金都要5000元起步，低于這個(gè)價(jià)格的房子，當天一猶豫就被中介租給了其他人。”
和李亮這種想租優(yōu)質(zhì)房源的客戶(hù)不同，很多外地務(wù)工人員春節進(jìn)城第一件事，是找到最便宜的房子，盡可能壓縮租金。而這類(lèi)房源，通常以二房東的方式隔斷轉租。受疫情影響，隔斷房在經(jīng)歷了很長(cháng)一段時(shí)間的成交低谷后，目前也恢復了往年熱鬧的成交。
以人口居住密度較大的天通苑社區為例，這里聚集了北京最便宜的隔斷房房源，疫情期間，群租房受到疫情影響，前期租賃到期后，很多房源只能空置。“疫情最嚴重的時(shí)候，五六百元就能租到房子，現在沒(méi)有這么便宜的了。1000-1700元/月的隔斷房作為進(jìn)城務(wù)工人員的首次過(guò)渡房，是目前的成交主力。這個(gè)片區一般都是二房東，疫情嚴重的時(shí)候沒(méi)有人租，這些隔斷房就由二房東自己住?，F在進(jìn)城的人多了，這些房源開(kāi)始迎來(lái)帶看潮，每天下班都有人敲門(mén)看房。這種情況很長(cháng)一段時(shí)間都沒(méi)有了。”長(cháng)期與二房東合租的租客王宏(化名)對中國證券報記者表示。
疫情影響減弱
中國證券報記者調研發(fā)現，目前，租房市場(chǎng)普遍走出疫情影響。從近期第三方機構披露的租賃數據看，春節過(guò)后，重點(diǎn)城市租賃市場(chǎng)成交量和成交價(jià)環(huán)比均出現了不同程度上漲。但由于疫情防控仍未完全放開(kāi)，從同比數據看，仍然處于相對低點(diǎn)。
貝殼研究院數據顯示，今年2月，全國重點(diǎn)18城租賃成交量環(huán)比上漲8.5%，多數城市成交量環(huán)比上漲。自去年9月開(kāi)始，全國租賃成交量連續5個(gè)月環(huán)比下降后，首次環(huán)比止跌上揚，市場(chǎng)即將進(jìn)入租賃旺季。從租金水平來(lái)看，2月重點(diǎn)城市平均月租金為42.1元/平方米，平均租金指數環(huán)比上漲1.5%，同比下降5%。
首都經(jīng)濟貿易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)趙秀池表示，各地在疫情影響下，租賃住房空置了不少，房租也在下降。與中小城市比較，大城市有優(yōu)質(zhì)的教育醫療產(chǎn)業(yè)等優(yōu)質(zhì)公共資源，人口的吸引力更強。大城市住房的突出問(wèn)題就是住房供不應求，房?jì)r(jià)較高，低收入者和新市民、青年人面臨住房困難。目前來(lái)看，說(shuō)大城市住房供不應求沒(méi)有問(wèn)題，但是說(shuō)租賃住房供不應求很難成立，因為沒(méi)有人租不到房。租房市場(chǎng)面臨的問(wèn)題不是供給不足，而是租賃亂象較多，比如長(cháng)租公寓頻頻爆雷、租賃市場(chǎng)監管及相應政策有待完善等。
長(cháng)租房難題有望解決
“很多人租房都是短期行為，即使高房?jì)r(jià)下租房劃算，也很少有家庭靠租賃住房來(lái)解決自己一生的住房問(wèn)題。更何況現在孩子上學(xué)還是與住房捆在一塊兒，擁有產(chǎn)權房孩子上學(xué)更有優(yōu)勢。目前來(lái)看，家庭租賃長(cháng)租房的需求數量并不多，大部分只是過(guò)渡而已。疫情影響下，租房人群對產(chǎn)權房的需求更強烈了。”趙秀池指出，“建議重新評估需要新建租賃住房的數量。”
針對長(cháng)租房的供給問(wèn)題，趙秀池指出，不要忽視個(gè)人房東在租賃市場(chǎng)中的作用。個(gè)人房東提供的租賃住房一樣可以是長(cháng)租房，這一點(diǎn)應該引起足夠的重視。不是發(fā)展長(cháng)租房就要發(fā)展機構租賃，也不是一提到長(cháng)租房就需要新建。作為二房東的租賃機構要有低成本的房源供應，其盈利模式才能成立。因此，如果有工業(yè)廠(chǎng)房改建、集體土地上建設，或者舊房需要改造，需要一定投資并能帶來(lái)增值，可以鼓勵租賃機構參與。
《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展第十四個(gè)五年規劃和2035年遠景目標綱要》(簡(jiǎn)稱(chēng)《綱要》)全文發(fā)布。針對租房市場(chǎng)，《綱要》指出，堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，有效盤(pán)活存量住房資源，有力有序擴大城市租賃住房供給，完善長(cháng)租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權利。加快住房租賃法規建設，加強租賃市場(chǎng)監管，保障承租人和出租人合法權益。以人口流入多、房?jì)r(jià)高的城市為重點(diǎn)，擴大保障性租賃住房供給，著(zhù)力解決困難群體和新市民住房問(wèn)題。單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設租賃住房，支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房。
對此，多位分析人士指出，《綱要》提到的“有效盤(pán)活存量住房資源”“支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房”等對于長(cháng)租房企業(yè)來(lái)說(shuō)意義重大。此前，很多長(cháng)租房公寓是將辦公樓等區域進(jìn)行改裝，由于消防等問(wèn)題，面臨較大的監管風(fēng)險，使得長(cháng)租房企業(yè)只能以試點(diǎn)的方式進(jìn)行，無(wú)法全面鋪開(kāi)。預計隨著(zhù)監管部門(mén)細則出臺，長(cháng)租房將迎來(lái)規范化運行的新時(shí)期。
