接受房屋租賃中介公司服務(wù)后，委托人利用中介公司提供的交易機會(huì )，繞過(guò)中介公司直接訂立租賃合同，中介公司可以主張中介報酬嗎?近日，北京市第一中級人民法院適用《民法典》第九百六十五條關(guān)于“跳單”的新規定，公開(kāi)開(kāi)庭審理一起涉及“跳單”行為的民事案件，并當庭作出宣判。
●案情簡(jiǎn)介
2018年1月13日，小濤公司委托房屋中介小夏公司為即將成立的小濤公司海淀分公司尋找符合辦公條件的房源。小夏公司帶小濤公司的負責人和經(jīng)辦人看了包括2502室、2503室、2505室房屋在內的房源，后者同意租賃這三套房子。同年2月9日，為了進(jìn)一步推進(jìn)房屋租賃事宜，小濤公司和小夏公司的相關(guān)人員建立了一個(gè)微信群，在微信群內工作人員討論了房屋租賃的細節問(wèn)題。小夏公司將草擬的《北京市房屋租賃合同(經(jīng)紀機構居間成交版)》發(fā)給業(yè)主和小濤公司員工。
然而，小濤公司最終未與小夏公司簽訂居間合同，而是與小昌公司簽署了涉案三套房屋的《房屋租賃合同》及《居間合同》。小濤公司與房主、小昌公司簽訂的租賃合同，除租期起算日期和房租支付日期與小夏公司提供的合同模板相差兩天外，重要的條款均一致。
小夏公司向法院起訴，主張小濤公司該行為是一種“跳單”行為，要求小濤公司和三套涉案房屋的業(yè)主支付居間服務(wù)費。
一審法院認為，根據本案實(shí)際情況，小夏公司雖未與小濤公司簽訂書(shū)面的居間合同，但在小夏公司與小濤公司之間存在事實(shí)上的居間服務(wù)合同關(guān)系，雙方關(guān)于居間服務(wù)的約定不違反國家法律和行政法規的強制性規定，合法有效?，F小夏公司為小濤公司提供了居間服務(wù)，小濤公司應向小夏公司支付居間服務(wù)費，按照房屋的面積，法院酌定小濤公司應支付房屋居間費2.7萬(wàn)余元。此外，小夏公司提供的證據不足以證明其與房主設立了居間服務(wù)關(guān)系，故其要求房主給付居間服務(wù)費的訴訟請求法院不予支持。一審法院判決小濤公司給付小夏公司2.7萬(wàn)余元，駁回其他訴訟請求。
小濤公司不服一審判決，主張其未與小夏公司簽訂居間合同，不應支付小夏公司居間費用，向北京市第一中級人民法院提起上訴。
北京市第一中級人民法院審理后認為，本案中，小夏公司向小濤公司提供了三套涉案房屋的房源信息并帶看了房屋，小夏公司提供的微信聊天記錄顯示雙方對租金、租期、違約責任、租金發(fā)票開(kāi)取等問(wèn)題進(jìn)行了多次溝通，小夏公司也根據雙方溝通內容對房屋租賃合同的內容進(jìn)行了多次修改，后小夏公司應小濤公司的要求擬定了房屋租賃合同。因此法院認定小濤公司接受了小夏公司的服務(wù)。小濤公司、房主、小昌公司簽訂的《北京市房屋租賃合同》的內容，與小夏公司向小濤公司提供的《北京市房屋租賃合同(經(jīng)紀機構居間成交版)》中的租金數額、免租期、租賃期限等重要條款基本一致，且上述合同內容系經(jīng)過(guò)小夏公司反復修改后得出的。小濤公司雖主張其在最終簽訂房屋租賃合同前有自由選擇居間方的權利，且其最終選擇與小昌公司訂立居間合同，但小濤公司并未提供證據證明小昌公司向其提供了何種居間服務(wù)。故法院認定小濤公司最終與房主達成交易實(shí)際系利用了小夏公司提供的服務(wù)。小濤公司在接受并利用小夏公司提供的服務(wù)后，繞開(kāi)小夏公司轉而選擇報酬數額較低的小昌公司與房主訂立合同。綜上，本案應適用《民法典》第九百六十五條的規定，小濤公司應向小夏公司支付報酬。最終，北京市第一中級人民法院二審駁回上訴，維持原判。
●法官說(shuō)法
“跳單”有三種形式
北京市第一中級人民法院法官趙蕾表示，“跳單”是委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機會(huì )或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的行為。在《民法典》頒布實(shí)施之前，對于“跳單”行為，法院主要根據《合同法》及雙方合同約定并結合誠實(shí)信用原則對“跳單”行為進(jìn)行認定，并判決違約方承擔責任?！睹穹ǖ洹奉C布實(shí)施后，對于“跳單”行為有了明確的規定，首次將“跳單”行為上升到了法律層面，不僅保障了中介人權益，而且對于違背契約精神的行為進(jìn)行了嚴格規制。
判斷是否構成“跳單”，首先要看中介合同是否已生效，并且要看中介人是否已按照合同約定提供了交易機會(huì )或者媒介服務(wù)。實(shí)踐中，委托人就同一委托事項，可能僅委托一個(gè)中介人，也可能同時(shí)委托多個(gè)中介人。在有多個(gè)中介人的情形下，尤其要準確判斷委托人是否接受了中介人的服務(wù)，以及接受了哪個(gè)中介人的服務(wù)。其次，按照中介合同約定，中介人向委托人提供服務(wù)之后，委托人是否利用了中介人提供的這一服務(wù)而訂立合同，則是判斷是否構成“跳單”違約的關(guān)鍵。“跳單”行為第三個(gè)構成要件是委托人繞開(kāi)中介人直接訂立合同。該行為有三種表現形式：一是委托人利用中介人提供的信息機會(huì )或者媒介服務(wù)，直接與合同相對方訂立合同。二是委托人利用中介人提供的信息機會(huì )或者媒介服務(wù)，通過(guò)其他中介人與合同相對方訂立合同。比如，委托方通過(guò)某一中介公司提供的信息和媒介服務(wù)，合同已基本達成，委托人發(fā)現其他中介公司的報酬更低，繼而通過(guò)其他中介公司與合同相對方訂立合同，則構成“跳單”違約。三是委托人將中介人提供的信息透露給親朋好友，以親朋好友的名義與合同相對方訂立合同，以達到繞開(kāi)中介人的目的。
根據相關(guān)法律規定，在不存在明顯減損當事人合法權益、增加當事人法定義務(wù)或者背離當事人合理預期的情況下，《民法典》實(shí)施前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件可使用《民法典》相關(guān)規定。因此本案可適用《民法典》第九百六十五條關(guān)于“跳單”行為的新規定。
●相關(guān)法條
《民法典》第九百六十五條規定：委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機會(huì )或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。
《最高人民法院關(guān)于適用<民法典>時(shí)間效力的若干規定》第三條規定：民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，當時(shí)的法律、司法解釋沒(méi)有規定而民法典有規定的，可以適用民法典的規定，但是明顯減損當事人合法權益、增加當事人法定義務(wù)或者背離當事人合理預期的除外。
