住房租賃市場(chǎng)有何新動(dòng)向

　　加快培育住房租賃市場(chǎng)，加大保障性租賃住房建設，規范發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)等涉及住房租賃的內容被寫(xiě)入了今年多地政府工作報告中。各地發(fā)展保障性租賃住房有什么新舉措?長(cháng)租房市場(chǎng)如何規范?

　　2021年各地兩會(huì )上，保障性租賃住房再度成為高頻詞匯，多省份提出將加大保障性租賃住房建設力度。未來(lái)，我國租賃住房將迎來(lái)快速發(fā)展，住房租賃政策將更加完善，住房租賃市場(chǎng)將更加規范有序。

　　加大保障性租賃住房建設

　　“十四五”規劃建議提出，擴大保障性租賃住房供給。2021年，住房租賃的內容寫(xiě)入了吉林、陜西、江蘇等地的政府工作報告中。

　　保障性租賃住房，包括公租房與政策性租賃住房?jì)纱蟛糠?。公租房主要解決城鎮住房和收入“雙困”家庭，實(shí)行實(shí)物保障和貨幣補貼并舉。政策性租賃住房主要面向無(wú)房“新市民”，政府給予政策支持，多主體投資、多渠道供給，實(shí)行政府指導價(jià)。

　　浙江工業(yè)大學(xué)副校長(cháng)虞曉芬認為，大力發(fā)展政策性租賃住房將成為解決好大城市住房問(wèn)題的突破口。

　　2019年底，住房和城鄉建設部在沈陽(yáng)、南京等13個(gè)城市開(kāi)展了政策性租賃住房試點(diǎn)工作。經(jīng)過(guò)一年多實(shí)踐，試點(diǎn)城市初步探索出政府給政策、銀行給低利率長(cháng)期信貸資金支持、市場(chǎng)主體積極參與發(fā)展的政策性租賃住房可持續商業(yè)運作模式。

　　“受政府政策支持、價(jià)格政府管制的政策性租賃住房在平穩租金價(jià)格、提供低租金房源供給方面會(huì )更好地發(fā)揮市場(chǎng)‘穩定器’的作用。”虞曉芬說(shuō)。

　　對于發(fā)展政策性租賃住房，住房和城鄉建設部部長(cháng)王蒙徽表示，將在人口凈流入的大城市重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房，并會(huì )同有關(guān)部門(mén)完善土地、財稅、金融等支持政策，增加土地供應，單列用地計劃，探索利用集體建設用地與企事業(yè)單位自有閑置土地建設，支持產(chǎn)業(yè)園區配套建設和“商改租”“工改租”等非住宅改建，簡(jiǎn)化審批程序，充分發(fā)揮國有和民營(yíng)企業(yè)功能作用。

　　規范發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)

　　保障性租賃住房多由政府主導。與此同時(shí)，我國住房租賃市場(chǎng)也亟待完善和發(fā)展。2021年多地政府工作報告對長(cháng)租房有所提及。例如，北京提出完善長(cháng)租房政策。重慶提出建立健全長(cháng)租房政策體系。浙江、廣東、云南均提出規范發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)。

　　長(cháng)租房是指租賃關(guān)系穩定、租金相對穩定、完全市場(chǎng)化運作的可長(cháng)期租賃的住房，包括利用國有租賃專(zhuān)項用地、集體用地、企事業(yè)存量土地建設的租賃住房等。發(fā)展長(cháng)租房對增加租賃市場(chǎng)有效供給，改善租賃供需失配，提高租房生活品質(zhì)，平穩租金價(jià)格，促進(jìn)住房消費健康發(fā)展等具有積極作用。

　　政策鼓勵，資本追逐，近幾年，住房租賃市場(chǎng)特別是長(cháng)租公寓企業(yè)迎來(lái)快速發(fā)展。長(cháng)租公寓企業(yè)為搶占房源，利用“租金貸”獲取資金擴張規模，其成長(cháng)過(guò)程中，種種亂象始終存在。2018年以來(lái)，逾百家長(cháng)租公寓陸續“爆雷”，破壞了長(cháng)租房市場(chǎng)聲譽(yù)，沖擊了正處在上升通道的住房租賃市場(chǎng)。

　　針對當前長(cháng)租房市場(chǎng)存在的問(wèn)題，虞曉芬建議，加快研究制定長(cháng)租房建筑設計、消防驗收、運營(yíng)管理等行業(yè)標準;鼓勵企業(yè)發(fā)展長(cháng)租公寓，加快出臺支持長(cháng)租房投資經(jīng)營(yíng)的金融、稅收等政策;出臺《住房租賃條例》，對長(cháng)租公寓的運營(yíng)管理等進(jìn)一步加以規范;研究推進(jìn)公共服務(wù)政策體系建設，逐步實(shí)現“租購同權”;把經(jīng)營(yíng)長(cháng)租房的機構與房源全部納入政府租賃監管平臺，實(shí)施嚴格的租賃資金監管制度，切實(shí)維護好人民群眾合法權益。

　　王蒙徽近日表示，未來(lái)，要加快培育專(zhuān)業(yè)化、規?；》孔赓U企業(yè)，推動(dòng)出臺《住房租賃條例》，加快完善長(cháng)租房政策。

　　很多城市表示，將規范發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)。北京市住房和城鄉建設委員會(huì )主任王飛于近日透露，下一步，北京市住建委將加強對長(cháng)租企業(yè)的嚴厲監管，禁止企業(yè)形成資金池和“租金貸”;通過(guò)去杠桿、去金融化，讓租賃回歸安居的本質(zhì)。各房屋租賃運營(yíng)企業(yè)要規劃使用北京市房屋租賃示范文本，減少因合同造成的房屋糾紛，切實(shí)維護租房者的合法權益。

　　整頓租賃市場(chǎng)秩序

　　中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出，整頓租賃市場(chǎng)秩序，規范市場(chǎng)行為，對租金水平進(jìn)行合理調控。

　　2021年多地政府工作報告提及對租賃市場(chǎng)的整頓。如，北京提出，規范租賃市場(chǎng)秩序。山西提出，規范住房租賃市場(chǎng)。海南提出，整頓規范住房租賃市場(chǎng)秩序。

　　近年來(lái)，我國住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展，為解決“新市民”住房問(wèn)題發(fā)揮了重要作用。然而，住房租賃市場(chǎng)秩序混亂，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、住房租賃企業(yè)和網(wǎng)絡(luò )信息平臺發(fā)布虛假房源信息、惡意克扣押金租金、違規使用住房租金貸款等違法違規問(wèn)題突出，侵害租房群眾合法權益，影響社會(huì )和諧穩定。因此，整頓和規范住房租賃市場(chǎng)秩序迫在眉睫，需要常抓不懈。

　　進(jìn)入2月份，深圳、北京、上海3個(gè)一線(xiàn)城市陸續出臺規范住房租賃市場(chǎng)的相關(guān)文件。2月1日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展住房租賃資金監管的通知》(征求意見(jiàn)稿)。2月2日，北京市住建委等5部門(mén)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的通知》。2月4日，上海市住房和城鄉建設管理委員會(huì )等10部門(mén)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步整頓規范本市住房租賃市場(chǎng)秩序的實(shí)施意見(jiàn)》。

　　3個(gè)城市對于住房租賃市場(chǎng)的整頓直指行業(yè)痛點(diǎn)，均對“租金貸”有所規范，或是嚴控租金貸款撥付對象，要求直接撥付給承租人個(gè)人賬戶(hù)，或是要求尚未開(kāi)展“租金貸”的住房租賃機構原則上不再新增這項業(yè)務(wù)。

　　為避免違規形成資金池，此次，3個(gè)城市整頓措施均包含避免資金和租期錯配的內容。如北京限定企業(yè)向承租人預收的租金數額原則上不得超過(guò)3個(gè)月租金。此外，為確保資金安全，均要求有關(guān)企業(yè)設立租金監管賬戶(hù)。如上海市明確規定住房租賃經(jīng)營(yíng)機構收取租金和押金，應當由承租人直接存入監管賬戶(hù)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，沒(méi)有資金池，沒(méi)有租期錯配將大大降低長(cháng)租公寓“爆雷”可能性。這些政策嚴格執行之下，住房租賃市場(chǎng)將更加健康，長(cháng)租行業(yè)或將出現顛覆性變化。

　　早在2019年12月，住房和城鄉建設部等6部門(mén)就出臺了《關(guān)于整頓規范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》，要求從嚴格登記備案管理、真實(shí)發(fā)布房源信息、落實(shí)網(wǎng)絡(luò )平臺責任、動(dòng)態(tài)監管房源發(fā)布、規范住房租賃合同、規范租賃服務(wù)收費、保障租賃房屋安全等多方面加大整頓規范住房租賃市場(chǎng)的力度。

　　“2021年將進(jìn)一步整頓租賃市場(chǎng)秩序，規范市場(chǎng)行為;加大對‘高進(jìn)低出’‘長(cháng)收短付’，違規建立資金池等整治力度，防止‘爆雷’風(fēng)險。”王蒙徽說(shuō)。