對于監管指標提高，高級經(jīng)濟師、浙江錢(qián)塘江金融研修院特邀研究員李庚南在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示：“上限適時(shí)上調充分體現了監管原則性與靈活性的結合。這一政策調整，符合這幾檔銀行機構房地產(chǎn)信貸現狀，有利于緩解房地產(chǎn)領(lǐng)域信貸需求矛盾。”
上限最高上調2.5個(gè)百分點(diǎn)
對銀行房地產(chǎn)貸款集中度的管理最早要追溯到2020年12月31日，央行、銀保監會(huì )發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(下稱(chēng)《通知》)，要求在我國境內設立的中資法人銀行業(yè)金融機構，其房地產(chǎn)貸款余額占比及個(gè)人住房貸款余額占比應滿(mǎn)足人民銀行、銀保監會(huì )確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監會(huì )確定的相應上限。
不過(guò)，《通知》當時(shí)也為各區域留出了一些彈性空間。根據《通知》，為體現區域差異，確定地方法人銀行業(yè)金融機構的房地產(chǎn)貸款集中度管理要求時(shí)，可以有適度的彈性。此外，管理制度還設置了過(guò)渡期。
具體來(lái)看，此次廣東轄區出臺的具體要求中，第三檔銀行的房地產(chǎn)貸款上限、個(gè)人住房貸款上限相較于全國性紅線(xiàn)分別上調2個(gè)百分點(diǎn)，第四檔銀行的房地產(chǎn)貸款上限、個(gè)人住房貸款上限相較于全國性紅線(xiàn)分別上調2.5個(gè)百分點(diǎn)，第五檔銀行也即村鎮銀行的要求和全國性紅線(xiàn)一致。
中國社科院金融所銀行研究室主任李廣子在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示：“本次調整在政策允許范圍內。上調上限有助于緩解本地中小銀行房地產(chǎn)貸款調整壓力，避免大幅度調整對本地銀行和房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊，一定程度上有利于本地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。”
除了廣東以外，近期浙江、海南等地也都對各自轄區內房地產(chǎn)貸款集中度監管指標進(jìn)行了區域化的調整。
北京房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)黎乃超告訴記者，政策都會(huì )經(jīng)歷頒布、調整、實(shí)施等過(guò)程，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度在制定的時(shí)候總體看略微嚴格，因此在執行過(guò)程之中，勢必會(huì )進(jìn)行一些微調，這次廣東提升上限是這種微調的一種具體體現。
從涉及銀行來(lái)看，中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構是此次調整過(guò)程中的主要對象。公開(kāi)資料顯示，廣東轄區內的第三檔、第四檔銀行包括廣州銀行、東莞銀行、華興銀行、南粵銀行、梅州客商銀行、廣州農商行等。
“我們業(yè)務(wù)條線(xiàn)暫時(shí)沒(méi)有接到相應通知，不過(guò)不排除后面根據新要求進(jìn)行業(yè)務(wù)調整。”廣東華興銀行廣東區域一位負責信貸業(yè)務(wù)的員工柳緒(化名)對記者表示，“即使有調整，相信房地產(chǎn)嚴控的趨勢不會(huì )改變。”
利好三四線(xiàn)城市剛需購房者
由于監管指標上限的上浮，釋放出的增量房地產(chǎn)貸款資金將會(huì )怎樣影響當地的房地產(chǎn)市場(chǎng)?在分析人士看來(lái)，這種影響將是結構性的，對三四線(xiàn)樓市影響更大。
“按照房地產(chǎn)貸款集中度制度規定，第三檔、第四檔、第五檔銀行所給定的占比上限較低，在滿(mǎn)足合理需求方面面臨的矛盾和壓力較大。”李庚南告訴《證券日報》記者，“這些機構服務(wù)的重心是縣域，即三四五線(xiàn)城市。如果按制度所設定的房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人貸款占比上限執行，將可能使三四五線(xiàn)城市的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險凸顯，居民合理購房的金融服務(wù)難以得到保障。”
目前，三四線(xiàn)樓市的熱度弱于一二線(xiàn)城市。根據國家統計局發(fā)布的數據，1月份一二三線(xiàn)城市二手房?jì)r(jià)格指數環(huán)比漲幅數據分別為1.3%、0.4%和0.3%，三線(xiàn)城市二手房?jì)r(jià)格環(huán)比漲幅最低。
從開(kāi)發(fā)商角度看，目前一些深耕三四五線(xiàn)城市的房企銷(xiāo)售增長(cháng)速度相對偏慢。以在三四線(xiàn)城市有廣泛布局的開(kāi)發(fā)商碧桂園為例，Wind資訊數據顯示，其1月份實(shí)現歸屬公司股東權益的合同銷(xiāo)售金額403.2億元，同比增長(cháng)22.48%，而萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金地集團、招商蛇口等偏向一二線(xiàn)城市布局的開(kāi)發(fā)商普遍在1月份實(shí)現超30%的合同銷(xiāo)售金額同比增速。
值得注意的是，廣東區域兩大一線(xiàn)城市深圳、廣州在這次監管指標上限調整中顯得比較特殊。
事實(shí)上，深圳、廣州目前存在一定的房?jì)r(jià)上漲壓力。根據國家統計局發(fā)布的數據，1月份深圳、廣州新房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%、1.0%，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲1.7%、1.4%，深圳、廣州二手住宅環(huán)比漲幅在全國70個(gè)大中城市分別排名第一、第二。
需要指出的是，在對監管指標進(jìn)行微調的同時(shí)，廣東銀保監局保障房住不炒的決心依然堅定。
2月9日，廣東銀保監局表示，通過(guò)快速開(kāi)展自查、專(zhuān)門(mén)下發(fā)通知組織全面風(fēng)險排查、迅速組織現場(chǎng)調查等方式，多措并舉嚴肅查處經(jīng)營(yíng)貸、消費貸違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域行為。
“調控房地產(chǎn)行業(yè)與保障居民合理的房地產(chǎn)信貸需求并不矛盾，即在嚴控信貸資金流入房地產(chǎn)的同時(shí)，仍需保障居民合理購房特別是剛需購房對金融的需求。”李庚南表示。
李庚南進(jìn)一步表示：“廣東銀保監局一方面嚴查信貸資金通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸、消費貸等渠道違規流入房地產(chǎn)，一方面又根據縣域金融機構資產(chǎn)結構現狀實(shí)事求是地適當上調房地產(chǎn)貸款及個(gè)人貸款占比上限，其基本監管邏輯就是開(kāi)正門(mén)、堵邪門(mén)，配合國家房地產(chǎn)調控大局，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩健發(fā)展，優(yōu)化信貸資源配置，提升金融服務(wù)實(shí)體的質(zhì)效。”
