春節假期之后，深圳、杭州、廣州、南京等多個(gè)熱點(diǎn)地區頻頻發(fā)布樓市調控新措施。據統計，2021年以來(lái)，各地房地產(chǎn)調控已累計高達70余次。調控內容主要集中在租賃政策收緊、打新秩序、增值稅、房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象等。

　　業(yè)內人士指出，調控對市場(chǎng)短期有降溫的作用，預計2月商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格漲幅收窄。但從長(cháng)期來(lái)看，針對打新潮及經(jīng)營(yíng)貸的調控力度將決定樓市走勢。

　　密集調控

　　深圳2021年以來(lái)已發(fā)布多次樓市調控政策，對前期執行的調控政策“打補丁”。最新一次調控內容顯示，夫妻離婚并將房產(chǎn)分割登記給無(wú)購房資格一方名下的，另一方自離婚之日起，3年內不得在深圳市購買(mǎi)商品房(3年內再婚或復婚的，也適用本規定)。

　　2月18日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于提供虛假購房報名資料人員的通報》(簡(jiǎn)稱(chēng)《通報》)?！锻▓蟆分赋?，御潮府、丹楓四季院、君品名邸、紫璋臺公寓等9個(gè)項目中有27戶(hù)家庭的申報信息或報名材料存在虛假、失實(shí)情況。根據杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展協(xié)調小組《關(guān)于實(shí)施商品住房公證搖號公開(kāi)銷(xiāo)售工作的通知》第十二條規定，決定對這27戶(hù)家庭實(shí)施禁搖一年的處罰。

　　中國指數研究院浙江分院常務(wù)副總經(jīng)理高院生認為，此次處罰表明了政府態(tài)度，在房住不炒大基調下，要加強市場(chǎng)監管和規范，雖然不能完全堵死政策的一些漏洞，但能起到敲山震虎的作用。

　　中國證券報記者梳理發(fā)現，2021年以來(lái)，各地房地產(chǎn)調控已累計高達70余次。房地產(chǎn)調控政策集中在租賃政策收緊、打新秩序、增值稅、房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象等方面。

　　“打新帶來(lái)的套利投資客、疫情導致的學(xué)區房回購潮、銀行企業(yè)貸與按揭貸之間的巨大利差是推動(dòng)熱點(diǎn)地區樓市出現火爆跡象的三大主要原因。在房住不炒背景下，過(guò)熱地區出臺調控政策是在情理之中。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，“從各地發(fā)布的樓市調控政策內容來(lái)看，上海、深圳、杭州等前期房?jì)r(jià)上漲明顯的城市，2021年出臺的都是樓市‘打補丁’政策，方向主要針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金面、購房資格等。”

　　針對調控效果，張大偉稱(chēng)，調控對于市場(chǎng)短期有降溫的作用，但并未影響這一輪上漲的根本原因。所以，具體效果如何需要看針對打新潮及經(jīng)營(yíng)貸的“補丁”政策與執行力度。

　　一線(xiàn)城市加速上漲

　　從國家統計局發(fā)布的最新數據看，1月，以一線(xiàn)城市為代表的多個(gè)地區房?jì)r(jià)呈加速上漲趨勢，這些地區2021年以來(lái)基本都發(fā)布了樓市調控政策。

　　國家統計局數據顯示，2021年1月，4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上個(gè)月擴大0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.6%、1.0%和0.3%。二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲1.3%，漲幅比上個(gè)月擴大0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.9%、1.3%、1.4%和1.7%。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波表示，從統計局公布的1月數據來(lái)看，4個(gè)一線(xiàn)城市均呈現房?jì)r(jià)環(huán)比上漲趨勢，并且一、二手房房?jì)r(jià)上漲都有擴大跡象。其中，二手房漲幅超過(guò)新房。這說(shuō)明，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求依然旺盛。雖然深圳、廣州等城市在2020年已經(jīng)出臺相關(guān)政策，但人口流入以及取得購房資格人數不斷增多，導致市場(chǎng)需求在一定階段集中釋放。二手房?jì)r(jià)格上漲和教育資源有較大關(guān)聯(lián)，對應優(yōu)質(zhì)教育資源的房源價(jià)格漲幅較為明顯。

　　張波指出，市場(chǎng)依然存在炒作者，也有部分房地產(chǎn)從業(yè)者和一些不良自媒體跟風(fēng)炒作。北京、上海、深圳在一季度已頻頻出臺政策，堵漏洞、控金融、打炒作的信號十分明顯。雖然之前一線(xiàn)城市調控政策的嚴厲程度從全國來(lái)看已屬“頂格”，但不代表沒(méi)有進(jìn)一步收緊的空間，不代表會(huì )任由投資炒作氛圍提升。

　　相比之下，二三線(xiàn)城市的漲幅擴大趨勢明顯減小，尤其是三線(xiàn)城市上漲幅度已明顯趨緩。張波表示，二三線(xiàn)城市的市場(chǎng)分化依然延續，部分二線(xiàn)城市熱點(diǎn)區域的“紅盤(pán)”受限價(jià)因素影響，無(wú)需促銷(xiāo)，市場(chǎng)關(guān)注度也會(huì )極高，甚至需要出臺政策來(lái)保障無(wú)房戶(hù)優(yōu)先購房;而非熱點(diǎn)的三四線(xiàn)城市，年初降溫明顯，尤其是軌道未覆蓋，配套不完善的區域，房?jì)r(jià)上升乏力。

　　貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè )認為，在調控密集出臺及春節假期影響下，2月以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，房?jì)r(jià)上漲動(dòng)力走弱，預計2月商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格漲幅收窄。

　　貝殼研究院數據顯示，2月以來(lái)，一線(xiàn)城市中北京、上海及深圳貝殼二手房市場(chǎng)景氣度已高位走平或回落，業(yè)主報價(jià)由漲轉跌。2021年仍是房?jì)r(jià)上漲與調控博弈加劇的一年，總體看，房?jì)r(jià)漲幅會(huì )較2020年有所收窄。區域上，從春節后首周分城市貝殼二手房市場(chǎng)景氣指數看，上半年長(cháng)江沿線(xiàn)部分城市如寧波、無(wú)錫等房?jì)r(jià)上漲壓力仍較大。

　　“搶人”政策加碼

　　近期，部分熱點(diǎn)地區針對人才落戶(hù)、人才住房建設等方面，出臺了較為積極的調控措施，給這些地區未來(lái)樓市走勢增加了新的想象空間。

　　南京市日前發(fā)布落戶(hù)新政，浦口、六合、溧水、高淳四區落戶(hù)限制放寬，對持有上述四區居住證、繳納城鎮職工社會(huì )保險6個(gè)月以上的人員，即可辦理落戶(hù)。同時(shí)，江蘇省內居住和社保繳納年限可累計互認，并探索與長(cháng)三角城市群中具備條件的省外城市實(shí)施戶(hù)籍準入年限同城化累計互認。這意味著(zhù)，南京市面向整個(gè)江蘇省乃至長(cháng)三角城市群打開(kāi)了落戶(hù)大門(mén)。

　　中指研究院南京分院總經(jīng)理高小妹認為，南京市四個(gè)郊區入戶(hù)門(mén)檻的降低，客觀(guān)上會(huì )給南京市帶來(lái)人口的流入，增加潛在的購房需求。但有可能出現投資客通過(guò)戶(hù)籍政策繞開(kāi)限購買(mǎi)房的行為，未來(lái)南京市可能會(huì )出臺相應的購房政策限制炒房客行為，真正實(shí)現留住人。

　　除南京市外，廣州市也在近日印發(fā)了《廣州南沙新區創(chuàng )建國際化人才特區實(shí)施方案》，要求到2035年全面建成國際化人才特區，成為粵港澳大灣區人才集聚新高地;建立涵蓋人才住房補貼、人才公寓、共有產(chǎn)權房的人才安居體系，力爭三年內新增1萬(wàn)套人才公寓和共有產(chǎn)權房，便利境外人才和重點(diǎn)發(fā)展領(lǐng)域急需人才區內購房。