春節前夕，北京銀保監局、央行營(yíng)管部以及北京市多個(gè)部門(mén)先后發(fā)文嚴查違規資金進(jìn)樓市。2月18日，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )官方公益平臺“京房字”披露了部分核查重點(diǎn)實(shí)操細節。其中，全款買(mǎi)房期間購房人及其直系親屬申請經(jīng)營(yíng)貸和經(jīng)營(yíng)貸資金的流向是核查的重點(diǎn)之一。

　　此外，中國證券報記者近期詢(xún)問(wèn)了北京市多家銀行網(wǎng)點(diǎn)，這些網(wǎng)點(diǎn)人員普遍表示，目前符合相關(guān)規定的個(gè)人房貸和小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款均正常辦理，利率和放款時(shí)間目前未有大的變化。

　　重點(diǎn)核查兩方面情況

　　北京市多個(gè)部門(mén)聯(lián)合專(zhuān)項核查違規資金進(jìn)樓市的消息不斷。2月10日，北京銀保監局、央行營(yíng)管部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款管理防范信貸資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》。前述行動(dòng)和政策的出臺恰逢北京樓市成交量快速增長(cháng)、部分熱點(diǎn)區域成交價(jià)格出現跳漲，相關(guān)專(zhuān)項核查備受關(guān)注。

　　“京房字”披露，在春節前，主管部門(mén)對1月25日以來(lái)，樓市熱點(diǎn)區域的成交案例進(jìn)行了普遍排查，并在此基礎上，對于西城金融街、德外、海淀萬(wàn)柳、中關(guān)村等熱點(diǎn)學(xué)區成交案例進(jìn)行重點(diǎn)核查。

　　由于經(jīng)營(yíng)貸資金違規進(jìn)入樓市，通常采用的是先全款購房，然后以房子為抵押、套取貸款的方式。因此核查針對的主要是全款購房中，購房人和直系親屬近期申請使用了經(jīng)營(yíng)貸的行為。

　　“京房字”披露了一個(gè)專(zhuān)家參與核查的案例。某人在去年新注冊了一家小微企業(yè)，注冊企業(yè)之后沒(méi)過(guò)幾天，就網(wǎng)簽了西城區重點(diǎn)學(xué)區的一套二手房，在隨后的幾個(gè)月里，先后從兩家銀行申請了數百萬(wàn)元的經(jīng)營(yíng)貸。該案例被檢查人員從大量的購房合同中篩查了出來(lái)。

　　核查出線(xiàn)索后，實(shí)操中的下一步是多部門(mén)核查經(jīng)營(yíng)貸資金的流向。

　　通過(guò)銀行的配合，檢查人員會(huì )調查該筆經(jīng)營(yíng)貸在發(fā)放后，是否用在正常企業(yè)的經(jīng)營(yíng)中，還是通過(guò)一個(gè)“子虛烏有”的虛假經(jīng)營(yíng)合同，流入到其它空殼公司的賬戶(hù)中。檢查人員會(huì )對經(jīng)營(yíng)貸這筆資金的全部流向“追根究底”，每筆資金每次都流向哪里，最終流向哪里，一一明晰。直到查出是否用于個(gè)人購房。最終，對于查實(shí)的違規行為主體，無(wú)論是金融機構、助貸機構還是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，都將依法嚴肅處罰。

　　相關(guān)監管部門(mén)在通知中明確提出，銀行機構對因信貸管理不審慎導致的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，將從嚴從重查處。此次聯(lián)合工作組還包括了公安的經(jīng)偵部門(mén)，因此，對于查實(shí)違法違規的“助貸機構”，也將“嚴懲”。

　　“京房字”同時(shí)披露，對于正常資金全款購房、沒(méi)有申請使用過(guò)經(jīng)營(yíng)貸的，并不在核查范圍內。

　　房貸發(fā)放保持正常

　　從中國證券報記者了解到的情況來(lái)看，北京地區個(gè)人房貸額度非常充足，近期商業(yè)貸款發(fā)放時(shí)間較去年同期明顯縮短。關(guān)于違規資金進(jìn)入樓市的核查并未影響到銀行對個(gè)人房貸尤其是個(gè)人商業(yè)貸款發(fā)放，個(gè)人房貸的利率和放款時(shí)間均未發(fā)生變化。

　　鏈家地產(chǎn)某店長(cháng)對中國證券報記者表示，2020年11月以來(lái)，北京地區銀行發(fā)放純商業(yè)個(gè)人按揭貸款的速度明顯加快。“現在房本過(guò)戶(hù)送到銀行抵押后的1-3天后就放款了，速度非?？?。之前一般需要1-2周。我們和十幾家銀行都有合作關(guān)系，合作銀行房貸額度普遍比較充足，利率水平穩定，均執行LPR疊加基點(diǎn)的房貸利率。”

　　而對于近期北京房?jì)r(jià)走勢，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，北京目前整體樓市杠桿水平在重點(diǎn)城市中幾乎處于倒數水平。整體看，預計市場(chǎng)在一系列調控政策下會(huì )保持平穩態(tài)勢。

　　從中國證券報記者了解到的情況來(lái)看，北京個(gè)別地區的火爆成交并不能代表北京整體樓市的水平。北京目前樓市實(shí)際結構性行情非常突出，即使是最熱門(mén)的“東西海”三個(gè)行政區域的學(xué)區房分化也非常明顯，個(gè)別熱點(diǎn)地區如海淀萬(wàn)柳、西城德勝等個(gè)別區域存在一房難求的現象，前期媒體大量報道的天價(jià)學(xué)區房就主要出現在這幾個(gè)片區。而受多校劃片政策實(shí)際執行方式的影響，不少非熱門(mén)學(xué)區的學(xué)區房成交其實(shí)較往年平淡了不少。而一些非熱門(mén)、非學(xué)區地區的房源甚至還需要降價(jià)才好出手。

　　“真”小微經(jīng)營(yíng)貸仍穩定

　　本次核查違規資金進(jìn)入樓市情況，是否會(huì )影響到小微企業(yè)抵押性經(jīng)營(yíng)貸款發(fā)放情況?中國證券報記者采訪(fǎng)了多個(gè)網(wǎng)點(diǎn)的業(yè)務(wù)人員，他們均表示，目前其網(wǎng)點(diǎn)的小微企業(yè)抵押性經(jīng)營(yíng)貸款均正常受理、正常發(fā)放，優(yōu)惠利率未有大的變化，但他們會(huì )向客戶(hù)反復強調，申請的貸款不得進(jìn)入股市和樓市。

　　某股份制銀行北京市朝陽(yáng)區某網(wǎng)點(diǎn)業(yè)務(wù)人員對中國證券報記者表示，其所在網(wǎng)點(diǎn)企業(yè)抵押性經(jīng)營(yíng)貸款仍正常受理。而當被問(wèn)及近期核查行動(dòng)對貸款發(fā)放是否有影響時(shí)，該人員表示，近期是核查資金是否存在進(jìn)入樓市、股市等違規行為，如果是拿房子作為抵押申請貸款用于公司和生意經(jīng)營(yíng)并沒(méi)問(wèn)題。近期，其網(wǎng)點(diǎn)執行的最低利率為3.85%。

　　有媒體報道稱(chēng)，近期北京部分網(wǎng)點(diǎn)上調了經(jīng)營(yíng)性抵押貸款利率。有銀行支行網(wǎng)點(diǎn)負責人表示，這與實(shí)際情況有出入，可能是部分低息產(chǎn)品額度用盡導致。他進(jìn)一步解釋稱(chēng)，一般來(lái)說(shuō)，銀行在年初“開(kāi)門(mén)紅”期間，會(huì )推出一些利率比較優(yōu)惠的產(chǎn)品，這類(lèi)產(chǎn)品額度有限，主要發(fā)放給優(yōu)質(zhì)或重要客戶(hù)。“這并不是銀行提高了利率，更多是額度的問(wèn)題。銀行不大可能會(huì )因為相關(guān)核查就提高這類(lèi)產(chǎn)品的利息。”

　　前述負責人指出，支持小微企業(yè)融資、降低實(shí)體經(jīng)濟融資成本是國家層面對金融機構尤其是商業(yè)銀行的政策要求。因此，各家銀行都會(huì )嚴格執行這一政策，基層網(wǎng)點(diǎn)也會(huì )嚴格執行總行和分行的相關(guān)政策。目前，面向小微企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性普惠類(lèi)貸款產(chǎn)品利息仍然較低，這一趨勢還將持續一段時(shí)間。