進(jìn)入2月份，深圳、北京、上海三個(gè)一線(xiàn)城市陸續出臺政策，整治租賃市場(chǎng)亂象，引導長(cháng)租市場(chǎng)穩健發(fā)展。

　　專(zhuān)家表示，此次三城密集出臺文件，具有風(fēng)向標意義，為其他大城市規范住房租賃市場(chǎng)提供了借鑒。相關(guān)措施有望進(jìn)一步促進(jìn)行業(yè)規范發(fā)展，有效降低長(cháng)租公寓企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險，保障廣大租房者利益。

　　整頓迫在眉睫

　　近年來(lái)，在政策鼓勵和資本追逐下，住房租賃市場(chǎng)特別是長(cháng)租市場(chǎng)快速發(fā)展。部分長(cháng)租公寓企業(yè)采取“高進(jìn)低出”“長(cháng)收短付”“租金貸”等手段，大幅搶占房源擴大規模并違規形成資金池，亂象叢生。2018年以來(lái)，逾百家長(cháng)租公寓陸續“爆雷”，大量租房者權益受到侵害，破壞了長(cháng)租房市場(chǎng)聲譽(yù)，沖擊了正處在上升通道的住房租賃市場(chǎng)，教訓深刻。

　　據不完全統計，長(cháng)租公寓提供的租房數量呈逐年上升趨勢，在北京、上海等城市，長(cháng)租公寓類(lèi)的企業(yè)市場(chǎng)份額已超過(guò)20%。

　　住房和城鄉建設部部長(cháng)王蒙徽近日表示，2021年將規范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加大對“高進(jìn)低出”“長(cháng)收短付”以及違規建立資金池等行為的整治力度，防止“爆雷”風(fēng)險。

　　按往年慣例，春節假期后住房租賃市場(chǎng)將迎來(lái)簽約旺季。京滬深三大一線(xiàn)城市在春節前相繼出臺針對住房租賃市場(chǎng)的監管規則，進(jìn)一步規范租賃市場(chǎng)，可謂正逢其時(shí)。

　　直指行業(yè)痛點(diǎn)

　　“租金貸”是近年來(lái)長(cháng)租公寓“爆雷”事件頻發(fā)的重要原因之一。部分長(cháng)租公寓企業(yè)利用“租金貸”變相融資，通過(guò)高杠桿進(jìn)行擴張，一旦資金鏈出現問(wèn)題，將給房東、承租人和金融機構造成極大損失——房東收不到租金，希望租房者騰空房屋;租房者仍要還銀行貸款，面臨房財兩空的窘境;銀行可能面臨因難以回款形成壞賬。

　　此次三個(gè)城市的整頓措施中，均對“租金貸”有所規范。北京嚴控“租金貸”撥付對象，要求銀行業(yè)金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。深圳提出，金融機構應當與承租人單獨簽訂貸款協(xié)議，并將貸款撥付至承租人個(gè)人賬戶(hù)。上海則更加嚴格，要求未開(kāi)展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)的住房租賃經(jīng)營(yíng)機構，原則上不得新增該項業(yè)務(wù);已開(kāi)展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)的住房租賃經(jīng)營(yíng)機構，應確保2022年底前貸款金額調整到占企業(yè)租金收入比例15%以下。

　　利用“長(cháng)收短付”形成資金池進(jìn)行大規模擴張，也是當前長(cháng)租公寓企業(yè)存在的突出經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。此次三個(gè)城市的整頓措施均包含避免資金和租期錯配的內容。

　　北京限定住房租賃企業(yè)向承租人預收的租金數額原則上不得超過(guò)3個(gè)月租金。上海規定，承租人支付租金周期在3個(gè)月以上的，租金應當按月劃轉至住房租賃企業(yè);承租人支付租金周期不超過(guò)3個(gè)月的，由住房租賃企業(yè)與承辦銀行約定按月或按季劃轉。深圳則提出，住房租賃企業(yè)收取的承租人押金及單個(gè)支付周期租金合計超過(guò)4個(gè)月租金數額的，對于超過(guò)部分的資金，由監管銀行進(jìn)行監管。

　　此外，設立租金監管賬戶(hù)，確保資金安全，也是三個(gè)城市此次整頓的共同措施。上海、深圳均提出，住房租賃企業(yè)應在當地注冊的商業(yè)銀行中，開(kāi)立唯一的住房租賃資金監管賬戶(hù)。北京市明確，住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金需要通過(guò)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )建立專(zhuān)用賬戶(hù)托管，并在合同終止后通知退還。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，嚴控資金池和租期錯配將大大降低長(cháng)租公寓企業(yè)爆雷的可能性，政策嚴格執行之下，長(cháng)租公寓行業(yè)或將出現顛覆性變化。

　　業(yè)內人士預計，通過(guò)“高進(jìn)低出”“長(cháng)收短付”以及“租金貸”等違規模式擴張的企業(yè)將逐步出局，特別是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險較大的中小企業(yè)將逐步淘汰，行業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境得到優(yōu)化。

　　規范長(cháng)租房市場(chǎng)

　　去年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出，解決好大城市住房突出問(wèn)題，并用較長(cháng)篇幅對租賃住房提出相關(guān)要求，包括加快完善長(cháng)租房政策，規范發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，整頓租賃市場(chǎng)秩序，規范市場(chǎng)行為，對租金水平進(jìn)行合理調控，等等。預計我國租賃住房將迎來(lái)全面快速發(fā)展，未來(lái)將成為居民可長(cháng)期接受的住房消費方式。

　　浙江工業(yè)大學(xué)副校長(cháng)虞曉芬表示，中央經(jīng)濟工作會(huì )議特別強調“要高度重視保障性租賃住房建設”，這表明保障性租賃住房建設和規范發(fā)展長(cháng)租房被提到前所未有高度。大力發(fā)展政策性租賃住房將成為解決好大城市住房問(wèn)題的突破口。

　　上海市房屋管理局有關(guān)負責人近日介紹，2021年上海全年計劃新增供應公租房8000套，同時(shí)加強既有房源周轉循環(huán)使用;加大力度推進(jìn)落實(shí)公租房拆套合租和宿舍型房源供應工作，全年計劃新增供應床位1萬(wàn)張。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)劉洪玉認為，我國當前住房突出問(wèn)題主要出現在大城市尤其是特大和超大城市，表現為新就業(yè)大學(xué)生、城市非戶(hù)籍常住人口、環(huán)衛等城市重要公共服務(wù)崗位上的進(jìn)城務(wù)工人員等新市民群體存在較大住房困難，有效解決新市民住房問(wèn)題，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)成為關(guān)鍵。

　　據介紹，保障性租賃住房包括公租房和政策性租賃住房?jì)纱蟛糠?。公租房主要解決城鎮住房和收入“雙困”家庭，實(shí)行實(shí)物保障和貨幣補貼并舉。政策性租賃住房主要面向無(wú)房新市民，政府給予政策支持，多主體投資、多渠道供給，實(shí)行政府指導價(jià)。

　　王蒙徽表示，將在人口凈流入的大城市重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房，會(huì )同有關(guān)部門(mén)完善土地、財稅、金融等支持政策，增加土地供應，單列用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設，支持產(chǎn)業(yè)園區配套建設和“商改租”“工改租”等非住宅改建，簡(jiǎn)化審批程序，充分發(fā)揮國有企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)功能作用。

　　專(zhuān)家表示，中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出的相關(guān)要求，對住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展具有里程碑意義。其開(kāi)啟了對規模龐大的住房租賃市場(chǎng)有專(zhuān)項用地保障的歷史;同時(shí)，將改變住房租賃市場(chǎng)長(cháng)期以私人房源為主導，公租房和集中式長(cháng)租房占比低的狀況;此外，受政策支持、價(jià)格由政府管制的政策性租賃住房在平穩租金價(jià)格、提供低租金房源供給方面會(huì )更好地發(fā)揮市場(chǎng)“穩定器”的作用。

　　“隨著(zhù)保障性租賃住房供給增加和長(cháng)租房市場(chǎng)規范發(fā)展，我國長(cháng)期存在的重售輕租的住房供應體系將發(fā)生變化，租賃房占比進(jìn)一步提高，市場(chǎng)規范程度大幅度提升，租賃住房將成為居民可長(cháng)期接受的住房消費方式。”虞曉芬說(shuō)。(經(jīng)濟日報記者 亢 舒)