一邊是融資利率創(chuàng )下新低的境外市場(chǎng)，一邊是熱點(diǎn)城市溢價(jià)率走高的土地市場(chǎng)，2021年開(kāi)年，房企一邊忙著(zhù)窗口期融資，一邊忙于“進(jìn)貨”備戰。
中指研究院統計數據顯示，2021年1月份，全國300個(gè)城市住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)出讓金總額為2766億元，同比增加11%;成交樓面均價(jià)為5759元/平方米，同比上漲36%;平均溢價(jià)率為15%，較去年同期上漲4個(gè)百分點(diǎn)。TOP100企業(yè)招拍掛權益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為66%。
“重點(diǎn)城市宅地溢價(jià)率較為平穩，部分現金流較好房企拿地積極，因為一季度拿地當年即可有銷(xiāo)售額入賬。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)向《證券日報》記者表示，今年以來(lái)，有幾家以前較為低調的房企開(kāi)始在公開(kāi)市場(chǎng)上搶地，可見(jiàn)其怕規模掉隊而增加土地儲備的決心，而現金流較差的中小房企則仍會(huì )缺席土地市場(chǎng)，未來(lái)房企拿地能力將進(jìn)一步分化。
在熱點(diǎn)城市
部分房企果斷拿地
值得一提的是，中指研究院統計數據顯示，從各城市群拿地金額來(lái)看，長(cháng)三角熱度不減。1月份，長(cháng)三角TOP10企業(yè)拿地金額618億元，位居四區域首位;京津冀TOP10企業(yè)拿地金額200億元，位列第二;中西部TOP10企業(yè)拿地金額182億元，位列第三。
“市場(chǎng)火熱帶動(dòng)企業(yè)積極拿地布局。2020年，百億元企業(yè)在長(cháng)三角城市群的銷(xiāo)售額貢獻居五大城市群之首，占比達36.7%，較2019年占比提升1.9個(gè)百分點(diǎn)。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監劉水向《證券日報》記者表示，主要是長(cháng)三角城市群疫情防控進(jìn)入常態(tài)化后供需兩端支持性政策落地更早，區域內需求旺盛，市場(chǎng)率先恢復，區域熱度提升。
“長(cháng)三角在上海、杭州帶動(dòng)下市場(chǎng)成交整體活躍。”貝殼研究院表示，上海成交了單宗地塊176億元全國總價(jià)最高地塊引起市場(chǎng)熱度，住宅用地成交405億元;杭州繼續保持全國住宅用地成交金額排名第一的活躍度，住宅用地成交445億元。無(wú)論住宅用地成交金額占國家級城市群成交金額比重，還是成交規劃建筑面積占國家級城市群成交規劃建筑面積比重，分別較去年同期提升19.8個(gè)百分點(diǎn)、10.3個(gè)百分點(diǎn)。
從重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企來(lái)看，房企多城齊發(fā)力。德信地產(chǎn)出現在3個(gè)城市的1月拿地總額TOP10榜單中，在多個(gè)城市齊發(fā)力，與企業(yè)立足浙江，深耕長(cháng)三角，布局全國中心城市的戰略布局相契合。綠城中國出現在2個(gè)城市的1月份拿地總額TOP10榜單中，并拿下了杭州1月份拿地總額冠軍，拿地優(yōu)勢顯著(zhù)。濱江集團持續深耕大本營(yíng)杭州，拿下杭州1月份拿地總額亞軍。
“疫情對房企的資金鏈影響雖然大，但部分企業(yè)拿地積極性提高。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，為了追求規模，很多近年拿地很少的房企也開(kāi)始積極拿地，尤其在熱點(diǎn)城市拿地更為果斷。
房企拿地能力分化
正在加劇
整體來(lái)看，2021年以來(lái)，房企拿地能力分化正在加劇，其背后有著(zhù)多種因素。中指研究院認為，一方面，2020年1月份，受新年和疫情影響，部分小企業(yè)未拿地，但大中型房企受影響較小;另一方面，2021年，受各類(lèi)金融調控政策影響，大中型企業(yè)拿地趨于謹慎，代表企業(yè)拿地規模有所下降。具體來(lái)看，50家代表企業(yè)內部分化亦較顯著(zhù)。部分現金流較穩定企業(yè)拿地態(tài)度積極，如第一陣營(yíng)內的萬(wàn)科、碧桂園、招商蛇口、第二陣營(yíng)內的綠城等，1月份拿地同比均有所增長(cháng)。
“一般來(lái)看，房企以招拍掛為主，合作拿地和收并購為輔。在三線(xiàn)、四線(xiàn)城市拿地主要仍以獨立招拍掛為主;在一線(xiàn)、二線(xiàn)城市除招拍掛外，亦會(huì )加大聯(lián)合拿地力度。同時(shí)，部分房企會(huì )通過(guò)收并購獲取優(yōu)質(zhì)土地資源。”劉水向《證券日報》記者表示，房企對收益率普遍控制在8%-10%之間。未來(lái)，行業(yè)降速導致企業(yè)陣營(yíng)將相對固化。新時(shí)期行業(yè)降速、分化、容錯低等特征更加明顯，房企超車(chē)機會(huì )減少，更加考驗房企守中與進(jìn)擊的權衡力，陣營(yíng)分化震蕩亦將加劇。
