上海“121”新政細則逐漸落地，主要是通過(guò)樓盤(pán)公示規則的辦法。

　　2月6日，上海閔行區“永康城浦上雅苑”、寶山區“經(jīng)緯城市綠洲家園三期”、嘉定區“峰范嘉苑”3個(gè)樓盤(pán)正式啟動(dòng)對外公開(kāi)認購，并在售樓處公示了《計分規則》與《入圍規則》。綜合來(lái)看，《積分規則》分兩部分構成，其中基礎分根據認購對象名下有無(wú)房產(chǎn)、五年內是否有購房記錄、家庭結構和戶(hù)籍情況打分;年限分根據認購對象的社保繳納月數(計分年限×12)和系數相乘算得。簡(jiǎn)單歸納如下：

　　基礎分：(滿(mǎn)分60分)

　　1、 家庭10分，單身0分

　　2、上海戶(hù)口10分，非本市0分

　　3、上海無(wú)房20分，上海有房0分

　　4、無(wú)房：五年內無(wú)購房記20分

　　有房：五年內無(wú)購房記錄5分

　　五年內有購房記錄0分

　　動(dòng)態(tài)分：(滿(mǎn)分21.7分)

　　1、社保從2月往前推(2003年開(kāi)始)每繳納一年社保加0.1分

　　需要客戶(hù)帶身份證去社保局拉自己的社保單(社區服務(wù)中心)

　　這一細則被業(yè)內人士稱(chēng)為：保護無(wú)房戶(hù)最大權益，同時(shí)擠掉“炒房人”的水分。各類(lèi)人群參與新房公證搖號，按照入圍概率可分為：上海無(wú)房家庭、外地無(wú)家庭、外地無(wú)房家庭5年內有購房記錄、上海單身、上海有房家庭改善人群。

　　首批新盤(pán)搖號入圍比1.3：1

　　具體而言，購房人在認購后，將綜合家庭、戶(hù)籍、擁有的住房狀況、5年內在滬購房記錄以及在滬繳納社保五大因素，擁有一個(gè)分數;再按照搖號人數比房源多30%的原則，按計分高低排序，選取進(jìn)入公證搖號選房的人員名單。

　　購房人如實(shí)填報之后，市房管局、民政局、社保中心等將進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)核查，確認每一個(gè)購房者的計分。據了解，認購計分審核時(shí)間在10天左右。

　　前述三個(gè)新盤(pán)均以剛需盤(pán)為主，位于上海郊區，均價(jià)在4萬(wàn)-5萬(wàn)元/平方米左右。認購規則中明確規定，樓盤(pán)上市認購組數超過(guò)可售房源套數一定比例時(shí)，將采取計分排序的方法，選取進(jìn)入公證搖號選房的購房人。計分辦法綜合購房人擁有的住房狀況、5年內在滬購房記錄、家庭、戶(hù)籍以及在滬繳納社保等情況進(jìn)行計算。按計分高低排序選取進(jìn)入公證搖號選房的人員名單后，其余認購人不再進(jìn)入公證搖號選房環(huán)節。

　　《入圍規則》顯示，項目認購組數與上市房源套數比超過(guò)1.3:1，根據上述打分結果確定入圍分數線(xiàn)，劃分入圍名單。但據現場(chǎng)銷(xiāo)售反映，這個(gè)比例是暫定的，后續的新盤(pán)可以根據實(shí)際情況調整。

　　比如，可售房源有500套，認購人有1000戶(hù)，那么可以入圍搖號的有650戶(hù)。當入圍最后一個(gè)分值有多人同分，則相同分值的人都可以入圍搖號。凡得分大于等于入圍分數線(xiàn)的認購對象，均納入入圍名單，參與后續公證搖號。

　　只要入圍，則機會(huì )平等。一名銷(xiāo)售表示，分數高低只能決定買(mǎi)房人是否能進(jìn)入搖號池;搖號則是由機器來(lái)排序的。

　　“121”新政里有一條針對贈與的政策：1月22日新政實(shí)施之日起，贈予其他人的房產(chǎn)，仍然計算在原先房屋持有人名下。這能有效防止部分購房人為了提高積分，而將房產(chǎn)贈予親友。此外，使用權房也將記錄到承租人名下。這被認為是繼續打壓投機炒作空間，有效防止一些買(mǎi)家鉆空子。

　　在嘉定“峰范嘉苑”現場(chǎng)，記者看到部分上海有房客戶(hù)，想多買(mǎi)一套給父母居住，這個(gè)群體按照計分制計分排名較后。他們與其他剛需買(mǎi)家一樣，聚在公示欄前認真核對信息，偶爾也會(huì )討論是否要遞交資料碰碰運氣。

　　上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦分析指出，搖號計分制可以緩解無(wú)房戶(hù)買(mǎi)不到房的焦慮情緒。前述三個(gè)樓盤(pán)都是典型首改類(lèi)產(chǎn)品，也是市場(chǎng)交易主力，正好用這一方法檢驗“121”以來(lái)一系列政策效果。后續市場(chǎng)還會(huì )有高端項目入市，如果這些項目溫度也開(kāi)始下降，那么市場(chǎng)預期會(huì )下降，上海樓市將重新回到合理通道內。

　　二手房應聲回落

　　來(lái)自上海中原的數據顯示，新政一出臺，上周(1月25日-1月31日)上海二手房新增掛牌量直接跳水，降到1萬(wàn)套以?xún)?，?543套，環(huán)比減少26.7%。平時(shí)市場(chǎng)掛牌量波動(dòng)上下也就5%，掛牌量縮水非常明顯，說(shuō)明政策對市場(chǎng)影響立竿見(jiàn)影。往年的1月份是傳統淡季，二手房掛牌量也會(huì )縮量，但今年則持續周掛牌量持續在1.1萬(wàn)套以上，市場(chǎng)熱度已算反常。

　　新政開(kāi)始執行一周以來(lái)，相比新房反應稍有些遲滯，二手房反應還是比較快的。上周除了掛牌量縮水以外，掛牌價(jià)格也出現回落。上周中原地產(chǎn)二手房報價(jià)指數為75，環(huán)比下跌4個(gè)百分點(diǎn)。

　　盧文曦指出，過(guò)往價(jià)格指數漲上來(lái)一周也就2-3個(gè)百分點(diǎn)，一下跌幅那么大也反映政策效果。具體來(lái)看，報價(jià)持平的區域比較多，上周有4個(gè)區報價(jià)持平，其余的區價(jià)格環(huán)比上漲1%和2%，上漲2%的區略多一些。“121”政策于兩周前出臺，上周二手房市場(chǎng)拐點(diǎn)即出現，后續可以預見(jiàn)的是市場(chǎng)僵持博弈，疊加春節因素，市場(chǎng)交易縮水是大概率事件。另外，隨著(zhù)政策細則陸續落地，還會(huì )持續發(fā)揮效應，市場(chǎng)也需要有1-2個(gè)月的消化時(shí)間。

　　盧文曦指出，細則實(shí)行后，如果一個(gè)新盤(pán)認籌比例高于1.3:1，比如說(shuō)是1.4:1，那么也不能說(shuō)明市場(chǎng)會(huì )出現拐點(diǎn)，因為有需求的人還是那么多。“1.3:1的比例是如何設定的?是否根據房管局的動(dòng)態(tài)數據調整，這還要觀(guān)察一段時(shí)間，看后續的市場(chǎng)變化”。