今年，在防疫要求下，多地提倡就地過(guò)年。有分析人士認為，在該政策影響下，今年春節期間返鄉置業(yè)需求或受到抑制，但核心一二線(xiàn)城市或迎來(lái)銷(xiāo)售窗口期。
房貸正常受理
“個(gè)人購房貸款目前正常放貸，所需的材料和申請流程沒(méi)有變化。”農業(yè)銀行北京地區某分行個(gè)貸業(yè)務(wù)人員告訴中國證券報記者。招商銀行、建設銀行北京地區多個(gè)分行的個(gè)貸業(yè)務(wù)人員也同樣表示。
有個(gè)貸業(yè)務(wù)人員表示，近期市場(chǎng)上流傳的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)收緊，其實(shí)是擔心“兩道紅線(xiàn)”的影響。“但該政策本身影響不大，而且監管給了銀行4年的過(guò)渡期。對于普通購房者，不用考慮這么多。”
上述個(gè)貸業(yè)務(wù)人員所稱(chēng)的“二道紅線(xiàn)”，即2020年12月31日，央行、銀保監會(huì )發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)。
《通知》對7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行，共5檔機構分類(lèi)分檔設置房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限。比如，第一檔中資大型銀行房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比上限分別為40%、32.5%。
《通知》指出，超出相關(guān)要求的，業(yè)務(wù)調整過(guò)渡期為自通知實(shí)施之日起4年。長(cháng)城證券發(fā)表研報稱(chēng)，該政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)影響整體有限。
也有部分銀行受到影響。“‘二道紅線(xiàn)’對每個(gè)月的放貸額度有些許影響，但個(gè)人放貸是可以正常做的，只是審批的時(shí)間可能會(huì )延長(cháng)。”光大銀行北京某分行個(gè)貸業(yè)務(wù)人員告訴中國證券報記者，比如當月的額度用完了，則會(huì )順延到下個(gè)月。
事實(shí)上，除各銀行所受影響不一外，各銷(xiāo)售項目的執行情況也有較大差異。
“從今年開(kāi)始，個(gè)人房貸材料審批變得嚴格了。”豐臺區某新房項目銷(xiāo)售人員表示。海淀區某新房項目銷(xiāo)售人員則表示，“目前合作的幾家主流銀行都是正常放貸的。”有中介稱(chēng)，“四大行的額度可能會(huì )偏緊，但小銀行是比較充足的。”
中國證券報記者走訪(fǎng)深圳地區的工商銀行、農業(yè)銀行、中國銀行、招商銀行、中信銀行等了解到，今年1月，深圳按揭貸款額度、投放力度與去年同期變化不大，并未出現“暫停放貸”的情況。
“在‘二道紅線(xiàn)’政策下，部分超限或臨限銀行由于額度壓降或額度緊張原因，存在房貸辦理排隊、周期延長(cháng)、利率上浮的現象，但大面積停貸并不會(huì )出現。不過(guò)，信貸投放的縮量將明顯制約今年房地產(chǎn)投資、銷(xiāo)售和房?jì)r(jià)上行的動(dòng)力。”民生銀行研究院宏觀(guān)分析師趙金鑫告訴中國證券報記者。
調控頻繁加碼
結合今年1月以來(lái)的調控政策來(lái)看，市場(chǎng)愈加趨嚴，“堵漏洞”特征明顯。
1月21日晚，上海市房屋管理局等多部門(mén)發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的意見(jiàn)》，從土地到規范市場(chǎng)秩序等多緯度管控市場(chǎng)。其中，嚴格執行住房限購政策。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買(mǎi)商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。
1月25日，上海又將法拍房納入限購政策范圍。在此之前，法拍房是不少購房者的“捷徑”。
1月29日晚，上海銀保監局發(fā)布進(jìn)一步加強個(gè)人住房信貸管理工作的通知，對上海轄內商業(yè)銀行就住房信貸管理等工作提出要求，要求轄內商業(yè)銀行對2020年6月以來(lái)發(fā)放的消費類(lèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款以及個(gè)人住房貸款進(jìn)行全面自查，并于2021年2月28日前向上海銀保監局報送自查和整改報告。
北京銀保監局日前也要求轄內各行對2020年下半年以來(lái)新發(fā)放的個(gè)人消費貸款和個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款合規性開(kāi)展全面自查，并要求銀行對發(fā)現的問(wèn)題立即整改，加強內部問(wèn)責處理。
“短期看，強監管政策將進(jìn)一步壓制房地產(chǎn)市場(chǎng)融資規模擴張，房地產(chǎn)投資活動(dòng)或弱化。銀行方面，消費貸和經(jīng)營(yíng)貸利率或走高，以減少利率套利。從長(cháng)期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)監管力度不會(huì )減弱。”蘇寧金融研究院研究員陶金表示。
受調控等多種因素影響，市場(chǎng)出現“降溫”?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心監測數據顯示，1月29個(gè)重點(diǎn)城市新增供應面積1838萬(wàn)平方米，環(huán)比下降54%;成交面積2667萬(wàn)平方米，環(huán)比下降24%。TOP100房企1月實(shí)現操盤(pán)銷(xiāo)售額8705.3億元，同比增長(cháng)70.7%，但較2020年12月的操盤(pán)銷(xiāo)售額，減量明顯。
“考慮到近期信貸趨緊，一定程度上或限制居民杠桿率，居民觀(guān)望情緒或走高，預計后市成交規模環(huán)比將出現回落。大中城市市場(chǎng)熱度仍有延續機會(huì )，隨著(zhù)調控跟進(jìn)，熱度預計會(huì )有所降溫。”中指研究院指數事業(yè)部研究總監曹晶晶表示。
核心城市成交量或明顯回升
在防疫要求下，今年多地提倡就地過(guò)年?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心認為，返鄉置業(yè)需求在一定程度上或將受到抑制，但對核心一二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，或將迎來(lái)銷(xiāo)售窗口期，成交量有望明顯回升。
在此背景下，房企需要加強對重點(diǎn)區域以及核心城市地產(chǎn)周期的研究，才能在分化的城市市場(chǎng)中更合理地調整推貨節奏，把握住不同的銷(xiāo)售窗口期，更好地實(shí)現促去化、抓回款的重要目標。“加強營(yíng)銷(xiāo)措施也更顯重要。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄表示。
中國恒大日前宣布，公司全國所有在售樓盤(pán)最低七五折，且“網(wǎng)上購房”門(mén)檻從2020年的5000元降低到3000元。另外，在2月1日至2月28日，消費者在“房車(chē)寶”平臺繳納3000元/套的網(wǎng)購定金，就能認購一套房源，不僅享有多重購房?jì)?yōu)惠，還能賺取豐厚的傭金和獎勵。
