中國房地產(chǎn)市場(chǎng)正迎來(lái)一場(chǎng)劇變。

　　2021年首月，深圳、上海、廣州、西安、合肥等多個(gè)一二線(xiàn)城市傳來(lái)房貸額度緊張、利率上浮的消息，個(gè)別銀行被曝出已經(jīng)停貸。每年年初，一般是房貸額度最為充裕的時(shí)候，這一反?，F象的背后實(shí)際上潛藏著(zhù)金融調控的身影。

　　2020年最后一天，中國人民銀行、銀保監會(huì )發(fā)布通知，決定建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，分檔設置房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個(gè)人住房貸款余額占比上限。這政策一被業(yè)內簡(jiǎn)稱(chēng)為對銀行劃定的“兩道紅線(xiàn)”。

　　上海市銀保監局近期出臺的新規，正是“兩道紅線(xiàn)”落地的體現。上海市表示，嚴格實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理、嚴格審核首付款資金來(lái)源和償債能力審核等。

　　克而瑞研究中心企業(yè)研究總監房玲指出，與前期的房企融資“三道紅線(xiàn)”、“壓降融資類(lèi)信托規模”和“暫停私募非標債權類(lèi)業(yè)務(wù)”等融資調控一脈相承，針對銀行的“兩道紅線(xiàn)”意在防范房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度金融化。不過(guò)，由于超標銀行個(gè)數較少，壓降比例相對有限，加之新規調控留有調整過(guò)渡期，房玲認為對房地產(chǎn)行業(yè)短期影響可控。

　　銀行的“兩道紅線(xiàn)”與去年8月份出臺的房企“三道紅線(xiàn)”(重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監測和融資管理規則)政策一起，組成了中國房地產(chǎn)金融審慎管理的主要工具。與貨幣政策不同，房地產(chǎn)金融審慎管理主要針對首付比調整、房地產(chǎn)貸款比例限制、房企融資規模限制等，重點(diǎn)在于穩定信貸增長(cháng)、調節杠桿率。

　　中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監劉水認為，這“五道紅線(xiàn)”的劃出，讓2020年成為中國房地產(chǎn)金融審慎管理元年，這對中國房地產(chǎn)制度建設具有里程碑意義。房地產(chǎn)制度呈現出從“住房制度改革”(1998年)到“土地制度改革”(2002年)再到“金融管理改革”(2020年)的脈絡(luò )特征。

　　萬(wàn)科集團董事會(huì )主席郁亮也曾表示，“三道紅線(xiàn)”對房地產(chǎn)行業(yè)的影響力不亞于2002年的土地招拍掛制度，它意味著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)金融紅利時(shí)代的結束。

　　“五道紅線(xiàn)”為代表的房地產(chǎn)金融審慎管理之下，中國樓市會(huì )發(fā)生什么樣的變化?業(yè)內普遍認為，“銀根”和“地根”是樓市的命脈。房地產(chǎn)金融審慎管理有望控制住“銀根”。

　　中指研究院近日發(fā)布的一份報告稱(chēng)，過(guò)去15年，金融政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控效果顯著(zhù)。這份報告回顧了2005年至2019年涉及房地產(chǎn)金融審慎管理的政策及其效果。報告認為，金融審慎指數增加會(huì )顯著(zhù)抑制房?jì)r(jià)上漲，抑制商品房需求，同時(shí)也將抑制房企規模增速。

　　劉水表示，未來(lái)市場(chǎng)將會(huì )呈現出三大趨勢：一是弱周期，金融審慎管理之下，將避免大量資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而避免房地產(chǎn)市場(chǎng)暴漲暴跌，弱化房地產(chǎn)周期性。

　　二是“慢牛”。據測算，中國城市化率或在2030年達到70%，進(jìn)入城市化后期，未來(lái)10年GDP仍將維持中高速增長(cháng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有向上發(fā)展空間，但金融審慎管理之下，未來(lái)10年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)或現慢牛行情。

　　三是城市分化持續，不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢仍將明顯分化。

　　自2008年美國金融危機后，宏觀(guān)審慎政策開(kāi)始受到越來(lái)越多國家的重視。美國、歐盟、英國、韓國等經(jīng)濟體均積極使用房地產(chǎn)金融審慎政策來(lái)抑制樓市過(guò)度繁榮。近年來(lái)，中國官方更是反復強調實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。如：1月召開(kāi)的2021年中國人民銀行工作會(huì )議提出，落實(shí)房地產(chǎn)長(cháng)效機制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。

　　銀保監會(huì )主席郭樹(shù)清曾撰文稱(chēng)，房地產(chǎn)是現階段中國金融風(fēng)險方面最大的“灰犀牛”。他指出，2008年次貸危機前，美國房地產(chǎn)抵押貸款超過(guò)當年GDP的32%。目前，中國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。將“灰犀牛關(guān)進(jìn)籠子里”或是房地產(chǎn)金融審慎管理的直接目標。