2021年以來(lái)，熱點(diǎn)城市土拍持續火爆，一線(xiàn)地塊多數以最高限價(jià)出讓?zhuān)瑹狳c(diǎn)地區商辦地塊競拍也顯著(zhù)升溫。部分熱點(diǎn)城市住宅地塊溢價(jià)率明顯走高，并出現了單宗金額超百億元的“地王”地塊，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

　　高溢價(jià)地塊增多

　　2月2日，北京3宗地塊集中出讓?zhuān)樍x區兩宗地塊以及通州區1宗多功能用地，總起始價(jià)為85.15億元，總成交價(jià)為128.9億元。其中，順義區新國展三期22-02-007-1、22-02-007-2住宅地塊總用地面積10.5萬(wàn)平方米，總規劃建面為26.3萬(wàn)平方米。地塊以二類(lèi)居住用地為主，但要求配建7.5%的商業(yè)及公共設施約2.0萬(wàn)平方米，人防工程面積2.9萬(wàn)平方米。住宅最終規劃建筑面積為21.4萬(wàn)平方米，居住用地容積率為2.5，不限房?jì)r(jià)。

　　經(jīng)過(guò)共計75輪競拍，最終由保利+華潤以18億元建設資金+67.77億元土地總價(jià)+23%自持成交，溢價(jià)率為35%。刨除建設資金成本及自持面積，可售商品住宅及商業(yè)綜合樓面價(jià)為46529元/平方米，是2021年以來(lái)綜合樓面價(jià)第二高地塊。

　　貝殼研究院高級分析師潘浩指出，此次拍地不以競價(jià)為先，而是先對異地建設會(huì )展設施面積進(jìn)行競拍，即承擔新國展二期的建設資金，可見(jiàn)北京土拍規則正在多元化、多方式地展開(kāi)。房企在開(kāi)發(fā)住宅用地的同時(shí)，將更多融入區域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，承擔部分公共設施建設的責任。

　　克而瑞研究中心指出，在長(cháng)三角二、三線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)地塊供應明顯增加的情況下，土拍溢價(jià)率低位回升至13.2%，但較2020年二季度階段性高位仍差距明顯。其中，二線(xiàn)城市土拍升溫，溢價(jià)率升至14.7%，環(huán)比增加6.5個(gè)百分點(diǎn)。土地流拍現象也明顯緩解，不僅流拍數量環(huán)比大幅減少，而且流拍率降至8.6%，環(huán)比下降5.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　地區分化明顯

　　除高溢價(jià)外，中國證券報記者觀(guān)察到，部分熱點(diǎn)地區2021年以來(lái)還成功出讓了單宗金額超百億元的“地王”地塊，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

　　1月5日，上海市黃浦區成功出讓一宗商住用地。最終，上海建工集團股份有限公司、上海城投控股股份有限公司以底價(jià)176億元摘得，樓面價(jià)為89567元/平方米。該樓面積已遠超上海歷年來(lái)出讓地塊的樓面價(jià)。該地塊僅1人報名，故確定出讓方式為掛牌出讓。地塊用途為商業(yè)、住宅用地，土地總面積為12.51萬(wàn)平方米。其中，商業(yè)建筑面積占比不小于地上建筑面積的25.4%，商業(yè)部分需全部自持。地塊起始價(jià)為176億元，競買(mǎi)保證金為35.2億元。

　　據統計，目前該地塊總價(jià)在上海排名第四。上海地塊總價(jià)第一位為2020年年初出讓的徐匯濱江地塊，總成交價(jià)為310.5億元;總價(jià)第二是黃浦區小東門(mén)街道商住地，總成交價(jià)為248.5億元;第三是徐匯區徐家匯中心項目商地，總成交價(jià)為217.7億元。

　　中指研究院指出，2021年1月政府推地力度與去年同期基本相當，300城宅地推出規模同比微降0.2%，部分地塊最終出讓截止時(shí)間在2月，1月整體成交規模同比下降約兩成。但優(yōu)質(zhì)地塊成交占比仍較為突出，成交樓面積結構性漲幅顯著(zhù)，溢價(jià)率也有所回升。從重點(diǎn)城市土地成交情況來(lái)看，杭州、上海1月宅地出讓收入超400億元，整體規模遠高于其他重點(diǎn)城市。

　　中國證券報記者進(jìn)一步梳理發(fā)現，城市等級之間的分化較為明顯。機構數據顯示，2021年1月，一線(xiàn)城市住宅用地成交規劃建筑面積累計同比增速提升較快，達到89.6%，而二線(xiàn)城市累計同比下滑16.8%，三四線(xiàn)城市同比下滑42.9%。一線(xiàn)城市成交樓面價(jià)同比下滑29.3%，而二線(xiàn)城市同比增長(cháng)31.9%，三四線(xiàn)城市同比增長(cháng)37.2%。其中，一線(xiàn)城市樓面價(jià)的大幅下跌主要是高基數造成，2020年1月北京等一線(xiàn)城市高單價(jià)地塊成交推動(dòng)一線(xiàn)城市成交樓面價(jià)達到近年最高值，而2021年1月一線(xiàn)城市成交樓面價(jià)基本穩定在2019年、2018年同期水平。而在二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市中，寧波、蘇州、常州、徐州、臺州、鹽城、泰州、南通、金華、衢州等長(cháng)三角城市由于區域規劃利好，成交樓面價(jià)累計同比增長(cháng)較快，是導致總體成交樓面價(jià)上漲的重要原因之一。

　　預計熱度不減

　　從計劃供應額度看，2021年2月，全國351城計劃供應住宅用地規劃建筑面積達10905萬(wàn)平方米，如果全部順利成交，預計成交規劃建筑面積單月環(huán)比增長(cháng)39.3%，累計同比降幅收窄至3.7%。雖然有春節假期，但市場(chǎng)整體回歸穩定的速度或將提升。

　　2021年2月，上海計劃出讓12宗住宅用地，包含虹口、普陀等城市核心區地塊。2月，上海計劃出讓住宅用地起始總金額達376億元，有望在2月超越杭州成為住宅用地成交金額最高城市。其中，虹口1宗住宅用地單宗起始金額已達111億元，將成為繼1月單宗176億元地塊后的又一高總價(jià)地塊。結合此前上海調控政策要求加大住宅用地供應，上海住宅用地市場(chǎng)活躍度將持續一段時(shí)間。

　　從新房供應和成交角度看，鑒于2021年春運返鄉需持七日內核酸檢測陰性證明，疊加企業(yè)鼓勵員工就地過(guò)年，預計2021年春運返鄉人數或將顯著(zhù)低于歷史同期，三、四線(xiàn)城市返鄉置業(yè)潮或將明顯弱于往年，成交整體回升幅度有限。隨著(zhù)就地過(guò)年人數大幅增多，春節假期核心一、二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)或將反?；嘏?，甚至迎來(lái)難得的銷(xiāo)售窗口期，屆時(shí)成交有望明顯回升。