“我們門(mén)店所在片區有兩個(gè)千萬(wàn)的單子因為新政解約了。”上海一房產(chǎn)經(jīng)紀人說(shuō)道。

　　1月21日晚，上海市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的意見(jiàn)》，通過(guò)一系列“組合拳”的方式調節住房需求，強化市場(chǎng)監管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展?！兑庖?jiàn)》要求“對夫妻離異3年內購買(mǎi)商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。”“個(gè)人將購買(mǎi)不足5年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收增值稅。”

　　業(yè)內人士認為，上海在樓市較活躍、一些違規行為有所露頭的情況下，果斷對樓市“虛火”冒頭就打，并以“組合拳”的方式全面降低樓市投資投機買(mǎi)家入市機會(huì )、提高入市成本。

　　住房限購門(mén)檻提高，假離婚購房道路被堵

　　在此次出臺的樓市新政中，最受關(guān)注的政策之一為嚴格執行住房限購政策。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買(mǎi)商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

　　這一政策為認為是“打補丁”政策，嚴堵離婚買(mǎi)房的漏洞。在業(yè)內人士看來(lái)，對于一些想通過(guò)假離婚來(lái)獲得購房資格，以及通過(guò)假離婚來(lái)獲得首套資格，都會(huì )產(chǎn)生直接遏制作用。

　　在經(jīng)紀人小李經(jīng)手的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中就遇到了“離婚以獲首套資格”的情況。據經(jīng)紀人小李介紹，他所服務(wù)的買(mǎi)家張女士于2020年12月拿到上海戶(hù)口后就通過(guò)離婚的方式獲得了首套房資格。落戶(hù)后，小李先后帶著(zhù)客戶(hù)看了三套房源，并最終和其中一位房東確定了交易買(mǎi)賣(mài)。

　　按照小李客戶(hù)的情況，由于買(mǎi)家需要先賣(mài)掉外地的一套房子才能交上海房產(chǎn)的首付，因此付完定金后，買(mǎi)賣(mài)雙方約定于2021年3月進(jìn)行首付款轉賬。

　　“新政出來(lái)后，這個(gè)單子就很尷尬，因為定金已經(jīng)交了，但是網(wǎng)簽和貸款現在都辦不了。因為二手房是卡你網(wǎng)簽的時(shí)間。1月22日之前沒(méi)有網(wǎng)簽成功的都要按照新政策執行了，就是追溯離婚前的家庭套數。”小李說(shuō)道。

　　據小李介紹，這樣的情況并非個(gè)別。“我同事一個(gè)千萬(wàn)的案子也遇到了這樣的情況，按照新政，買(mǎi)家直接被限購了，后來(lái)買(mǎi)賣(mài)雙方和平解約了。”

　　未滿(mǎn)五年的房子交易稅直接提高，有客戶(hù)因新政多出50萬(wàn)稅費而解約

　　上海發(fā)布的新政中，還有一個(gè)最直接的政策是調整增值稅征免年限，將個(gè)人對外銷(xiāo)售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

　　根據以往的規定，購買(mǎi)普通住宅首套房滿(mǎn)2年交易時(shí)，免征增值稅及附加，但是按照新政，必須滿(mǎn)5年后才能免征增值稅。

　　這也直接提高了未滿(mǎn)5年房產(chǎn)交易時(shí)的稅費。

　　以一套400萬(wàn)元滿(mǎn)2年未滿(mǎn)5年的普通住宅為例，新政前，該房產(chǎn)免征增值稅及附加，但是新政后，該房產(chǎn)將繳納約21萬(wàn)元的增值稅。

　　“調整增值稅免征年限對二手房市場(chǎng)的交易有直接的影響，對于滿(mǎn)2年不滿(mǎn)5年的普通住宅來(lái)說(shuō)，客戶(hù)成本直接被提高了。”經(jīng)紀人小張說(shuō)。

　　“目前，我們門(mén)店就有客戶(hù)因為多出來(lái)的稅費誰(shuí)來(lái)承擔的問(wèn)題一直在討論，但多數情況還是轉嫁在買(mǎi)家頭上。”小張說(shuō)。

　　而在經(jīng)紀人小李的門(mén)店中，同樣的情況被擺在了買(mǎi)賣(mài)雙方之間。有房東提出“不退定金且解約”或者“買(mǎi)家自行承擔稅費”的要求，但最終妥協(xié)下來(lái)的結果是房東掏2萬(wàn)元，中介公司退一部分中介費，其余稅費由買(mǎi)家自行承擔。

　　而對于部分非普通住宅而言，稅費提高的更加明顯，按照原來(lái)的政策，非普通住宅實(shí)行增值稅差額征收，新政后則實(shí)行全額增收。

　　“我們門(mén)店還有一個(gè)大單子，因為增值稅多出來(lái)50萬(wàn)元，也解約了。”小李說(shuō)。

　　新政效果顯現，二手房帶看量下降11%

　　新政出臺一周，對市場(chǎng)的效果已經(jīng)開(kāi)始顯現。上海鏈家公布的一周(1/25-1/31)各項二手房指標來(lái)看，環(huán)比均出現下滑，其中，成交套數環(huán)比下降26%，成交均價(jià)環(huán)比下降2%，掛牌量下降16%，帶看量下降11%，新增客戶(hù)量下降8%，新政對需求端的抑制作用初現成效。

　　上海鏈家市場(chǎng)研究部資深分析師楊雨蕾指出，此次新政遏制假離婚買(mǎi)房、提高增值稅年限等調控升級的措施對市場(chǎng)有效降溫，特別是增值稅年限的調整直指二手房市場(chǎng)，房東上調掛牌價(jià)的比例出現明顯下降，降價(jià)占比提升6個(gè)百分點(diǎn)，而買(mǎi)家考慮到交易成本的增加，亦出現觀(guān)望的情緒，疊加后續出臺的法拍房限購、結構封頂放貸等組合拳，向市場(chǎng)釋放“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的信號，起到為樓市降噪的作用。