樓市政策“變奏”：滬深杭開(kāi)年施壓 “大城市”漸成調控重點(diǎn)

　　大城市的市場(chǎng)變化，對周邊區域有著(zhù)較強的輻射力和引導性。因此，對“大城市”房?jì)r(jià)的管控一直是監管層關(guān)注的重點(diǎn)。

　　2021年伊始，滬深杭三個(gè)熱點(diǎn)城市先后出臺樓市調控政策，從限購、限售、稅費等方面進(jìn)行施壓，同時(shí)對“假離婚”、信用貸、法拍房、贈與房等方面的漏洞進(jìn)行填補。此輪調控升級后，這些城市對投資投機需求的壓制力度堪稱(chēng)前所未有。

　　與此同時(shí)，住房和城鄉建設部副部長(cháng)倪虹于1月下旬帶隊赴上海、深圳等地調研督導房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。倪虹再度強調“房住不炒”、不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段、切實(shí)落實(shí)城市主體責任等基本原則，并指出“發(fā)現問(wèn)題及時(shí)出手”。

　　熱點(diǎn)城市調控升級，反映出當下樓市政策的重要風(fēng)向。去年年末召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議強調，將“解決好大城市住房突出問(wèn)題”作為2021年度重點(diǎn)任務(wù)之一。如今，這些大城市的出手正在變得迅捷有力。

　　金融政策的收緊，也是樓市調控的另一項重要變化。據21世紀經(jīng)濟報道此前的獨家消息，自1月27日起，廣州工農中建四大行的房貸利率全部提升，同時(shí)已有銀行暫停房貸業(yè)務(wù)。

　　1月以來(lái)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售仍然保持慣性下的高規模，但政策變化的影響，已經(jīng)潛移默化地發(fā)生。

　　“大城市”面臨調控高壓

　　除了滬深杭三地外，還有一些熱點(diǎn)城市在近期收緊了調控。合肥于今年年初要求，離異未滿(mǎn)兩年再度購房的，仍按原家庭名下的房屋套數計算。此舉針對“假離婚”的意圖十分明顯。

　　去年年末，合肥就已經(jīng)針對當地樓市的各種問(wèn)題，實(shí)施“堵漏”方案，包括嚴查補社保買(mǎi)房、探索“多校劃片”政策和“6年學(xué)位制”政策等。

　　1月19日，無(wú)錫市住建局發(fā)文稱(chēng)，推行基本裝修和升級裝修分類(lèi)管理，按規申請價(jià)格備案。政策意在避免商品房項目通過(guò)搭售精裝修的方式進(jìn)行漲價(jià)。

　　北京市住建委黨委書(shū)記、主任王飛在1月25日表示，嚴查資金違規進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)和中介炒房、投機炒作。同時(shí)加強對長(cháng)租企業(yè)的嚴厲監管，禁止企業(yè)形成資金池和租金貸。

　　近幾年，房地產(chǎn)調控保持高節奏。根據中原地產(chǎn)的統計，2018年到2020年，全國房地產(chǎn)調控政策的出臺頻次分別為450次、620次、489次，政策內容有保有壓，范圍覆蓋限購、稅費、資金監管、人才引進(jìn)等各個(gè)方面。其中，進(jìn)入2020年下半年，東部熱點(diǎn)城市調控的頻次明顯增加，且以打壓性的措施為主。

　　按照上海易居研究院智庫中心主任嚴躍進(jìn)的觀(guān)點(diǎn)，這與市場(chǎng)熱點(diǎn)的變化有關(guān)。他認為，從2016年開(kāi)始，三四線(xiàn)城市受益于棚改紅利而一度快速升溫。但隨著(zhù)棚改熱潮消退，以及熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市出臺人才引進(jìn)政策，市場(chǎng)熱點(diǎn)逐漸向一二線(xiàn)城市轉移。到2020年下半年，隨著(zhù)貨幣政策由適度寬松回歸到中性，這些城市的價(jià)值進(jìn)一步凸顯。

　　根據國家統計局的數據，去年?yáng)|部地區商品房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)7.1%，銷(xiāo)售額同比增長(cháng)14.1%，成為2020年唯一保持加速上行的區域。進(jìn)入去年第四季度，一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)漲幅就一直領(lǐng)先于70個(gè)大中城市。

　　去年年末召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議強調，將“解決好大城市住房突出問(wèn)題”作為2021年度重點(diǎn)任務(wù)之一。這也是監管層首次將調控重心聚焦到“大城市”。

　　大城市的市場(chǎng)變化，對周邊區域有著(zhù)較強的輻射力和引導性。因此，對“大城市”房?jì)r(jià)的管控一直是監管層關(guān)注的重點(diǎn)。這也被認為是住建部赴滬深進(jìn)行調研督導的重要原因。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院認為，現階段房?jì)r(jià)仍是不能碰的紅線(xiàn)，一旦市場(chǎng)出現過(guò)熱的征兆，短期內城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，調控政策大棒必將尾隨而至。

　　就具體的政策內容而言，今年核心一二線(xiàn)城市更可能升級限購，涉及限購區域擴容，二手房納入限購范圍，強化購房資格管控等，同時(shí)還將限制通過(guò)假離婚、假落戶(hù)等方式騙取購房資格。相比之下，三四線(xiàn)城市的調控力度會(huì )相對較弱，更傾向于通過(guò)強化限售的方式“維穩”市場(chǎng)。

　　“去杠桿”進(jìn)入落地階段

　　金融層面的管控也已同時(shí)展開(kāi)。據21世紀經(jīng)濟報道此前的獨家消息，自1月27日起，廣州工農中建四大行的房貸利率全部提升，從此前的首套房LPR+40bp、二套房LPR+60bp，調整為首套房LPR+55bp、二套房LPR+75bp，變更后首套房貸的利率為5.2%，二套房為5.4%。

　　同時(shí)，廣州已有銀行暫停房貸業(yè)務(wù)。

　　貝殼研究院的統計也顯示，今年1月，36城平均首套房貸利率5.23%，二套利率5.52%，于底部微升。房貸平均放款周期環(huán)比延長(cháng)5天至53天。

　　這被認為是“房地產(chǎn)金融審慎管理制度”的一部分。自去年7月首次提出這一概念后，房地產(chǎn)金融管理的收緊已是箭在弦上。此后，針對房企融資的“三條紅線(xiàn)”，針對銀行房貸的“五檔管理”先后出臺，意味著(zhù)政策進(jìn)入細化和落地的階段。

　　嚴躍進(jìn)指出，房貸利率的調整將影響銀行房地產(chǎn)貸款額度，體現出“五檔管理”政策已經(jīng)啟動(dòng)。其中，今年雖是該政策的過(guò)渡期，但其實(shí)際影響正在逐漸顯現。從其他城市來(lái)看，不排除未來(lái)房貸利率繼續提升的可能。

　　與此同時(shí)，銀行對房企融資的限制，也可能逐漸加碼，體現為審批流程延長(cháng)，合規性要求增加等。

　　上海易居研究院在一份報告中指出，今年房企整體融資環(huán)境依舊偏緊，房企去杠桿、降負債已是大勢所趨。居民部門(mén)仍需穩杠桿，確保居民杠桿率和負債率不再繼續上升。熱點(diǎn)城市不排除升級限貸的可能性，有去化壓力的城市或將適度放松限貸，但不會(huì )超出現有限貸政策框架范圍。

　　樓市政策的變化，將逐漸影響到市場(chǎng)的各個(gè)層面。

　　北京某上市房企相關(guān)負責人向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，雖然公司位于“綠檔”，但在制定2021年的策略時(shí)，仍然以穩守“基本盤(pán)”為要義，對區域擴張和多元化業(yè)務(wù)推進(jìn)都“前所未有地謹慎”。

　　該人士表示，雖然很多房企通過(guò)借新還舊進(jìn)行了債務(wù)置換，但總體而言，整個(gè)行業(yè)的資金壓力還是會(huì )逐漸變大。近兩年不斷有房企曝出資金鏈問(wèn)題，說(shuō)明在強有力的金融管控下，很多房企的財務(wù)架構十分脆弱。

　　市場(chǎng)層面，多數機構認為，經(jīng)歷了2020年的銷(xiāo)售高峰后，今年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售規模將有所下滑。其中，長(cháng)三角、大灣區等區域雖然調控壓力較大，但仍會(huì )是交易熱點(diǎn)。