日前，以上海、深圳為代表的一線(xiàn)熱點(diǎn)城市密集發(fā)布調控政策，給前期樓市上漲“降溫”。近期地方“兩會(huì )”陸續召開(kāi)，努力解決好住房突出問(wèn)題成為各地政府關(guān)注重點(diǎn)。

　　業(yè)內人士表示，房地產(chǎn)調控趨勢是一城一策、房住不炒，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩運行，只要上漲過(guò)快必然會(huì )導致調控升級。不排除后續個(gè)別城市調控政策加碼的可能性。

　　熱點(diǎn)城市調控趨嚴

　　1月21日，上海市住建委、房管局等八個(gè)部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的意見(jiàn)》，要求對夫妻離異3年內購買(mǎi)商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算;個(gè)人對外銷(xiāo)售住房增值稅征免年限從2年提高至5年;新房公證搖號選房?jì)?yōu)先滿(mǎn)足“無(wú)房家庭”自住購房需求;優(yōu)化土地供應結構，增加宅地供應，對郊區軌道交通站點(diǎn)周邊、五大新城(南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城)加大供應力度等。

　　此后，上海將法拍房也納入了限購范圍。上海市法院指出，上海法院司法拍賣(mài)的本市商品住房已納入限購政策。競買(mǎi)人參與競買(mǎi)的，應當事先確定在本市具有購房資格。

　　上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，法拍房雖然在交易中是非主流，但從技術(shù)手段可以繞開(kāi)限購的門(mén)檻。原先法拍房要求全額支付房款，但后來(lái)貸款也能解決部分杠桿問(wèn)題，加上去年下半年樓市火熱，法拍房也成為投機的門(mén)路之一。法拍房施行限購是對原有限購政策“補漏洞”，一方面是確保限購限貸效果，另一方面是繼續震懾市場(chǎng)，說(shuō)明調控政策儲備還有很多，對市場(chǎng)亂象給予精準打擊。

　　除上海外，深圳也加入了樓市收緊調控行列。1月19日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于明確〈關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知〉若干問(wèn)題的函》，規定家庭購買(mǎi)商品房，只能登記在具備購房資格成員名下(此前只要求一人有名額，其他聯(lián)名人無(wú)購房資格也可以聯(lián)名登記)，目前已暫停夫妻婚內更名。

　　多位房產(chǎn)觀(guān)察人士指出，深圳此舉是給“7·15”新政“打補丁”。過(guò)去，不少炒房客借助政策漏洞，與有購房資格者假結婚來(lái)獲得購房資格。新規執行后，靠假結婚獲取購房資格已行不通了。

　　部分城市房?jì)r(jià)上漲

　　中國證券報記者觀(guān)察到，上述發(fā)布樓市收緊政策的城市，2020年房?jì)r(jià)都經(jīng)歷了較大幅度上漲。

　　中介人士指出，一線(xiàn)熱點(diǎn)城市每一輪房?jì)r(jià)上漲，學(xué)區房漲幅都靠前。學(xué)區房流動(dòng)性強，易出手，是很多投資者首選的目標。一線(xiàn)城市大規模引入人才，加之放開(kāi)二胎政策，學(xué)區房需求增長(cháng)，供需關(guān)系比較緊張。

　　國家統計局數據顯示，2020年12月，4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別上漲0.3%、0.2%和0.7%，深圳下降0.1%;二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別上漲0.5%、0.6%、0.7%和0.5%。

　　2020年，杭州、深圳、南京、成都等地都出現了“萬(wàn)人搖”現象，部分新房因為限價(jià)，出現明顯套利空間，導致假離婚、假落戶(hù)、假人才出現。熱點(diǎn)地區政策調控升級主要是為了打擊“萬(wàn)人搖”現象。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，從最近幾個(gè)月市場(chǎng)波動(dòng)看，部分城市房?jì)r(jià)依然上漲，特別是華東與華南等區域。房地產(chǎn)調控趨勢是一城一策，房住不炒，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩運行，只要上漲過(guò)快必然會(huì )導致調控升級。

　　解決住房突出問(wèn)題

　　隨著(zhù)近期地方“兩會(huì )”陸續召開(kāi)，努力解決好住房突出問(wèn)題成為各地政府關(guān)注重點(diǎn)。

　　1月23日，據北京市政府新聞辦公室官方微博披露，北京市十五屆人大四次會(huì )議指出，今年北京將完成不少于300公頃商品房供地，建設籌集各類(lèi)政策性住房5萬(wàn)套，完善長(cháng)租房政策，規范租賃市場(chǎng)秩序，努力解決好住房突出問(wèn)題。

　　此前，住建部部長(cháng)王蒙徽指出，要解決好大城市住房突出問(wèn)題，要加快構建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房為主體的住房保障體系，在人口凈流入的大城市重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房。

　　在規范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)方面，王蒙徽提出，要推動(dòng)出臺《住房租賃條例》，加快完善長(cháng)租房政策，整頓規范租賃市場(chǎng)秩序，加大對“高進(jìn)低出”“長(cháng)收短付”以及違規建立資金池等的整治力度，防止“爆雷”風(fēng)險，降低租賃住房稅費負擔，對租金水平進(jìn)行合理調控。同時(shí)，要支持人口凈流入的大城市發(fā)展共有產(chǎn)權住房，供應范圍以面向戶(hù)籍人口為主，逐步擴大到常住人口。另外，還要開(kāi)展靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度和住房公積金支持租賃住房發(fā)展試點(diǎn)。

　　老舊小區改造方面，1月20日，住建部對外披露，根據各地上報情況匯總，2020年全國新開(kāi)工改造城鎮老舊小區4.03萬(wàn)個(gè)，惠及居民約736萬(wàn)戶(hù)。此前，國務(wù)院辦公廳確定2020年新開(kāi)工改造城鎮老舊小區3.9萬(wàn)個(gè)，按此計算，2020年全國新開(kāi)工改造城鎮老舊小區個(gè)數已經(jīng)超額完成預定目標。