上市公司觀(guān)察

　　此前一則消息被廣泛傳播：某十強房企將收購某十強房企。這其中被收購的房企直指綠地。在綠地控股集團股份有限公司召開(kāi)2020年度媒體交流會(huì )上，綠地控股集團董事長(cháng)、總裁張玉良表示，沒(méi)有可能性。綠地控股的二次混改還在推進(jìn)中，目前基本上意向企業(yè)是兩家央企背景的金融機構。傳言中的兩家房企“昨晚第一次聽(tīng)說(shuō)，之前沒(méi)有接觸過(guò)，如果是這兩家同行，我覺(jué)得不太符合我們二次混改的要求”。

　　去年，綠地的地產(chǎn)銷(xiāo)售并不理想。數據顯示，綠地控股核心地產(chǎn)業(yè)務(wù)在2020年全年出現銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額雙降，其中房地產(chǎn)銷(xiāo)售額同比下降7.7%至3583.53億元。

　　值得注意的是，相較于沖銷(xiāo)售規模，高負債或才是綠地急需解決的難題。

　　去年綠地控股銷(xiāo)售3583.53億元

　　1月21日，綠地控股披露了去年四季度經(jīng)營(yíng)情況。數據顯示，綠地控股在房地產(chǎn)項目在2020年全年出現銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額雙降，2020年1~12月，公司實(shí)現合同銷(xiāo)售面積2909.3萬(wàn)平方米，比去年同期減少10.7%;實(shí)現合同銷(xiāo)售金額3583.53億元，比去年同期減少7.7%。

　　同日，綠地控股披露了2020年業(yè)績(jì)快報，綠地控股在2020年度共實(shí)現營(yíng)業(yè)總收入4813億元，同比增長(cháng)12.43%;實(shí)現利潤總額308億元，實(shí)現歸屬于上市公司股東的凈利潤137億元，相比于去年同期的147億元，同比降6.93%。

　　在易居克而瑞集團的2020年房企銷(xiāo)售排行榜中，綠地集團的排名以及各項指標均出現了明顯下滑。在TOP10房企之列，綠地是“操盤(pán)銷(xiāo)售金額”唯一下降的房企。

　　分析稱(chēng)，因為綠地的商辦比例還是比較高，所以說(shuō)整體預銷(xiāo)售金額有壓力。

　　數據顯示，綠地2020年住宅銷(xiāo)售金額2725億元，同比增長(cháng)8%，占比達到76%;商辦占比24%，同比下降37%。

　　綠地的高負債一直被外界質(zhì)疑

　　相較于沖銷(xiāo)售規模，“三道紅線(xiàn)”或才是對于綠地最大的壓力。因為在2020年第三季度，綠地控股仍踩中“三道紅線(xiàn)”：剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為82.38%，超過(guò)70%的標準;凈負債率為183.45%，遠超100%的標準;現金短債比為0.78，低于1倍的標準。

　　截至去年三季度末，綠地的短期有息負債、長(cháng)期有息負債分別為1029.84億元和2206.85億元，賬面貨幣資金為805.72億元，賬面資金難以覆蓋短期負債。

　　對于綠地降負債方案，綠地管理層表示，按監管層要求踩線(xiàn)房企每年降一檔，三年降三檔。綠地計劃在今年六月末完成降一檔的任務(wù)，通過(guò)降、調、增來(lái)實(shí)現降負債方案：降有息負債，調節長(cháng)、短債比例，增加貨幣資金、加快銷(xiāo)售回籠速度。

　　綠地方面對外表示，2020年其現金短債比快步提升，累計提升幅度超40%;凈負債率明顯下降，累計下降近50個(gè)百分點(diǎn);剔除預售款后的資產(chǎn)負債率逐步回落，有息負債總額較高點(diǎn)下降約450億元。

　　綠地披露的業(yè)績(jì)快報則顯示，截至2020年12月末，公司總資產(chǎn)13491億元，較上年同期上漲17.75個(gè)百分點(diǎn);歸屬于上市公司股東的所有者權益834億元，較上年同期增加5.7%;資產(chǎn)負債率88.28%，有所回落。

　　“五道紅線(xiàn)”壓頂 房企花式自救

　　過(guò)去很長(cháng)的一段時(shí)間里，舉債擴張、高杠桿運營(yíng)是房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)。而杠桿率過(guò)高的背后，埋藏著(zhù)巨大風(fēng)險。近幾年，在去杠桿、防風(fēng)險的大背景下，房企的債務(wù)壓力愈發(fā)受到重視。但據國泰君安統計數據顯示，2018年房企凈負債率創(chuàng )歷史新高達120%，綠地的凈負債率高于行業(yè)平均水平線(xiàn)52個(gè)百分點(diǎn)?！　≡谄毡榻蹈軛U的情況下，近來(lái)多家企業(yè)開(kāi)始了各種“花樣”自救手段，分拆上市、甩賣(mài)資產(chǎn)、回購債務(wù)、借新還舊，以期降低負債率。具有標志性的事件就是，2017年7月10日，萬(wàn)達和融創(chuàng )中國聯(lián)合宣布，融創(chuàng )收購萬(wàn)達，融創(chuàng )以631.7億元人民幣的總額，接管了萬(wàn)達的13個(gè)萬(wàn)達文化旅游項目和76個(gè)酒店項目。對于此次交易，萬(wàn)達集團董事長(cháng)王健林表示，轉讓項目能大幅降低萬(wàn)達商業(yè)的負債，并進(jìn)一步實(shí)現輕資產(chǎn)化運營(yíng)?！　≌雇?021年，面對房企融資“三道紅線(xiàn)”和銀行信貸的“兩道紅線(xiàn)”，面對萬(wàn)億負債的集中到期，房企資金鏈不容樂(lè )觀(guān)，降杠桿、降負債將成為房企貫穿全年的主旋律。

　　文/廣州日報全媒體記者 張露