一線(xiàn)城市一向是全國樓市的風(fēng)向標。國家統計局日前發(fā)布的2020年12月70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)變動(dòng)情況顯示，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)出現年末“翹尾”行情。證券時(shí)報記者實(shí)地調查發(fā)現，在這波“翹尾”行情中，優(yōu)質(zhì)學(xué)區房成為領(lǐng)漲的主力。

　　一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)再度領(lǐng)漲，樓市調控也悄然而至。上海昨日發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的意見(jiàn)》，力促房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　北京：“一夜暴漲40萬(wàn)”

　　只是個(gè)案

　　北京樓市價(jià)穩量增，被業(yè)內稱(chēng)之為迎來(lái)了“翹尾”行情。另一方面，近日一則北京海淀學(xué)區房“一夜暴漲40萬(wàn)”的消息備受各方關(guān)注。證券時(shí)報記者從多位學(xué)區房銷(xiāo)售中介人士處獲悉，歲末年初北京學(xué)區房成交量較大，此前的優(yōu)質(zhì)房源消化殆盡。價(jià)格方面，北京學(xué)區房的確有小幅漲價(jià)趨勢，相比一年前漲幅在5%左右。“近期，由于帶看量和成交量大增，導致業(yè)主議價(jià)空間較小。但‘一夜暴漲40萬(wàn)’的海淀區知春里房源只是個(gè)案。”中介人士說(shuō)。

　　近日，證券時(shí)報記者走訪(fǎng)了北京市西城區的多個(gè)學(xué)區房源，一位中介人士告訴記者，“金融街學(xué)區教育資源首屈一指，小戶(hù)型十分搶手。”談及房?jì)r(jià)近期是否上漲，“房?jì)r(jià)較為平穩，但近期的帶看量和成交量很大，業(yè)主議價(jià)空間較小。”上述中介人士還告訴記者，雖然西城區實(shí)行多校劃片政策，但整體教育資源屬于一流。“近期成交量明顯放大，原因與今年4月進(jìn)行入學(xué)信息采集有關(guān)，許多有需求的客戶(hù)選擇在春節前把房屋定下來(lái)。”記者隨后又來(lái)到了與該房源一街之隔的宣武門(mén)外大街，該區域屬于西城區廣內學(xué)區，相比金融街教育資源屬于“二流”，但地區房屋均價(jià)也在每平方米11萬(wàn)元以上。一套總價(jià)僅為285萬(wàn)元的房源吸引了記者注意。不過(guò)，該房屋為平房，面積僅有16平方米，折合單價(jià)17萬(wàn)元以上。

　　“我就是北京海淀業(yè)主，學(xué)區房?jì)r(jià)格的確明顯上漲，當然之前也跌過(guò)了，相比其他一線(xiàn)城市，北京也就是復蘇。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者。對于北京樓市目前的特征，他進(jìn)一步分析稱(chēng)，北京樓市最近基本平穩，少數區域上漲，成交開(kāi)始活躍。“北京房?jì)r(jià)上漲的原因很簡(jiǎn)單，疫情導致的資金與需求回流，特別是學(xué)區房的需求大漲，出國教育不可能了，只能選擇國內。此外，北京的限競房供應出現轉變，不限價(jià)成為主流，購房者也逐漸意識到價(jià)格會(huì )有變化。另外，最大的原因是之前北京房?jì)r(jià)出現下跌，北京房子的性?xún)r(jià)比高了。”

　　景暉智庫首席經(jīng)濟學(xué)家胡景暉對證券時(shí)報記者表示，從全國來(lái)看量?jì)r(jià)回升的區域集中在長(cháng)三角以及大灣區，北方地區的樓市回暖尚不明顯。不過(guò)，北京有著(zhù)得天獨厚的優(yōu)勢，各項資源豐富。而疫情之后，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量集中釋放，市場(chǎng)改善型需求明顯增加。他認為，目前北京樓市政策調控力度僅次于深圳，只要房?jì)r(jià)在相對合理區間，調控政策不會(huì )加碼，但會(huì )細微調整如在限售以及購房條件上。“如果不出現像深圳樓市那樣的異動(dòng)，政策不會(huì )有太大變化。

　　從全國房地產(chǎn)調控看，調控政策越來(lái)越細化和局部化。不過(guò)，北京急需解決的是教育資源不均衡問(wèn)題。”

　　上海：“暖冬”

　　燥熱行情迎來(lái)調控

　　沉寂了3年的上海樓市，在2020年迎來(lái)量?jì)r(jià)穩步提升，成交量一路攀升。尤其是去年11月和12月上海樓市“暖冬”行情燥熱，市場(chǎng)升溫明顯。

　　“學(xué)區房行情太火了!”上海市浦東新區市民王女士向證券時(shí)報記者說(shuō)，“看房的時(shí)候，房東要漲5萬(wàn)元，我也沒(méi)猶豫，還好定了，要不距離現在不到半個(gè)月，那套房的總價(jià)又漲了40多萬(wàn)元。”她介紹，2020年12月底她果斷出手購置了上海浦東內環(huán)一套面積33平方米的雙學(xué)區舊房，成交價(jià)格約450萬(wàn)元，半個(gè)月過(guò)去，同小區同戶(hù)型的數套房源掛牌總價(jià)已經(jīng)漲到了490多萬(wàn)元。

　　“充足的供應給年底交易創(chuàng )新高奠定基礎。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦介紹，2020年12月上海新建商品住宅成交面積122.7萬(wàn)平方米，環(huán)比增加59.1%，創(chuàng )下2020年內交易新高。與此同時(shí)，盡管上海新房的供應與成交在增加，記者了解到，一些熱門(mén)板塊的稀缺戶(hù)型、學(xué)區房源供不應求，一房難求。

　　此外，同策房產(chǎn)咨詢(xún)統計，2020年12月上海新開(kāi)樓盤(pán)超30個(gè)，20余個(gè)項目認籌率超100%，13個(gè)項目認籌數量超1000組。數月之前，上海新房市場(chǎng)人氣最高的一個(gè)項目出現13人搶一套房，而該項目首套房參與搖號，驗資就得700萬(wàn)元，買(mǎi)二套房驗資甚至要1300萬(wàn)元。不過(guò)，盧文曦也認為，當前上海樓市是結構性不平衡，熱點(diǎn)板塊、熱點(diǎn)樓盤(pán)認籌高，相反，遠郊剛需盤(pán)認籌就低一些。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭表示，當前市場(chǎng)成交中，剛需、剛改是絕對主力，上海樓市是經(jīng)歷3年低迷后的需求釋放。“周期性力量、疫情下避險與改善需求、抗通脹需求、舊改放量、公民同招教育改革、人才落戶(hù)放松，這六大力量綜合作用下，才形成當前樓市的熱度。”

　　燥熱的上海樓市行情也迎來(lái)了新的調控，上海昨日晚間發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的意見(jiàn)》，《意見(jiàn)》明確嚴格執行住房限購政策，對夫妻離異3年內購買(mǎi)商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。調整增值稅征免年限，個(gè)人將購買(mǎi)不足5年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收增值稅?！兑庖?jiàn)》強調嚴格商品住房銷(xiāo)售管理。嚴格新建商品住房銷(xiāo)售方案備案管理。嚴格執行商品住房銷(xiāo)售“一價(jià)清”“實(shí)名制”等各項管理制度。完善新建商品住房公證搖號選房制度，優(yōu)先滿(mǎn)足“無(wú)房家庭”自住購房需求。調控政策的出臺，有望促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　廣深樓市的翹尾行情

　　深圳樓市剛剛走過(guò)“魔幻”的2020年。進(jìn)入2021年，深圳新房市場(chǎng)再次被前海的“網(wǎng)紅新盤(pán)”攪動(dòng)。不過(guò)，記者發(fā)現此次龍光前海天境和天健悅桂府的打新規則發(fā)生了一些變化，都要先在i深圳A(yíng)PP上進(jìn)行購房意向登記，才能在相應公眾號線(xiàn)上提交資料。前海這兩個(gè)“網(wǎng)紅新盤(pán)”是今年首批采用全市統一購房登記系統的豪宅新盤(pán)，該系統大概率將在今年全面鋪開(kāi)，購房者的資格審查將更為嚴格。

　　一二手房的價(jià)格差導致打新熱的出現。另外一邊，深圳二手房?jì)r(jià)格依舊堅挺，去年12月最后一周深圳二手房網(wǎng)簽量更達到4866套，環(huán)比上漲104.8%。雖然近兩周的網(wǎng)簽量已經(jīng)回落至2000套以下，但“翹尾”行情顯示出了購房者和業(yè)主的心態(tài)。

　　“我和中介跟業(yè)主談了3天，業(yè)主一分錢(qián)也不愿意降。”葉小姐是一位剛需置業(yè)者，她在南山南油片區看了好幾個(gè)樓盤(pán)，看中這個(gè)片區房源所帶的學(xué)位，“現在帶一個(gè)稍微過(guò)得去的學(xué)位的二手房，價(jià)格都非常堅挺，掛牌價(jià)高得離譜，誠心賣(mài)的房源也少。”

　　不僅是深圳，粵港澳大灣區的龍頭城市廣州，樓市也走出了“翹尾”行情。據上海易居研究院的統計，去年四季度一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)重新領(lǐng)漲，廣州成為去年四季度表現最為活躍的一線(xiàn)城市。去年12月，廣州新房和二手房?jì)r(jià)格漲幅均為0.7%，位居70大中城市次席。

　　深圳和廣州所處的環(huán)境不盡相同，記者采訪(fǎng)多位廣州、深圳的市場(chǎng)觀(guān)察人士、中介人士與購房者，從他們所反映的情況來(lái)看，廣州樓市更多是在平穩兩年多之后城市價(jià)值再被發(fā)掘，市場(chǎng)步入上升通道。而且，深圳和廣州市場(chǎng)冷熱不均的情況都十分明顯，廣州天河、黃埔和南沙區域的樓市表現更“熱”。

　　“2018年我在海珠區昌崗買(mǎi)的二手房，現在的價(jià)格跟當時(shí)買(mǎi)的價(jià)格幾乎沒(méi)什么變化。”麥先生在廣州生活多年，他對于自己當時(shí)的決定顯得有些后悔，“朋友在當時(shí)選擇了天河公園旁的二手房，均價(jià)已經(jīng)從當時(shí)的每平方米8萬(wàn)元漲至現在的12萬(wàn)元。”

　　廣州的樓市“熱”也引起相關(guān)部門(mén)的注意，廣州市住房與城鄉建設局在本月初表示正在深入開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序專(zhuān)項整治行動(dòng)。廣州市天河區人民政府在19日公開(kāi)了一封由天河區住房建設和園林局發(fā)布的《關(guān)于嚴厲打擊哄抬房?jì)r(jià)等擾亂市場(chǎng)秩序行為的提醒信》。文中指出，中介機構及從業(yè)人員參與惡意炒作、哄抬房?jì)r(jià)，散布虛假房源、虛假廣告、虛假銷(xiāo)售消息的，將依法查處，追究其法律責任。

　　深圳和廣州所面對的微觀(guān)環(huán)境和調控壓力全然不同，這也將左右兩座城市后續的政策走向。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，廣州房?jì)r(jià)的升溫是人才引進(jìn)政策、深莞溢出效應，以及“價(jià)格洼地”補漲等因素綜合作用的結果。過(guò)去幾年來(lái)三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)主要受益于棚改紅利，二線(xiàn)城市主要受益于人才新政。但隨著(zhù)棚改熱潮消退以及貨幣政策回歸中性，一線(xiàn)城市的價(jià)值重新凸顯。當然，一些東部二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)仍有多項利好支撐，但尚不及一線(xiàn)城市的聚集效應。