1月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布最新一期貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)顯示，5年期以上LPR為4.65%，連續9個(gè)月未動(dòng)。與此同時(shí)，根據貝殼研究院最新房貸報告顯示，開(kāi)年多地房貸利率在底部微升。

　　業(yè)內人士表示，一方面，春節前市場(chǎng)資金面趨緊，房貸放款周期加速拉長(cháng);另一方面，在房地產(chǎn)金融審慎管理制度之下，央行引導商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款合理增長(cháng)，預計未來(lái)房貸利率總體觸底?？紤]到局部市場(chǎng)過(guò)熱，不排除采用差別化房貸利率工具進(jìn)行調節，房貸利率難有下降空間。

　　“房住不炒”信號進(jìn)一步明確

　　20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布LPR為1年期LPR3.85%，5年期以上LPR4.65%。這也意味著(zhù)，自2020年5月起，LPR連續9個(gè)月保持穩定。

　　貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè )表示，MLF利率持續未變，表明當下的利率水平是與經(jīng)濟運行基本相適宜，貨幣政策沒(méi)有繼續寬松的必要，在經(jīng)濟企穩回溫的預期之下，逆周期調節政策有序退出。

　　東方金誠首席宏觀(guān)分析師王青也表示，在今年上半年國內經(jīng)濟修復延續與外部不確定性猶存相交織、國內物價(jià)水平有望整體保持溫和的背景下，貨幣政策將持續處于“觀(guān)察期”，MLF利率調整的可能性很小，LPR報價(jià)基礎有望保持穩定。

　　在LPR保持穩定的同時(shí)，“房住不炒”信號也進(jìn)一步明確。中國人民銀行金融市場(chǎng)司司長(cháng)鄒瀾在國新辦發(fā)布會(huì )上表示，“堅持‘房住不炒’定位，租購并舉，因城施策，保持房地產(chǎn)金融政策連續性、一致性、穩定性，穩妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的金融支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　住建部方面也表示，將完善政策協(xié)同機制，建立住房與土地、金融聯(lián)動(dòng)機制，加強住宅用地管理，完善房地產(chǎn)金融宏觀(guān)審慎管理體系。

　　“在房地產(chǎn)金融審慎管理制度之下，央行引導商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款合理增長(cháng)，購房信貸環(huán)境寬松觸底。”許小樂(lè )說(shuō)。

　　銀行房貸投放略有“收緊”之勢

　　值得注意的是，在“房住不炒”的基調下，銀行房貸投放也略顯“收緊”之勢。

　　2020年12月31日，央行、銀保監會(huì )發(fā)布房地產(chǎn)金融監管新政，明確劃定銀行“房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房按揭貸款占比”兩道紅線(xiàn)。“新規至今已實(shí)施半月有余，在信貸‘開(kāi)門(mén)紅’的影響下，年初銀行個(gè)人房貸投放暫未受到較大影響，個(gè)人住房按揭額度較為充足。”融360大數據研究院分析師李萬(wàn)賦表示，但長(cháng)期來(lái)看，銀行今年的房貸投放總規模有收緊預期，或將加大區域性房貸額度差異化調整，壓降利率較低利潤空間較小的城市房貸額度。

　　一位大行房貸業(yè)務(wù)相關(guān)人士也對記者表示，目前該行并未針對這一新規出臺具體的舉措，但是整體房貸額度已經(jīng)有所收緊。

　　光大證券研究所金融業(yè)首席分析師王一峰表示，2020年以來(lái)，銀行個(gè)人住房貸款一直“供需兩旺”。未來(lái)，銀行房地產(chǎn)廣義貸款的增量空間將下降，從而帶動(dòng)存量增速也下降。未來(lái)，銀行房地產(chǎn)廣義貸款增速將向銀行整體貸款的平均增速收斂。尤其一些中小銀行出于經(jīng)濟回報、風(fēng)險考核和資本節約的原因對個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)積極性較高。在新政影響下，預計中小銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)增量增速將有所下降。

　　值得一提的是，在新規背景下，房貸放款周期已有明顯延長(cháng)。貝殼研究院1月房貸報告顯示，重點(diǎn)監測的36個(gè)城市房貸平均放款周期已自去年9月開(kāi)始經(jīng)歷“五連升”達到53天，較上月再度延長(cháng)5天，回到去年4月水平。

　　具體來(lái)看，36城中超8成平均房貸放款周期環(huán)比拉長(cháng)。廊坊、哈爾濱、寧波、南通等城市，環(huán)比延長(cháng)10天以上。珠三角方面，雖然局部城市放款周期在年初有所緩和，但惠州、東莞、佛山、中山等放款周期高達2個(gè)月以上。

　　房貸利率現觸底跡象

　　研究數據顯示，在房地產(chǎn)金融審慎管理制度之下，房貸利率也現觸底跡象。“如果5年期LPR不調整，房貸利率的主要下行階段已經(jīng)基本結束。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員沈昕表示。

　　貝殼研究院報告也顯示，2021年1月，貝殼研究院監測的36個(gè)城市的主流首套房貸利率為5.23%，二套房貸利率為5.52%，環(huán)比均微增1個(gè)基點(diǎn)，且從2020年12月開(kāi)始已經(jīng)連續兩個(gè)月上升。

　　具體來(lái)看，1月36城房貸利率環(huán)比普遍平穩，房貸利率提升的城市主要是珠三角部分城市，例如，東莞從去年底的首套房貸利率5.25%上調至5.45%，二套房貸利率則從5.45%上調至5.65%;中山方面首套房貸利率從去年底的5.05%上調至5.15%，二套房貸從此前的5.25%上調至5.35%。

　　融360大數據研究院報告顯示，在房貸上漲的城市中，除中山外，杭州和哈爾濱漲幅較大，均上漲4個(gè)基點(diǎn)。而二線(xiàn)城市房貸利率下降的數量有所增加，且環(huán)比降幅差異縮小，都在1-5個(gè)基點(diǎn)之間。“2021年開(kāi)年房貸利率走勢與2019年、2020年類(lèi)似，且不同于2017、2018年的房貸大幅增長(cháng)的走勢情況，側面反映了全國房貸利率大幅變動(dòng)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入平穩期。”李萬(wàn)賦表示。

　　沈昕還表示，從2020年四季度來(lái)看，首套房貸平均利率不再持續下行，住戶(hù)部門(mén)加杠桿明顯得到控制。她指出，2020年前三季度，首套房貸平均利率持續小幅下降，利率持續下行會(huì )對刺激居民貸款購房產(chǎn)生一定作用，住戶(hù)部門(mén)貸款余額同比增速自3月創(chuàng )下階段性低點(diǎn)以來(lái)，連續半年震蕩上行。但2020年四季度，住戶(hù)部門(mén)貸款余額同比增速小幅下行，說(shuō)明下半年房地產(chǎn)融資政策收緊后，以住房按揭貸款為主的住戶(hù)部門(mén)貸款增長(cháng)已經(jīng)得到了較好的控制。

　　許小樂(lè )表示，預計房貸利率總體觸底?？紤]到局部市場(chǎng)過(guò)熱，不排除采用差別化房貸利率工具進(jìn)行調節的可能。

　　中國銀行研究院研究員梁斯表示，對房地產(chǎn)貸款的比例控制將影響到房貸額度，房地產(chǎn)貸款投放邊際收緊可能會(huì )推高涉房利率。但整體看，房地產(chǎn)貸款對銀行來(lái)說(shuō)仍然屬于相對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，尤其按揭貸款等不僅安全性高，風(fēng)險權重也相對較低，對銀行來(lái)說(shuō)仍然是重要的業(yè)務(wù)爭奪點(diǎn)。整體看，規?？刂茣?huì )影響房地產(chǎn)信貸投放，涉房利率或將小幅上行，但預計幅度不會(huì )太大。