上海學(xué)區房最貴已經(jīng)超過(guò)20萬(wàn)元/平方米，北京最貴學(xué)區房25萬(wàn)元/平方米左右，深圳學(xué)區房目前最高達到了32萬(wàn)元/平方米——學(xué)區房?jì)r(jià)格居高不下，與教育資源分配不均有直接關(guān)系。

　　1月17日，王小雱把一篇正被熱傳的關(guān)于上海學(xué)區房瘋漲的微信文章發(fā)給他同學(xué)，疑惑地表示，上海二手房要開(kāi)始暴漲了嗎?

　　王小雱住在浦東某小區，對口公辦小學(xué)是竹園小學(xué)，是典型的學(xué)區房。據其透露，近期小區內的房源成交明顯比過(guò)去多，價(jià)格一周漲了10%。王小雱所居住的單元，一共12戶(hù)，從2017年開(kāi)始，就成交了4套，全都是有小朋友在上幼兒園的家庭。

　　事實(shí)上，上海學(xué)區房從2020年新政實(shí)施以來(lái)，變化非常明顯。學(xué)區房小區從成交數量和價(jià)格來(lái)看，均呈現快速上漲狀態(tài)。

　　北上廣深一線(xiàn)城市的學(xué)區房帶動(dòng)二手房量?jì)r(jià)齊升，是這一輪房?jì)r(jià)上漲的主要表現。進(jìn)入2021年，一線(xiàn)城市二手房?jì)r(jià)全面上漲，統計局數據顯示，2020年12月，一線(xiàn)城市二手房漲幅中，北京漲幅明顯，而最近一個(gè)多月漲得最快的已經(jīng)不是深圳，上海和廣州已后來(lái)居上。

　　疫情影響下，一線(xiàn)城市學(xué)區房的需求明顯上升，包括深圳、上海、廣州、北京這一輪年底翹尾學(xué)區房表現最明顯，大量的出國讀書(shū)人群回流，增加了市場(chǎng)需求。

　　疫情影響下，一線(xiàn)城市學(xué)區房需求明顯。

　　新政出臺：學(xué)區房量?jì)r(jià)齊漲

　　21世紀經(jīng)濟報道記者走訪(fǎng)上海中介門(mén)店發(fā)現，近期學(xué)區房小區成交套數明顯上漲，業(yè)主跳價(jià)嚴重，如果一個(gè)小區進(jìn)入無(wú)房源階段，只要有一套房子出來(lái)，業(yè)主一晚上跳價(jià)200萬(wàn)的案例也曾出現。

　　中介人員反映，2020年民辦搖號新政出臺后，全國的公辦民辦學(xué)校初中小學(xué)格局都會(huì )發(fā)生巨大的變化(高中暫時(shí)未受太多沖擊)。上海作為一個(gè)典型的小學(xué)初中階段民辦強公辦弱的城市，在本輪政策改革中，初中和小學(xué)的格局，發(fā)生了天翻地覆的變化。

　　上海此前學(xué)區房溢價(jià)并不強，關(guān)注度也不高。“但是在民辦搖號后，這一格局可能會(huì )發(fā)生重要的變化，公辦小學(xué)初中的‘穩定性’優(yōu)勢顯現出來(lái)，吸引更多家長(cháng)買(mǎi)公辦學(xué)校對口的學(xué)區房。”一名中介人員對前來(lái)咨詢(xún)的買(mǎi)家說(shuō)。

　　徐匯區著(zhù)名學(xué)區房小區——東方曼哈頓，該小區從來(lái)最少都有40多套房源在售，現在只有12套房源掛出。2020年8月，該小區一套194平方米的房源總價(jià)1880萬(wàn)售出，這個(gè)月初，同一戶(hù)型的房源帶車(chē)位以總價(jià)2700萬(wàn)售出;另一套位于頂樓的407平方米的戶(hù)型，總價(jià)5000萬(wàn)，也在兩周內迅速成交。

　　據不完全統計，目前上海學(xué)區房最貴已經(jīng)超過(guò)20萬(wàn)元/平方米。而在其他一線(xiàn)城市，學(xué)區房也無(wú)例外在暴漲。北京最貴學(xué)區房25萬(wàn)元/平方米左右，深圳學(xué)區房目前最高達到了32萬(wàn)元/平方米。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監何倩茹表示，學(xué)區房?jì)r(jià)格高，與教育資源分配不均有直接關(guān)系。

　　行情不可持續?

　　一二手房是一個(gè)聯(lián)動(dòng)的市場(chǎng)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，這一波行情可持續到春節后的小陽(yáng)春。2020年，商品房銷(xiāo)售面積176086萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)2.6%;商品房銷(xiāo)售額173613億元，增長(cháng)8.7%。

　　2020年疫情下依然能刷新中國房地產(chǎn)歷史紀錄，張大偉指出主要原因有以下幾點(diǎn)：

　　一，整體寬松的信貸政策，居民戶(hù)中長(cháng)期信貸5.95萬(wàn)億刷新歷史記錄，整體信貸政策相對寬松;二，調控政策雖然在下半年有所收緊，但從全年看，寬松是主流，人才政策井噴，部分城市出現了明顯的打新潮，刺激了市場(chǎng)需求。年內超過(guò)100個(gè)城市降低了落戶(hù)標準，這些政策都增加了購房需求;三，疫情后購房需求增加，特別是海外投資銳減，資金回流，另外居民對于改善需求也明顯上漲;四、全國區域分化，特別是東部成為領(lǐng)頭羊，長(cháng)三角與珠三角出現了普遍性的房?jì)r(jià)上漲。而中西部則稍微平穩，部分區域甚至繼續調整。加上全國房地產(chǎn)投資增速同比增長(cháng)0.7%、房企到位資金同比增長(cháng)8.1%、全國貸款增加19.63萬(wàn)億等多項數據，張大偉認為全國房地產(chǎn)投資開(kāi)始全面復蘇。

　　但另一名業(yè)內資深人士并不認為這一輪行情是可持續的。他指出，最近上海二手房跳價(jià)概率高，一方面是一手房?jì)r(jià)格上漲明顯，另一方面是學(xué)區房導致?？偟膩?lái)說(shuō)，推動(dòng)這一輪房?jì)r(jià)上漲是多重因素的疊加：(1)資金流動(dòng)性推動(dòng);(2)上一輪行情中(2016-2017)購房者的置換需求釋放;(3)學(xué)區房的需求——放開(kāi)二孩后上海在2016-2017年期間有一波戶(hù)籍人口的生育小高峰。

　　中介、資本的集體狂歡?

　　21世紀經(jīng)濟報道記者發(fā)現，中介人員在對客戶(hù)的說(shuō)辭中，在釋放庫存不足的信息，市面上流傳一個(gè)說(shuō)法“上?，F存二手房庫存為4.2萬(wàn)套，按照當前一個(gè)月2.7萬(wàn)套左右(2020年12月達到了2.9萬(wàn)套)的去化速度，兩個(gè)月之后，上海將無(wú)二手房可賣(mài)”。對此，中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認為，上海每周新增掛牌量1萬(wàn)套左右，一個(gè)月在4萬(wàn)套左右，按照月均成交3萬(wàn)套來(lái)算，一個(gè)月還有1萬(wàn)套未成交。

　　據其透露，目前上海房管局沒(méi)有對二手房庫存進(jìn)行過(guò)統計，換言之，二手房沒(méi)有庫存數據，只有機構統計過(guò)每周掛牌數據。

　　盧文曦也指出，學(xué)區房其實(shí)是很小的部分，其定義的學(xué)區房對口學(xué)校是公辦一梯隊的，這種小區估計約占整體市場(chǎng)3%，不是主力。另?yè)艞澋禺a(chǎn)創(chuàng )始人徐棟透露，其公司門(mén)店近期成交的二手房中，學(xué)區房占比約30%，整個(gè)上海市場(chǎng)成交也差不多是這一比例。

　　徐棟對21世紀經(jīng)濟報道表示，近期上海學(xué)區房?jì)r(jià)上漲可以看出，此前的2016年3月上海實(shí)行非滬籍5年限購政策，最近兩年大批人陸續滿(mǎn)足5年社保年限限制，這部分人群釋放的購房資格就是一個(gè)不小的數量。而在一手房搖號概率過(guò)低的情況下，他們更傾向于買(mǎi)學(xué)區房;疫情導致不少原本計劃出國留學(xué)的學(xué)生轉向國內找工作，首選上海，因此生發(fā)出購房需求。

　　徐棟認為，資金流入上海樓市也很明顯，拆遷改造、貨幣補償，釋放出大量購房資金;上海放開(kāi)人才政策：985高校畢業(yè)生直接落戶(hù)，落戶(hù)政策放寬，釋放出2萬(wàn)個(gè)購房指標;投資者通過(guò)公司購房數量增加，一般而言，在上海開(kāi)公司，投資3000萬(wàn)就有購房資格;2020年貨幣寬松，導致流入房地產(chǎn)的錢(qián)變多;此外，大宗商品(鋼鐵水泥)、消費品生活資料，人工成本、地價(jià)的上漲，都匯集助推上海房?jì)r(jià)的上漲。

　　盧文曦則認為，這是市場(chǎng)出現結構性不平衡狀態(tài)的表現，并非樓市出現一波大行情。這一次學(xué)區房和次新房漲得比較多，但郊區的“老破小”漲幅并沒(méi)有跑贏(yíng)大市。

　　(文中王小雱系化名)