“平價(jià)銷(xiāo)售!”“降價(jià)出租!”“免租期好商量!”在當前的北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)，降價(jià)促銷(xiāo)是商家的主流口號。多家業(yè)內分析機構發(fā)布的數據顯示，2020年四季度，北京寫(xiě)字樓空置率繼續走高，市場(chǎng)仍未走出低谷。
北京寫(xiě)字樓空置率緣何走高，這釋放了怎樣的經(jīng)濟信號，是否意味著(zhù)市場(chǎng)前景黯淡?筆者就此展開(kāi)調研。
新商圈首當其沖
“您是打算換租嗎?今年北京所有寫(xiě)字樓的價(jià)格，都比往年低，您今年要是換的話(huà)，會(huì )比之前便宜很多。”在北京麗澤商務(wù)區某寫(xiě)字樓前，一位負責招商的工作人員告訴記者。
據這位工作人員介紹，目前這棟寫(xiě)字樓的空置率大概在60%到70%，這差不多是整個(gè)麗澤商務(wù)區寫(xiě)字樓空置率的平均水平。
作為新商圈，麗澤商務(wù)區寫(xiě)字樓市場(chǎng)有其特殊性，但也在一定程度上折射了北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的困境。
當前，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)不論是租金還是出租率都處于低谷。戴德梁行發(fā)布的數據顯示，2020年四季度，北京寫(xiě)字樓空置率環(huán)比增長(cháng)0.4%，達到17%。而據高力國際發(fā)布的數據，2020年北京寫(xiě)字樓空置率、租金同比降幅均處于近十年高點(diǎn)。
“我們認為，一個(gè)城市寫(xiě)字樓空置率控制在10%是比較合理的水平，這既不會(huì )讓空置率太高，導致市場(chǎng)租金太低，同時(shí)企業(yè)想要搬遷、調整，也有可選擇的余地。”戴德梁行北區研究部主管魏東說(shuō)，17%的空置率還是比較高的。
分區域看，北京寫(xiě)字樓的空置率呈現明顯的結構性特征，主要表現在傳統核心商圈和新興商圈空置率走勢分化。
據戴德梁行統計，2020年四季度，北京CBD、燕莎、東二環(huán)、金融街、中關(guān)村這五大核心商圈平均空置率為10.8%，基本處于正常水平。其中，中關(guān)村、金融街的空置率只有3%，甚至還處于供應偏緊區間。
“這五大核心商圈商務(wù)環(huán)境都已經(jīng)非常成熟，對于企業(yè)的黏性較高，是比較穩定的核心商圈。”魏東說(shuō)，北京寫(xiě)字樓的高空置率主要集中在亞奧、麗澤、通州商務(wù)區、亦莊等新興商圈。
戴德梁行數據顯示，當前北京新興商圈的寫(xiě)字樓平均空置率約達30%。其中麗澤商圈2020年三季度空置率達80%，四季度雖有所下降，但也處于64%的高水平;通州商務(wù)區四季度空置率高達90%;亞奧的空置率也在22.5%的較高水平。
據魏東介紹，上述新商圈形成年代較晚，很多寫(xiě)字樓項目剛剛推出不久，消化庫存尚需要時(shí)間，再加上通州、亞奧等商圈對寫(xiě)字樓運維品質(zhì)要求較高，遴選入駐企業(yè)相對謹慎，所以庫存的去化速度較慢。
三重誘因推高空置率
記者調查了解到，北京寫(xiě)字樓空置率高企是多方面原因導致的。首先是受經(jīng)濟下行的基本面影響，寫(xiě)字樓承租需求有所減少。
“事實(shí)上，北京寫(xiě)字樓空置率走高早在2019年四季度就已開(kāi)始，這與經(jīng)濟走勢密切相關(guān)。”魏東說(shuō)，經(jīng)濟走弱了以后，反應到寫(xiě)字樓空置率上，差不多要滯后三到四個(gè)季度。北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)是全國寫(xiě)字樓市場(chǎng)的縮影。
國家統計局數據顯示，2018年三季度我國GDP季度增速從2018年二季度的同比增長(cháng)6.9%跌至6.7%，此后GDP季度增速逐季走低，一路跌至2019年三季度的同比增長(cháng)6.0%，2019年四季度維持6.0%的增速水平。
“經(jīng)濟下行，影響企業(yè)景氣度和就業(yè)，寫(xiě)字樓空置率肯定會(huì )提高。”中國社科院財經(jīng)戰略研究院住房大數據項目組組長(cháng)鄒琳華說(shuō)。
其次是新冠肺炎疫情擾亂寫(xiě)字樓市場(chǎng)短期成交節奏、擠出部分企業(yè)、行業(yè)需求。
2020年新冠肺炎疫情在春節前后暴發(fā)，當年一季度大部分企業(yè)經(jīng)濟活動(dòng)基本停滯，人員居家隔離。戴德梁行數據顯示，一季度北京寫(xiě)字樓凈吸納量跌至負3.6萬(wàn)平方米，也就是說(shuō)整個(gè)城市空出3.6萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓面積，這在從前是沒(méi)有過(guò)的。
“2020年二、三季度，隨著(zhù)國內疫情防控效果顯現，復工復產(chǎn)穩步推進(jìn)，北京寫(xiě)字樓凈吸納量分別恢復到3.5萬(wàn)平方米、8.5萬(wàn)平方米。”魏東介紹，到了2020年四季度，人們對經(jīng)濟復蘇已經(jīng)形成比較穩定的預期，前三個(gè)季度壓抑的需求集中爆發(fā)，當季北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)凈吸納量超過(guò)20萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)56%。
以臨近北京西站的國投財富廣場(chǎng)項目為例，“今年六七月份，這里空的房子還比較多，8月份以后，每個(gè)月都有很多新入駐的客戶(hù)。”北京鑫祥恒通房地產(chǎn)經(jīng)濟有限公司經(jīng)紀人陶亞杰告訴記者。
但是從2020年全年來(lái)看，由于前三季度寫(xiě)字樓需求減少，當年寫(xiě)字樓市場(chǎng)的總體景氣情況還是不如2019年。
具體到承租企業(yè)層面，疫情對外資企業(yè)的承租需求影響較大。據魏東介紹，外資企業(yè)成本控制更嚴格，對成本也更敏感，同時(shí)外資企業(yè)要考慮全球疫情的影響，即便中國的情況比較好，他們在全球整體盈利情況較差，也會(huì )對中國分支企業(yè)的成本從嚴控制。
記者從多位業(yè)內人士處了解到，目前北京寫(xiě)字樓承租需求比較多的主要是國內高科技類(lèi)企業(yè)，另外還有一部分大型企業(yè)有購房需求，以備自用或投資。
記者綜合戴德梁行、高力國際等機構的統計數據，保守估計，2019年、2020年兩年，北京寫(xiě)字樓新增供給超過(guò)150萬(wàn)平方米。
而據高力國際華北區董事總經(jīng)理嚴區海介紹，在2018年之前，過(guò)去10年，北京寫(xiě)字樓的平均新增供給量約在50萬(wàn)平方米左右。戴德梁行數據顯示，2018年之前，北京寫(xiě)字樓的年平均新增供給量約為60萬(wàn)平方米，同樣遠低于近兩年的年均新增供應量。
在需求減少的背景下，供給大幅增加，北京寫(xiě)字樓空置率走高在所難免。
寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍有增長(cháng)潛力
展望后期，從2021年來(lái)看，戴德梁行預計，北京寫(xiě)字樓新增供應將高達150萬(wàn)平方米。
魏東認為，大量的新增供應，加上全球疫情尚未完全好轉，2021年北京寫(xiě)字樓空置率或繼續走高，租金水平仍將面臨下行壓力。但2020年前三季度積累的需求，在2020年四季度可能消化不完，2021年一二季度還會(huì )有些需求釋放，這可能對寫(xiě)字樓成交形成一定支撐。
從中長(cháng)期來(lái)看，此次疫情可能會(huì )永久性擠出部分寫(xiě)字樓需求。
鄒琳華說(shuō)，疫情讓大家發(fā)現居家辦公也是很好的選擇，這對部分寫(xiě)字樓需求的影響是不可逆的。因為多數行業(yè)都有一定居家辦公條件，就算有些行業(yè)沒(méi)有整體居家辦公條件，但在這些行業(yè)的企業(yè)內部，一些部門(mén)也是可以居家辦公的。
據戴德梁行測算，在疫情前，大中華區居家辦公比例為0.6%，美國、歐洲在5%左右;疫情后，大中華區居家辦公比例上升到1.2%，美國、歐洲則上升到10%。未來(lái)10年，大中華區居家辦公比例可能上升到2.9%，北美可能上升到15.8%、歐洲可能上升到17.4%。
“在大中華區尤其是我國，由于文化、企業(yè)訴求不同于西方國家，許多公司還是希望員工集中辦公，以滿(mǎn)足團隊培養、培訓、客戶(hù)面對面溝通的需求等。”魏東說(shuō)，雖然疫情從某種程度上會(huì )給寫(xiě)字樓需求帶來(lái)影響，但是不會(huì )有太大影響。
從國內一線(xiàn)城市橫向對比來(lái)看，北京市場(chǎng)仍具有比較優(yōu)勢。據戴德梁行測算，未來(lái)三年，北京新增供應是310萬(wàn)平方米、上海是410萬(wàn)平方米、深圳是440多萬(wàn)平方米，北京寫(xiě)字樓的新增供應遠低于上海、深圳。且2018年之前，北京每年新增供應水平，也遠低于上海年均近100萬(wàn)平方米的新增供應體量。從月租金看，北京目前是337元/平方米，上海是246元/平方米，深圳是211元/平方米。
從全球市場(chǎng)看，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍有增長(cháng)潛力。魏東認為，北京要對標東京、紐約、倫敦這些城市。北京寫(xiě)字樓當前的存量仍只是這些城市的三分之一左右。盡管新增供應量大會(huì )給未來(lái)銷(xiāo)售、出租帶來(lái)壓力，但是從長(cháng)遠看，庫存是可以慢慢消化的。
