2020年中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出，要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展?；仡欉^(guò)去一年，樓市從“冰凍”狀態(tài)較快恢復，成為穩投資重要支撐。下半年以來(lái)，大部分區域出現了成交同比上漲。各地堅持“房住不炒”定位，調控因城施策、更加靈活，穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期基本實(shí)現。同時(shí)，市場(chǎng)地域分化明顯，熱點(diǎn)城市投機投資需求回潮。展望2021年，房?jì)r(jià)上漲壓力仍然存在，各地需嚴密監測樓市資金流向，保持市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　疫情后恢復較快成穩投資重要支撐

　　“回穩”是2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)的“主旋律”。面對疫情沖擊，房地產(chǎn)市場(chǎng)從“冰凍”狀態(tài)快速恢復，銷(xiāo)售和投資走出“谷底”，走出深“V”型走勢。商品住宅銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資均在下半年恢復正增長(cháng)。

　　樓市成交較快恢復。2020年1月下旬至2月，突如其來(lái)的新冠肺炎疫情讓樓市進(jìn)入“冷凍”狀態(tài)。大多數開(kāi)發(fā)商暫停銷(xiāo)售活動(dòng)，二手房中介也停止營(yíng)業(yè)。2020年前2月，全國商品房銷(xiāo)售面積同比下降39.9%，商品房銷(xiāo)售額下降35.9%。受疫情影響，武漢、石家莊和太原等12個(gè)二線(xiàn)城市無(wú)成交，35個(gè)三線(xiàn)城市中也有超過(guò)1/3的城市無(wú)成交，全國大多數城市的房產(chǎn)成交量跌至冰點(diǎn)。

　　2020年3月份以來(lái)，隨著(zhù)各地疫情逐步得到有效控制，新房售樓處、中介門(mén)店恢復開(kāi)放，樓市呈現回暖態(tài)勢。“疫情后長(cháng)三角市場(chǎng)率先恢復，珠三角后期發(fā)力，市場(chǎng)規模持續保持增長(cháng)。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)。10月份，全國商品房銷(xiāo)售面積與去年同期持平，住宅銷(xiāo)售面積增長(cháng)0.8%，年內首次增速回正。11月份，商品房及住宅銷(xiāo)售面積增幅持續擴大。1-11月，全國商品房銷(xiāo)售面積150834萬(wàn)平方米，同比增速為1.3%;住宅銷(xiāo)售面積增長(cháng)1.9%。

　　“房地產(chǎn)是在各領(lǐng)域恢復較快的行業(yè)。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)馮俊說(shuō)，住宅需求具有延展性，且住房消費能力取決于居民的長(cháng)期收入，疫情期間未被滿(mǎn)足的需求將在之后釋放，因此總的來(lái)看，疫情對房地產(chǎn)市場(chǎng)成交影響不大。

　　房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅收窄。從房?jì)r(jià)變化來(lái)看，2020年4月份起，隨著(zhù)樓市回暖，房?jì)r(jià)整體漲幅開(kāi)始擴大，這種情況持續至7月份。8月份以來(lái)，各線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格的漲幅持續收窄或持平。記者對數據進(jìn)行梳理后發(fā)現，一二三線(xiàn)城市的新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格漲幅分別從8月份的0.6%、0.6%、1%下降到11月份的0.3%、0.1%、0.2%;二手住宅價(jià)格漲幅從8月份的1.0%、0.4%、0.6%下降到0.5%、0.2%、0.2%。

　　房?jì)r(jià)漲幅波動(dòng)區間也在收窄：2020年前11個(gè)月，70個(gè)大中城市商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅波動(dòng)區間在-1%到2.0%之間，2019年同期為-1%到2.8%，2018年同期為-1.1%到6.2%。

　　易居企業(yè)集團CEO丁祖昱認為，上半年，各地調控政策以穩定寬松為主，地方政府積極推地、緩解企業(yè)購地資金壓力、放寬預售條件、簡(jiǎn)化審批程序等，供給端政策空間較大。同時(shí)，較為寬松的房貸政策對購房者形成利好，前期積壓的住房需求持續釋放，因而一度出現漲幅擴大的趨勢。2020年7月以來(lái)，深圳、杭州、寧波、東莞等熱點(diǎn)城市相繼出臺房地產(chǎn)調控政策。如深圳將落戶(hù)購房年限延長(cháng)到3年，并提高二套房的首付比例，加大征收交易稅費等。

　　“收緊調控政策的城市，共同點(diǎn)是市場(chǎng)熱度高、房?jì)r(jià)明顯上漲，出現了炒作氛圍。”招商證券認為，縱觀(guān)全年，多地政府出臺房地產(chǎn)支持政策以對沖疫情帶來(lái)的風(fēng)險，體現“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”是雙邊區間管理。這再次向市場(chǎng)發(fā)出信號：“房住不炒”“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的大框架不會(huì )變。

　　此外，房地產(chǎn)仍是穩投資的重要支撐。2020年1-11月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資129492億元，同比增長(cháng)6.8%，增速比1-10月提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，已保持連續六個(gè)月同比為正的態(tài)勢。

　　從三大領(lǐng)域投資來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速明顯高于基礎設施投資的1.0%和制造業(yè)投資的-3.5%。“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數據呈現穩中向上的良好勢頭，但還未達到2019年10%左右的增速水平，在經(jīng)濟逐步復蘇下，房企投資增速仍有上升的空間，仍是2020年經(jīng)濟穩增長(cháng)的主引擎。”諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙說(shuō)。

　　因城施策更加靈活不穩定因素仍然存在

　　2020年，各地房地產(chǎn)調控力度不放松，堅持“房住不炒”定位不變，銀保監會(huì )、央行、住建部等部委多次召開(kāi)會(huì )議強調保持樓市調控政策的連續性和穩定性。7月以來(lái)，中央多次召開(kāi)會(huì )議強調不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，同時(shí)，保持房地產(chǎn)金融政策的連續性、一致性和穩定性，加快建立房地產(chǎn)金融長(cháng)效管理制度，下半年房地產(chǎn)金融監管整體呈現逐漸收緊態(tài)勢。

　　同時(shí)，在“房住不炒”指導下，地方政府因城施策更加靈活，“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”基本實(shí)現。2020年下半年以來(lái)，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫，搖號搶房等現象有所減少，房企盲目舉債擴張有所緩解。旭輝控股董事局主席林中等業(yè)界人士認為，房?jì)r(jià)暴漲時(shí)代已一去不復返，“未來(lái)房子是保值品，但不是回報高的投資品”。

　　但影響房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定的因素并未完全消失。一是房?jì)r(jià)上漲壓力仍存。國家統計局數據顯示，2020年1-11月，全國土地均價(jià)為6746元/平方米，同比漲幅達到22.5%。前11個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降5.2%，土地成交價(jià)款同比增長(cháng)16.1%。“一降一升”，傳導出未來(lái)房?jì)r(jià)可能承受上漲壓力。有業(yè)內人士認為，在城鎮化背景下，房?jì)r(jià)上漲的內在動(dòng)力仍然存在，而房屋投資屬性還難言完全解除，因此今年房?jì)r(jià)仍有上漲壓力。

　　二是部分城市房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫風(fēng)險隱現。近來(lái)，深圳等城市由于新房和二手房?jì)r(jià)格倒掛，樓市出現“打新熱”，引發(fā)各界對樓市泡沫加劇的擔憂(yōu)。同時(shí)，各路資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的沖動(dòng)仍然強烈，部分區域“經(jīng)營(yíng)貸”有卷土重來(lái)跡象，或擾亂住房和金融市場(chǎng)。有購房者反映，近幾個(gè)月收到多家銀行發(fā)來(lái)的可辦理房產(chǎn)抵押貸信息，年化利息3.75%，遠低于房貸利率。“如果買(mǎi)房的話(huà)，肯定不會(huì )用自己的錢(qián)，現在‘經(jīng)營(yíng)貸’利率這么低。”一名企業(yè)負責人說(shuō)。

　　三是難改土地財政路徑依賴(lài)。地方發(fā)展依賴(lài)房地產(chǎn)的情況難以在短期內徹底改變，不排除有些地方政府依舊將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，通過(guò)推高地價(jià)來(lái)增加地方財政收入。中信證券研究部分析指出，2020年前三季度，國有土地使用權出讓收入49360億元，同比增長(cháng)10.3%，全年土地出讓金的增速可能高于前三季度增長(cháng)。“通過(guò)總結各地政府的政府性基金收入計劃，我們發(fā)現即使在疫情影響沒(méi)有充分顯現的情況下，地方政府也需要更多的土地出讓金。”

　　2021調控之“弦”需時(shí)刻繃緊

　　2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持穩定，但市場(chǎng)不乏“暗流”，平穩健康發(fā)展的基礎仍需合力夯實(shí)。

　　熱點(diǎn)城市調控不可放松。在新型城鎮化持續推進(jìn)背景下，人口及土地等關(guān)鍵要素資源將加速向城市群和中心城市聚集。值得關(guān)注的是，重點(diǎn)城市商品住宅市場(chǎng)規模已基本恢復，部分城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格出現過(guò)快上漲苗頭，尤以長(cháng)三角和珠三角地區量?jì)r(jià)上行特征最為突出。根據中國指數研究院統計，2020年1-11月，長(cháng)三角、珠三角新建住宅價(jià)格累計漲幅較去年同期均明顯擴大，其中長(cháng)三角累計漲幅為近四年同期最高水平。在土地市場(chǎng)上，2020年一線(xiàn)城市推地量及優(yōu)質(zhì)地塊推出量增加，帶動(dòng)了樓板價(jià)結構性上漲。

　　丁祖昱表示，從土拍市場(chǎng)來(lái)看，城市分化也非常明顯。土地成交金額前30位的城市，占全部城市土地總成交額的“半壁江山”，成交面積占比29%。“2020年是近五年來(lái)全國土地出讓分化最嚴重的一年，開(kāi)發(fā)商把50%的錢(qián)投到了30個(gè)城市中。”

　　此外，還要加快建立房地產(chǎn)金融長(cháng)效管理機制。中國人民銀行黨委書(shū)記、中國銀保監會(huì )主席郭樹(shù)清發(fā)表文章指出，我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)是現階段我國金融風(fēng)險方面最大的“灰犀牛”。

　　丁祖昱認為，2020年8月出臺的房地產(chǎn)“三道紅線(xiàn)”融資新規，讓房企資金壓力驟升。“房地產(chǎn)依賴(lài)金融，但是‘三道紅線(xiàn)’政策出現之后，房企的融資流、現金流可能變負，這對所有地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)都是巨大的挑戰。因此一部分企業(yè)出現了債券違約、信用違約等現象。2021年房企最難和最大的挑戰，是在資金上的挑戰。”

　　不少業(yè)界專(zhuān)家建議，加快建立房地產(chǎn)金融長(cháng)效管理機制，強化房地產(chǎn)金融監管，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度金融化。藍綠雙城董事長(cháng)曹舟南認為，堅決貫徹“三道紅線(xiàn)”等措施，有利于保持全國房地產(chǎn)調控的連續性和穩定性，是實(shí)現“房住不炒”、因城施策、保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩運行的重要措施。