央行和銀保監會(huì )在2020年最后一天公布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，這意味著(zhù)房企融資將在2021年面臨更加嚴格的政策環(huán)境，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控這根弦將繼續繃緊，堅持“房住不炒”的總基調不變。多位專(zhuān)家預計，2021年“因城施策”的房地產(chǎn)調控政策將進(jìn)一步強化，重在保持房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)平穩發(fā)展。
“房住不炒”基調不變
“2021年樓市調控基調與近幾年保持一致，將保持連續性、穩定性。‘房住不炒’、因城施策保障市場(chǎng)平穩運行。在‘穩房?jì)r(jià)、穩地價(jià)、穩預期’目標下，短期內限購、限貸、限售等政策難現明顯放松。”中國指數研究院(簡(jiǎn)稱(chēng)“中指院”)指數研究副總監陳文靜說(shuō)。
克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉預計，對于熱點(diǎn)城市而言，一旦出現樓市和地市過(guò)熱、房?jì)r(jià)和地價(jià)過(guò)快上漲的情況，調控措施必將隨之而至。一二線(xiàn)核心城市以及強三線(xiàn)城市更有可能升級限購政策，弱二線(xiàn)以及熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市更有可能升級限售政策。與之相對的是，庫存壓力大的城市可能從保市場(chǎng)主體的角度出發(fā)，為市場(chǎng)減壓，給企業(yè)紓困。
從融資方面來(lái)看，克而瑞研究中心企業(yè)研究總監房玲認為，一方面，房企降杠桿將是主旋律，未來(lái)融資主要以借新還舊為主，融資增速或將下降，企業(yè)將更多加大經(jīng)營(yíng)杠桿和合作杠桿的使用，來(lái)實(shí)現規模穩定增長(cháng)。另一方面，房企融資渠道或進(jìn)一步受限，房企融資轉向真股權融資，同時(shí)加速分拆旗下子公司上市實(shí)現資產(chǎn)增厚，改善負債指標。
從需求端來(lái)看，“集中度管理意味著(zhù)2021年新增房貸總額將會(huì )有所縮減，這在一定程度上提高了購房門(mén)檻。”諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙表示。
銷(xiāo)售規?？赡芟禄?/strong>
克而瑞研究中心預測，2021年商品房銷(xiāo)售面積高位微降、局部分化加劇的特征將延續。
貝殼研究院日前發(fā)布報告指出，目前房地產(chǎn)總供應基本可滿(mǎn)足住房總需求，市場(chǎng)存量化程度加深，預計五年內新房年銷(xiāo)售額將穩步回落，二手房市場(chǎng)交易規模保持在7萬(wàn)億元之上。
“就存量房與新房之間關(guān)系而言，目前北上廣深一線(xiàn)城市存量房的占比逐漸提高，二線(xiàn)市場(chǎng)仍然以新房市場(chǎng)為主，存量房占行業(yè)的主要地位還為時(shí)尚早。”中指研究院企業(yè)研究總監李建橋表示。
土地市場(chǎng)方面，“預計土地市場(chǎng)整體會(huì )延續2020年末低位運行的趨勢。特別是在房地產(chǎn)金融監管升級的背景下，2021年企業(yè)拿地將更加謹慎。”克而瑞研究中心市場(chǎng)研究總監馬千里認為。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)也認為，在房企“錢(qián)緊”的情況下，房企拿地將會(huì )更加審慎，明年土地市場(chǎng)熱度大概率難再上升。
龍頭陣營(yíng)趨固化
多位專(zhuān)家認為，融資監管從嚴將加劇房企分化，高杠桿房企發(fā)展受限，未來(lái)增速放緩，而部分財務(wù)能力優(yōu)秀的房企將得到更多機會(huì )。
克而瑞研究中心企業(yè)研究總監朱一鳴說(shuō)：“現金充裕、財務(wù)穩健的房企有望獲得更多優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)資源，央企、國企背景的房企資源優(yōu)勢將進(jìn)一步凸顯。”
中國指數研究院企業(yè)研究副總監劉水也稱(chēng)，頭部房企地位將愈發(fā)穩固，TOP30企業(yè)市場(chǎng)份額有望提升，行業(yè)第11名至第30名之間的競爭將是最激烈的。
中指院數據顯示，2020年千億房企數量增至41家。千億房企陣營(yíng)中分化也在加劇。2020年41家千億房企中第一位和最后一位銷(xiāo)售額相差超6800億元。
貝殼研究院認為，融資新規強化行業(yè)發(fā)展新邏輯，房企將處于多元化的轉型關(guān)鍵期。
