“最近一段時(shí)間，長(cháng)沙的房?jì)r(jià)確實(shí)有些上漲。”中國證券報記者日前在長(cháng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)地走訪(fǎng)過(guò)程中，多位房地產(chǎn)銷(xiāo)售人士如是說(shuō)。

　　中國證券報記者了解到，長(cháng)沙核心區土拍價(jià)格走高、外來(lái)人口購房需求增多、開(kāi)發(fā)商以精裝修為由變相漲價(jià)，是近期長(cháng)沙房?jì)r(jià)上漲的重要原因。不過(guò)，長(cháng)沙大量集資房的存在對低房?jì)r(jià)形成了較大支撐。

　　毛坯房緊俏

　　日前，中國證券報記者走訪(fǎng)了位于長(cháng)沙天心區的幾個(gè)在售樓盤(pán)，各個(gè)樓盤(pán)當天咨詢(xún)的人均比較多，但都未出現需要等候的情形。記者從多個(gè)樓盤(pán)售樓部銷(xiāo)售人士了解到，2020年長(cháng)沙房屋銷(xiāo)售處于向好狀態(tài)，毛坯房愈發(fā)緊俏。

　　“長(cháng)沙房?jì)r(jià)限制得比較嚴，以土地拍賣(mài)價(jià)格來(lái)限制房?jì)r(jià)，所以開(kāi)發(fā)商盈利空間有限。在這樣的情況下，大家還是偏向推出精裝房，這樣可以在毛坯房?jì)r(jià)格的基礎上每平方米最多可提高2500元的售價(jià)。”房地產(chǎn)從業(yè)人員顏言(化名)告訴中國證券報記者，“買(mǎi)房的時(shí)候一定注意房屋裝修質(zhì)量，有可能出現每平方米2000元的精裝標準其實(shí)成本只有幾百元的情況。”

　　某千億級別知名房企銷(xiāo)售人員李竹(化名)證實(shí)了顏言的說(shuō)法：“現在主推精裝房，毛坯房比較少。我們在2020年10月和11月的時(shí)候一度停止了毛坯房的銷(xiāo)售，一律對外說(shuō)沒(méi)有毛坯房了，只賣(mài)精裝房。因為那時(shí)候我們舉辦優(yōu)惠活動(dòng)，有折扣。如果毛坯房?jì)r(jià)格還打折的話(huà)，就基本上沒(méi)有錢(qián)賺了。”

　　李竹告訴中國證券報記者，周邊房?jì)r(jià)在上漲。“中央公園那邊第一批開(kāi)盤(pán)的房?jì)r(jià)才8000元-9000元/平方米，不到一年，現在開(kāi)盤(pán)的都是12000元/平方米起了。”李竹認為，長(cháng)沙房?jì)r(jià)上漲的原因有三：一是長(cháng)沙南城地區可拍的土地越來(lái)越少;二是土地拍賣(mài)的價(jià)格越來(lái)越高;三是外來(lái)買(mǎi)房人員增多。

　　中國證券報記者走訪(fǎng)還發(fā)現，開(kāi)發(fā)商上調樓盤(pán)價(jià)格后，不少買(mǎi)房者面臨遲遲不能簽約的局面。文靜(化名)表示，2020年下半年，她在城北以12600元/平方米的價(jià)格購入了一套168平方米的精裝期房，并在2021年前完成了付款。“雖然錢(qián)付了，但是不給合同，說(shuō)是房產(chǎn)局不給打印合同，因為這個(gè)區域2020年房?jì)r(jià)的漲幅已經(jīng)超了。所以，我們雖然是2020年買(mǎi)的房，但算在2021年里面。”

　　國家統計局數據顯示，2020年11月，長(cháng)沙新建住宅價(jià)格環(huán)比下降0.2%，同比上漲5.8%，同比漲幅高于北京、上海、深圳、廣州等一線(xiàn)城市。在二線(xiàn)城市中，漲幅也僅次于成都、西安等個(gè)別熱點(diǎn)城市。將時(shí)間軸拉長(cháng)看，長(cháng)沙樓市2015年以來(lái)漲幅也相當明顯。國家統計局數據顯示，長(cháng)沙2020年11月新房?jì)r(jià)格相比2015年上漲了53.5%。

　　限購政策嚴

　　“想要在城北買(mǎi)房只有一個(gè)辦法，就是和一個(gè)在長(cháng)沙沒(méi)有房產(chǎn)的人結婚。”到了適婚年齡的王樺(化名)對中國證券報記者表示。王樺于2014年購入了首套房，目前未婚的他已經(jīng)沒(méi)有購房指標了。

　　“我首套房是上大學(xué)期間父母在城南買(mǎi)的，當時(shí)并不知道在哪發(fā)展，只是看著(zhù)位置合適，旁邊就是長(cháng)沙一所比較好的小學(xué)。但是畢業(yè)后，我的工作地其實(shí)是在城北，每天上班跨越南北，花在通勤上的時(shí)間就要三四個(gè)小時(shí)，所以我想在城北重新買(mǎi)一套房，但是苦于沒(méi)有指標。”王樺說(shuō)，“只有結婚才能買(mǎi)兩套房，不然的話(huà)只能賣(mài)掉現有房子，再去城北買(mǎi)一套新房，但這意味著(zhù)中間至少有2-3年時(shí)間我需要租房子住。”

　　2018年6月25日長(cháng)沙頒布的限購政策，規定市外遷入、父母投靠必須滿(mǎn)兩年，才能按“長(cháng)沙戶(hù)籍家庭”購房政策辦理。對于本科、大中專(zhuān)、租房、務(wù)工、投資興業(yè)等也需落戶(hù)滿(mǎn)1年+1年社保、落戶(hù)滿(mǎn)兩年或者兩年社保三個(gè)條件滿(mǎn)足其一。

　　“對于持有房產(chǎn)較多的本地人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房指標受到較大限制。目前，買(mǎi)房的更多為長(cháng)沙市外遷入人口。限購政策到現在已經(jīng)滿(mǎn)兩年了，很多市外遷入的已經(jīng)具備了購房資格。”多位銷(xiāo)售人員對中國證券報記者表示。

　　“現在確實(shí)存在長(cháng)沙本地有錢(qián)買(mǎi)房的人沒(méi)指標，有指標的人沒(méi)錢(qián)買(mǎi)房的狀況。”顏言說(shuō)，“所以現在長(cháng)沙也開(kāi)了很多豪華盤(pán)公寓，面積比較大，就是為了一些想買(mǎi)房也有錢(qián)買(mǎi)房但是沒(méi)指標的人準備的。比如之前運達中央廣場(chǎng)就推出53800元/平方米的公寓。”

　　中國證券報記者走訪(fǎng)發(fā)現，房地產(chǎn)商為了賣(mài)房，使出了渾身解數，甚至為沒(méi)指標買(mǎi)房的顧客“造指標”。為了獲取長(cháng)沙購房資格，有些售樓部置業(yè)顧問(wèn)甚至主動(dòng)介紹“假結婚”等違規操作模式。

　　集資房作用大

　　中國證券報記者了解到，曾以“低”房?jì)r(jià)著(zhù)稱(chēng)的長(cháng)沙，在房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程中，有很多環(huán)節無(wú)法被其他城市復制。長(cháng)沙市早年出讓的低價(jià)土地多被用于建設福利房，至今沒(méi)有被完全消化。福利房被限制后，作為其變種之一的集資房如雨后春筍般出現，這些房源既壓低了均價(jià)，也擠占了相當部分有購買(mǎi)力的住房需求。由于集資房房?jì)r(jià)普遍較低，對低房?jì)r(jià)形成了較大支撐。

　　陳雨(化名)最近完成了長(cháng)沙南城一套毛坯房的裝修。陳雨告訴中國證券報記者，南城的這套220平方米的房子購于10年前，當時(shí)是單位的集資房。“單位集資房?jì)r(jià)格比市場(chǎng)價(jià)要低很多，當時(shí)又不限購，我們單位基本上有資格的都認購了。我買(mǎi)的房子已經(jīng)是面積最小的戶(hù)型了，但也有220平方米，大的還有復式的。”

　　除了房?jì)r(jià)優(yōu)惠外，在固定費用方面，單位員工也比非本單位購房者要優(yōu)惠很多。“以空調費為例，我們都有中央空調，一年收兩季的空調費。我們本單位的業(yè)主一季1000元，不是本單位的業(yè)主一季2000元，差異還是很大的。”陳雨指出。

　　從事房地產(chǎn)銷(xiāo)售多年的銷(xiāo)售人員金靜告訴記者，集資房實(shí)際上是福利房的變種。多年以前，長(cháng)沙曾出臺《長(cháng)沙市集資建房辦法》，為鼓勵集資建房，政府給予了優(yōu)先提供建設用地、減免相關(guān)稅收等優(yōu)惠政策。“這些集資房一方面壓低了房?jì)r(jià)，同時(shí)面積也比較大，很多已經(jīng)購買(mǎi)集資房的人沒(méi)有改善性住房的需求了。”金靜說(shuō)。

　　以長(cháng)沙目前最有名的集資房八方小區為例，該小區總用地面積1466畝，兩期項目共167棟，戶(hù)數在11000戶(hù)左右。“八方小區表面上說(shuō)是商品房，但當時(shí)也是需要指標認購的，不是說(shuō)任何人都能買(mǎi)。每個(gè)單位都有一定指標，拿到指標才能買(mǎi)。八方小區的房子戶(hù)型也普遍偏大，對面又是長(cháng)郡雙語(yǔ)實(shí)驗中學(xué)這些名校。持有這類(lèi)房子的業(yè)主，不會(huì )再有購置改善型房源的需求。”