房企破產(chǎn)數量不斷增加并不意外，本質(zhì)是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入寡頭競爭階段，行業(yè)集中度不斷提升。

　　“馬太效應”越來(lái)越明顯的房地產(chǎn)行業(yè)中，規模不一的房企在歷史進(jìn)程中面臨著(zhù)截然不同的命運。2020年，新冠疫情之后樓市快速復蘇，規模房企繼續增長(cháng)。中指院數據顯示，去年共計166家房企躋身百億軍團，平均增速為14.4%，權益銷(xiāo)售額共計10.7萬(wàn)億元，市場(chǎng)份額約61.8%。從公布年度銷(xiāo)售目標的25家代表企業(yè)來(lái)看，銷(xiāo)售目標完成率總體較好，均值為106.1%。

　　但另一面，小房企則被逐步“清退”。在人民法院公告網(wǎng)上，以“地產(chǎn)+破產(chǎn)文書(shū)”為關(guān)鍵字可檢索出525條破產(chǎn)文書(shū)，與2019年超500家的數量相當。若以企業(yè)為單位，剔除部分非房地產(chǎn)企業(yè)或債權人會(huì )議等，發(fā)布破產(chǎn)相關(guān)文書(shū)的房企大約270家。

　　與此同時(shí)，中型房企的生存危機也在加劇。Wind數據顯示，2020年債券違約總金額高達281.7億元，同比暴漲533%，且違約主體大多是中型房企。

　　佳兆業(yè)集團控股首席戰略官劉策表示，房企破產(chǎn)數量不斷增加并不意外，其認為這一現象的本質(zhì)是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入寡頭競爭階段，行業(yè)集中度不斷提升。而中型房企的危機大多與自身戰略誤判、風(fēng)險管控能力不足有關(guān)。

　　危機向中型房企蔓延

　　處于抗風(fēng)險末端的小房企依然是破產(chǎn)隊伍中的大多數。據時(shí)代財經(jīng)查閱，2020年破產(chǎn)名單中包括有“香河秀蘭房地產(chǎn)”、“杭州易辰房地產(chǎn)”、“象山積勝房地產(chǎn)”、“上海申強房地產(chǎn)”等大量在市場(chǎng)上存在感并不強的房企，且大部分位于三四線(xiàn)城市。根據破產(chǎn)文書(shū)，資不抵債是它們走向破產(chǎn)的共同原因。

　　這些房企在正式破產(chǎn)前，大多都已官司纏身。以張家港市聯(lián)成天通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為例，天眼查顯示，該公司自2019年開(kāi)始就因為金融借款合同糾紛、追償權糾紛、建設工程施工合同糾紛等被告上法庭，最終因無(wú)力償債被迫破產(chǎn)清算。

　　在處理破產(chǎn)清算過(guò)程中還不乏“狗血戲碼”。2020年10月9日，一則來(lái)自廣東省廣州市中級人民法院的公告顯示，廣州源華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司因下落不明，無(wú)法送達民事裁定書(shū)。不過(guò)，最終破產(chǎn)清算工作還是順利完成了。

　　針對2020年的破產(chǎn)房企，貝殼研究院高級分析師潘浩表示，根據統計局公布數據全國約有十萬(wàn)家房企，相對基數而言，270家依然是小概率的個(gè)案。但2020年百強房企集中度有進(jìn)一步提升，頭部房企由于業(yè)務(wù)規模大、覆蓋區域廣，因此有更好的融資渠道和更大的調整空間。

　　值得關(guān)注的是，生存危機在2020年明顯向中型房企蔓延。Wind數據顯示，2020年房地產(chǎn)行業(yè)累計違約債券有23只，違約金額高達281.7億元，2019年全年僅44.5億元，同比暴漲533%

　　從具體企業(yè)看，2019年債券違約房企中，來(lái)自合肥的國購投資有限公司占比最多，總共14只違約債券中就占了10只，另外北京華業(yè)資本控股股份有限公司、銀億股份各占3只、1只。三家房企在行業(yè)中的知名度亦不算高，國購投資房地產(chǎn)項目主要集中在安徽，而華業(yè)資本、銀億股份營(yíng)業(yè)收入都不超過(guò)百億，三者均未進(jìn)入克而瑞2019年銷(xiāo)售榜Top200。

　　進(jìn)入2020年，違約隊伍中甚至出現“千億房企”。泰禾集團是目前違約金額最多的一家房企，7月以來(lái)，該公司就陸續傳出債券違約消息，全年累計8只債券違約，違約金額高達165億元。三盛宏業(yè)在2019年上半年首次進(jìn)入百強榜之后就被爆出資金問(wèn)題，董事長(cháng)陳建銘一度因為無(wú)法兌現公司理財產(chǎn)品而聲淚俱下，但這仍無(wú)法阻止2020年債券違約的事件發(fā)生。

　　新華聯(lián)控股有限公司違約債券同樣多達8只，但金額遠低于泰禾集團，為42.2億元。因蘿卜章事件而遭遇“黑天鵝”的北京華業(yè)資本新增20億元違約債券，混改遲遲未能推進(jìn)的天房集團違約金額也多達27億元。

　　同時(shí)，房地產(chǎn)信托也出現違約。2020年8月24日因未按時(shí)兌付回售款和利息，天津房地產(chǎn)信托集團旗下一只2億元債券構成實(shí)質(zhì)違約。

　　償債規模維持高位

　　目前，大部分宣告破產(chǎn)的小房企都進(jìn)入了拍賣(mài)資產(chǎn)的階段，隨著(zhù)旗下資產(chǎn)變現劃歸債權人之后，這些房企亦將真正從房地產(chǎn)行業(yè)消失，但中型房企的債務(wù)處理起來(lái)就復雜得多。

　　萬(wàn)科雖宣布入股泰禾，但泰禾自身的財務(wù)危機仍需自己解決，目前除了與中國長(cháng)城資產(chǎn)管理股份有限公司深圳市分公司達成債務(wù)重組協(xié)議，120.03億元債務(wù)獲得展期之外，未公布其他重大進(jìn)展，

　　新華聯(lián)、三盛宏業(yè)、北京華業(yè)資本、天房集團等都未找到接盤(pán)方輸血，賣(mài)資償債、股權凍結、被債主追債已經(jīng)成為它們的常態(tài)。

　　在中國城市房地產(chǎn)研究院院長(cháng)謝逸楓看來(lái)，小房企的退出更多是被動(dòng)，受限于規模，無(wú)論在融資，還是拿地上都處于劣勢，加上調控導致的資金回籠困難最終導致了破產(chǎn)。而中型房企觸發(fā)債務(wù)違約大多源于前期的盲目加杠桿。“過(guò)多地追求規模，追求土地儲備是不理智的。盲目加杠桿一旦遇到調控收緊、市場(chǎng)不好銷(xiāo)售緩慢就容易出現債務(wù)違約。”

　　劉策亦表示，最近兩三年中型企業(yè)普遍面臨著(zhù)較大的發(fā)展焦慮，很多房企加入了“規模競爭”游戲，比如提出了三年千億，進(jìn)入行業(yè)TOP50、TOP30等激進(jìn)目標，而發(fā)展模式依然比較傳統，就是高杠桿模式，造成企業(yè)負債率不斷攀升。但是，最近兩年行業(yè)市場(chǎng)機會(huì )及政策環(huán)境都發(fā)生了重大變化，市場(chǎng)由高速增長(cháng)階段切換到了平穩增長(cháng)階段，融資端開(kāi)始強調去杠桿、防風(fēng)險，如融資要接受窗口指導，以及現在的三道紅線(xiàn)監管，“也就是說(shuō)企業(yè)的發(fā)展戰略脫離行業(yè)新情況，最終造成這些房企風(fēng)險暴露，債務(wù)違約”。

　　隨著(zhù)行業(yè)進(jìn)入深度洗牌階段，劉策預計，2021年樓市總體還是樂(lè )觀(guān)，但從企業(yè)端看，債務(wù)危機肯定還會(huì )延續，小房企破產(chǎn)數量也會(huì )繼續走高，一方面在于行業(yè)進(jìn)入寡頭競爭階段，行業(yè)整合加劇，集中度還會(huì )不斷提升，一些市場(chǎng)競爭力弱的房企會(huì )加速淘汰;另一方面，預計政策端審慎的金融監管不但不會(huì )放松，還會(huì )繼續加強，如三道紅線(xiàn)管控由試點(diǎn)范圍不斷擴大等。

　　在大環(huán)境持續“收緊”的同時(shí)，房企的償債壓力依然巨大。走過(guò)2019、2020年償債高峰之后，房企接下來(lái)的償債規模仍保持高位。中指院數據顯示，2021年包括海外債券在內的債券償還總規模將達10909億元;2022年，房地產(chǎn)行業(yè)需償還規模將回落至7856億元水平;2023年在8000億元水平。

　　房企現金流仍將遭遇嚴峻的考驗，這促使了一些房企開(kāi)始采取行動(dòng)。去年12月中下旬，市場(chǎng)傳出華夏幸福正在尋求平安與華潤集團的支持，華夏幸?？赡軙?huì )引入平安作為基石投資者、華潤作為股權投資者，以此提供資金和債券市場(chǎng)融資等方面的支持;今年1月7日，因銀行金融借款糾紛和業(yè)主糾紛被多次列為被執行人的彰泰集團被旭輝收編。