物業(yè)公司“好日子還在后頭”

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　　中國指數研究院預計，到2025年，全國商品住宅銷(xiāo)售面積累計將達238億平方米，僅物業(yè)費一項收入的市場(chǎng)規模，就將高達1萬(wàn)億元。而多種經(jīng)營(yíng)收入，更將高達1.8萬(wàn)億元。

　　出門(mén)忘帶門(mén)禁、快遞沒(méi)人簽收、設施無(wú)人維修……人們在日常生活中碰到的一系列問(wèn)題，實(shí)際上映射了傳統物業(yè)行業(yè)的痛點(diǎn)。

　　1月10日，記者在重慶金科南山小區發(fā)現，業(yè)主通過(guò)物業(yè)的云車(chē)管、云監控、AI天天-人臉識別、大社區APP+大管家APP等智慧服務(wù)管理平臺，讓你遇到的那些物業(yè)問(wèn)題都不是事。

　　新年伊始，物業(yè)行業(yè)喜獲政策“大禮包”。國家10部委聯(lián)合出臺《關(guān)于加強和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》，就提升物管服務(wù)水平、推動(dòng)生活服務(wù)業(yè)、強化監督管理等6個(gè)方面做出明確指引。這標志著(zhù)，物業(yè)管理行業(yè)已進(jìn)入全新的轉型升級時(shí)代。

　　萬(wàn)億元藍海漸成行業(yè)新風(fēng)口

　　近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量市場(chǎng)，傳統房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域利潤率整體下滑。與此同時(shí)，物業(yè)行業(yè)萬(wàn)億元級市場(chǎng)規模引發(fā)新的想象空間。

　　天眼查專(zhuān)業(yè)版數據顯示，我國共有近228萬(wàn)家物業(yè)相關(guān)企業(yè)。地域分布上，廣東省的物業(yè)相關(guān)企業(yè)數量最多，超過(guò)36萬(wàn)家，占全國總量的16%。山東省和江蘇省位居第二三位，均擁有超過(guò)19萬(wàn)家物業(yè)相關(guān)企業(yè)。上海和北京兩大一線(xiàn)城市也躋身前五名。 東方證券分析測算，到2030年，基礎物管物業(yè)市場(chǎng)規模達1.7萬(wàn)億元，行業(yè)總規模超過(guò)2.5萬(wàn)億元。

　　據了解，目前的物業(yè)管理行業(yè)已撕開(kāi)了物業(yè)四保、勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)、房產(chǎn)附屬等傳統標簽，并且正進(jìn)行著(zhù)眾多的變革：聯(lián)盟模式助力部分企業(yè)成長(cháng)為航母型公司;資本風(fēng)口漸大，優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接二連三上市;規模企業(yè)投入資金研發(fā)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)平臺，物業(yè)管理進(jìn)行智能化，規模效益越見(jiàn)顯著(zhù)。

　　而跳脫資本裹挾的思維，龍湖智慧服務(wù)走上了另外一條路。截至目前，龍湖智慧服務(wù)已經(jīng)實(shí)現全國73座城市近1000個(gè)項目的云端管控，為240萬(wàn)戶(hù)業(yè)主提供掌上服務(wù)，并走出社區，接管學(xué)校、醫院、購物中心、交通樞紐、甚至市政道路，向城市生活的每一個(gè)角落延伸。

　　兩年前，龍湖物業(yè)集團就與重慶兩江新區共同出資組建新公司，接手悅來(lái)片區市政管理。這也是全國首家混合所有制的新型城市服務(wù)企業(yè)，管理著(zhù)重慶國際博覽中心，這個(gè)投資數十億元的城市地標建筑群以及周邊近20平方公里范圍內環(huán)衛、園林、道路等市政設施。

　　金科物業(yè)在母公司金科地產(chǎn)自有項目外，還管理著(zhù)京東、順豐、普洛斯的物流園，幾家機場(chǎng)以及近數十家產(chǎn)業(yè)園區。目前在200多個(gè)城市擁有物業(yè)管理項目，物業(yè)巡查大部分都在“云”上完成。僅2020年省下的差旅成本，就以千萬(wàn)元計。金科物業(yè)董事長(cháng)夏紹飛透露，得益于大數據智能化，去年增加約4000萬(wàn)元凈利潤。

　　通過(guò)大數據智能化，物業(yè)公司更好地扮演了城市管理“最后一公里”的角色，并從中找到了新商機。通過(guò)建設無(wú)人超市、智能充電配套設施等，打造“100米智慧生活圈”;在自有小程序推出線(xiàn)上賣(mài)菜專(zhuān)區，將新鮮蔬菜配送到業(yè)主家里以及提供全科醫生24小時(shí)在線(xiàn)咨詢(xún)、專(zhuān)人配藥到戶(hù)服務(wù)。

　　企業(yè)紛紛爭搶資本賽道

　　物業(yè)常被看作是房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)衍生板塊，不過(guò)在近幾年，房地產(chǎn)企業(yè)分拆物業(yè)上市成為熱潮。2020年，重慶兩家房地產(chǎn)企業(yè)金科股份、迪馬股份先后分拆旗下物業(yè)公司赴港上市。

　　從物業(yè)行業(yè)自身稟賦看，在大數據時(shí)代，物業(yè)公司扼守流量人口，占據了開(kāi)展多種業(yè)務(wù)的天然優(yōu)勢。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受制于土地資源仍有盡頭，而服務(wù)卻無(wú)止境。對地產(chǎn)公司而言，物業(yè)分拆上市可為母公司造血，緩解資金壓力，也有利于優(yōu)化戰略布局和提升企業(yè)價(jià)值。

　　“2020年11月17日，金科智慧服務(wù)集團股份有限公司在香港交易所掛牌上市，從‘智慧服務(wù)’四個(gè)字也可窺見(jiàn)，在未來(lái)我們將把智慧服務(wù)作為企業(yè)戰略的核心重點(diǎn)，不斷通過(guò)科技的手段賦能到城市服務(wù)、賦能到居民生活的方方面面。”金科股份董事長(cháng)蔣思海如是說(shuō)。

　　近年來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)、大數據、人工智能等技術(shù)的出現，正倒逼著(zhù)物業(yè)行業(yè)走上轉型之路，智慧物業(yè)、智慧社區等新興字眼應運而生，物業(yè)行業(yè)整體呈現智能化發(fā)展趨勢。

　　比金科物業(yè)更早在港交所上市的迪馬股份相關(guān)負責人告訴記者：“物業(yè)管理已形成慧聯(lián)、慧眼、慧行三條產(chǎn)品線(xiàn)。未來(lái)，還將持續投入更多資金用于智慧社區平臺以及各個(gè)業(yè)務(wù)平臺的建設。”

　　2020年12月9日，華潤萬(wàn)象生活上市，當天收盤(pán)就刷新了物業(yè)股的估值記錄：獲得110倍市盈率，位列物業(yè)股估值第一名。這個(gè)市盈率是它母公司華潤置地的15倍。至此，“巨無(wú)霸”華潤已經(jīng)收獲了13家上市公司，其中港股8家，內股5家。

　　最近一個(gè)多月以來(lái)，十強房企陣營(yíng)里，世茂、融創(chuàng )、恒大都把物業(yè)端上資本盛宴，華潤是第四家。老牌10強房企中，只剩萬(wàn)科和龍湖沒(méi)“拆家”了。截至目前，共有34家內地物業(yè)企業(yè)登陸港股、3家企業(yè)進(jìn)入A股。這些物業(yè)股大多數由規模型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分拆而出。僅2020年就有13家企業(yè)登陸港股，另有8家已交表，20余家企業(yè)在準備進(jìn)程中。

　　據中指院統計，截至去年底，港股上市物業(yè)企業(yè)總市值達5636億港元，較年初增長(cháng)1203%，A股上市企業(yè)總市值達353億元，較年初增長(cháng)21%。港股上市物業(yè)企業(yè)平均市盈率約為35倍，遠高于港股平均市盈率10.3倍。

　　政策紅利加持助力

　　當然，傳統物業(yè)企業(yè)存在的問(wèn)題也長(cháng)期飽受詬病，不容忽視。天眼查專(zhuān)業(yè)版風(fēng)險數據顯示，我國有超過(guò)28萬(wàn)家物業(yè)相關(guān)企業(yè)產(chǎn)生過(guò)法律訴訟，其中，案由涉及物業(yè)服務(wù)合同糾紛、買(mǎi)賣(mài)合同糾紛、房屋租賃合同糾紛的案件數量占比超過(guò)60%。另外，有3.42%的物業(yè)相關(guān)企業(yè)曾遭到行政處罰，1.8萬(wàn)家曾存在嚴重違法行為。2020年，物業(yè)相關(guān)企業(yè)被執行人信息數量達24.1萬(wàn)次。

　　一場(chǎng)疫情，不僅讓大家意識到物業(yè)服務(wù)的重要性，也讓資本市場(chǎng)重新發(fā)現了服務(wù)的價(jià)值，物業(yè)行業(yè)正在以嶄新面貌進(jìn)入新的發(fā)展階段。

　　國家“物業(yè)新政”發(fā)布當天，相關(guān)物業(yè)股在資本市場(chǎng)全線(xiàn)飄紅。截至1月6日收盤(pán)，港股44家物業(yè)上市公司中42家股價(jià)呈現不同程度的上漲，僅兩家股價(jià)略微走跌。A股市場(chǎng)中，招商積余漲停，南都物業(yè)、新大正等物業(yè)相關(guān)股票上漲幅度也超過(guò)7%。業(yè)內認為，物業(yè)管理行業(yè)優(yōu)化升級勢在必行，品牌優(yōu)勢明顯的規模物企具備更廣闊發(fā)展空間。

　　物業(yè)是美好生活的重要部分，隨著(zhù)人們對美好生活的重視，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)發(fā)展的規定和政策也愈發(fā)密集。去年《政府工作報告》強調，住宅逐漸回歸居住屬性，品質(zhì)和服務(wù)成為業(yè)主關(guān)注的首要對象。還從國家層面，第一次把物業(yè)管理納入擴內需的核心領(lǐng)域，第一次明確鼓勵物業(yè)管理公司依托科技賦能，開(kāi)展社區增值服務(wù)。

　　記者在采訪(fǎng)中了解到，越來(lái)越多的物業(yè)企業(yè)開(kāi)始布局非住宅物業(yè)領(lǐng)域。上市的新大正、寶龍商業(yè)非住宅物業(yè)收入占比最高，達到 30%以上。而500 強物業(yè)企業(yè)，在非住宅領(lǐng)域的辦公樓、商業(yè)、學(xué)校、工業(yè)、場(chǎng)館、醫院等業(yè)態(tài)均有布局。

　　中物研協(xié)總經(jīng)理楊熙則認為，物業(yè)新規勢必將更加有效指導各地物業(yè)管理條例修訂，也將為修訂國家《物業(yè)管理條例》做好鋪墊。

　　重慶市物業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)何偉告訴記者，物業(yè)公司“好日子還在后頭”，上市步伐有望進(jìn)一步加快。從市場(chǎng)容量看，中國指數研究院預計，到2025年，全國商品住宅銷(xiāo)售面積累計將達238億平方米，僅物業(yè)費一項收入的市場(chǎng)規模，就將高達1萬(wàn)億元。而多種經(jīng)營(yíng)收入，更將高達1.8萬(wàn)億元。（李國）