2020年重點(diǎn)監測城市的整體供應和成交規模均超過(guò)2019年。“分化”依然是各地區市場(chǎng)表現的顯著(zhù)特征，以上海為代表的長(cháng)三角地區仍然是房企重倉之地。隨著(zhù)“三道紅線(xiàn)”監管政策的出臺，融資收緊背景下，房企拿地有所謹慎，值得注意的是，部分房企依然沒(méi)有停止擴張的步伐。

　　供需季節波動(dòng)，總量超2019年

　　2020年2月3日，受疫情影響杭州年后第一場(chǎng)土地拍賣(mài)在網(wǎng)絡(luò )上舉行。

　　在網(wǎng)上出讓的3宗宅地中，新灣街新四路西商住用地地塊經(jīng)過(guò)21輪報價(jià)，以總價(jià)134879萬(wàn)元、溢價(jià)率17.41%成功出讓;臨江片區經(jīng)四路東住宅地塊經(jīng)過(guò)22輪報價(jià)，以總價(jià)39349萬(wàn)元、溢價(jià)率29.66%成功出讓;富陽(yáng)銀湖48號地塊經(jīng)過(guò)21輪報價(jià)以總價(jià)99750萬(wàn)元、溢價(jià)率11.14%成功出讓。

　　回顧2020年，土地市場(chǎng)有些出人意料地走出了上行趨勢，展現了十足的韌性。根據諸葛找房研究中心數據，2020年重點(diǎn)城市住宅及商辦用地供應144257.22萬(wàn)平方米，同比上漲3.38%，成交建筑面積為113126.27萬(wàn)平方米，同比上漲0.8%，其中，住宅用地供應115935.86萬(wàn)平方米，同比上漲3.73%，住宅用地成交建筑面積為95400.85萬(wàn)平方米，同比上漲1.66%。

　　專(zhuān)家認為，2020年二季度以來(lái)隨著(zhù)疫情得到有效控制，熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市加快了對優(yōu)質(zhì)地塊的供應，在融資環(huán)境相對寬松的情況下，土地市場(chǎng)熱度攀升。但是進(jìn)入下半年，隨著(zhù)“三道紅線(xiàn)”新規出臺，融資監管持續收緊，土地市場(chǎng)熱度有所下滑。整體來(lái)看，盡管上半年疫情之下土地市場(chǎng)表現不佳，但是2020年全年供應和成交規模均超過(guò)2019年。

　　諸葛找房研究中心監測的重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)數據顯示，土地供應方面， 2020年一季度受疫情影響土地供應大幅減少，為20701.28萬(wàn)平方米，同比下跌11.51個(gè)百分點(diǎn)。二季度土地供應速度加快，土地供應面積顯著(zhù)上漲至39282.8萬(wàn)平方米，同比上漲15.66個(gè)百分點(diǎn)。三季度主管部門(mén)收緊融資政策，影響了房企拿地積極性，供應規模有所下滑。四季度為了完成全年的供應，土地市場(chǎng)供應量大幅上漲，達到50675.89萬(wàn)平方米，成為近五年內季度供應新高峰。

　　土地成交方面，疫情影響下一季度成交量降至低點(diǎn)，成交規劃建筑面積為15890.34萬(wàn)平方米，同比下跌19.05個(gè)百分點(diǎn);二季度隨著(zhù)優(yōu)質(zhì)地塊供應量的增多，成交量跟隨上漲，成交規劃建筑面積為34308.64萬(wàn)平方米，同比上漲18.29個(gè)百分點(diǎn);三季度隨著(zhù)“三道紅線(xiàn)”政策的出臺，房企資金壓力增大，成交量較上季度有所下滑，成交規劃建筑面積為30941.39萬(wàn)平方米，同比上漲11.94個(gè)百分點(diǎn);第四季度受到供應放量的影響，帶動(dòng)成交上行，成交規劃建筑面積為32984.13萬(wàn)平方米，同比下跌8.27個(gè)百分點(diǎn)。

　　上海攬金最多，城市分化明顯

　　2020年2月20日，上海市徐匯濱江西岸金融港地塊出讓?zhuān)鹆巳袠I(yè)的關(guān)注。該地塊的最終成交價(jià)為310.5億元，不僅超過(guò)了2014年上海董家渡地塊出讓價(jià)248.5億元，也超過(guò)了2016年深圳新會(huì )展中心地塊出讓價(jià)310億元，刷新了內地土地總價(jià)記錄。

　　一直以來(lái)，上海都是房企重點(diǎn)投資之地。2020年上海土地出讓金高達2941億元，位居全國第一，較2019年上升76.4%。排在第二位的是杭州，其2020年的土地出讓金為2573億元，廣州、南京、北京分別以2524.64億元、2051.4億元、1887.14億元，位列第三、第四、第五位。由此可以看出，房企比較青睞一線(xiàn)城市以及長(cháng)三角地區。

　　在成交面積方面也呈現出明顯的地區分化。數據顯示，2020年一線(xiàn)城市成交面積增速最高，較去年同期上漲30.5%，遠高于二線(xiàn)城市及三四線(xiàn)城市;二線(xiàn)城市較去年同期上漲1.1%，三四線(xiàn)城市成交與2019年幾乎持平，微升0.4%。從經(jīng)濟圈視角來(lái)看，監測的重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)數據顯示，2020年長(cháng)三角地區住宅用地成交規劃建筑面積24030萬(wàn)平方米，相比去年上漲1.22%，仍舊是房企重點(diǎn)布局區域;2020年珠三角地區成交規劃建筑面積12841.52萬(wàn)平方米，相比去年上漲25.04%;西北部地區成交規劃建筑面積4515.56萬(wàn)平方米，相比去年上漲49.772%;東北地區住宅用地成交規劃建筑面積為7019.66萬(wàn)平方米，相比去年上漲26.92%;環(huán)渤海地區和西南地區成交面積相比去年有所下滑，其中環(huán)渤海地區跌幅最高為14.73%。

　　諸葛找房研究中心認為，在疫情影響下，各能級城市之間土地市場(chǎng)表現加速分化，一線(xiàn)城市仍是房企爭先布局的首選，一線(xiàn)城市抗風(fēng)險能力更強，疫情后房企對于一線(xiàn)城市更加青睞。二線(xiàn)城市在2020年成為調控的重點(diǎn)區域，土地市場(chǎng)熱度較2019年有所回落，但整體仍穩中有升。三四線(xiàn)城市由于之前幾年需求透支，并且缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，加之疫情影響，土地市場(chǎng)整體表現不如人意。長(cháng)三角、珠三角地區市場(chǎng)活躍度較高，環(huán)渤海地區由于受到疫情反復影響，加之調控長(cháng)期處于從嚴狀態(tài)，房企布局的積極性相對減弱。整體而言，南方地區表現良好，受到本身區域優(yōu)勢以及政策環(huán)境等影響，房企拿地意愿較強。

　　溢價(jià)率方面，2020年12月，一線(xiàn)城市的溢價(jià)率為9.2%，二線(xiàn)城市的溢價(jià)率為10.0%，三四線(xiàn)城市的溢價(jià)率為15.8%。諸葛找房研究中心認為，這是因為一線(xiàn)及二線(xiàn)城市土拍規則限地價(jià)且價(jià)格基數較高，導致三四線(xiàn)的溢價(jià)率高于一線(xiàn)城市及二線(xiàn)城市。

　　流拍率方面，一線(xiàn)城市流拍現象較少，三四線(xiàn)城市流拍現象最嚴重，尤其2020年上半年受疫情影響，流拍率迅速上漲。數據顯示，上半年一線(xiàn)城市流拍率為4.92%，二線(xiàn)城市、三四線(xiàn)城市全年流拍率分別為5.89%、16.70%;到了下半年流拍率有所下降，一線(xiàn)城市流拍率為2.24%，二線(xiàn)城市、三四線(xiàn)城市全年流拍率分別為5.53%、9.74%。

　　融資收緊，房企拿地表現不一

　　下半年，主管部門(mén)出臺融資監管新政即“三道紅線(xiàn)”：剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于 70%、 凈負債率大于 100%、 現金短債比小于 1 倍 ，如果有房企踩中了這“三道紅線(xiàn)”，其融資將會(huì )受到不同等級的限制。貝殼研究院高級分析師潘浩認為，“三道紅線(xiàn)”出臺后，部分房企已經(jīng)在銷(xiāo)售回款、拿地銷(xiāo)售比、債券發(fā)行規模增速方面進(jìn)行實(shí)質(zhì)調整。

　　從房企表現來(lái)看，不同房企面對“三道紅線(xiàn)”新規的反應有所不同。保利、萬(wàn)科、華潤、招商等擁有國企、央企背景的房企拿地基本未受影響，表現相對較為積極。比如，保利上半年土地成交規劃建筑面積為615.7552萬(wàn)平方米，下半年土地成交規劃建筑面積為1492.0767萬(wàn)平方米，增長(cháng)了約142%;萬(wàn)科上半年土地成交規劃建筑面積為570.6575萬(wàn)平方米，下半年土地成交規劃建筑面積為1346.5626萬(wàn)平方米，增長(cháng)了約136%。

　　對于財務(wù)狀況不符合監管要求的房企來(lái)說(shuō)，下半年尤其是融資監管趨緊后，拿地節奏明顯放緩，如恒大、金茂、中南等房企，紛紛在下半年減少拿地，其中恒大最為顯著(zhù)。恒大上半年土地成交規劃建筑面積為2928.7345萬(wàn)平方米，下半年土地成交規劃建筑面積為975.9648萬(wàn)平方米，下跌了約67%。

　　值得注意的是，部分房企依然沒(méi)有停止拿地的步伐。比如綠地集團，截至2020年9月30日，其剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為82.38%，相比年初增長(cháng)1.58個(gè)百分點(diǎn);凈負債率為183.45%，相比年初增長(cháng)27.85個(gè)百分點(diǎn);現金短債比為0.78，相比年初增長(cháng)0.02，全部踩中“三道紅線(xiàn)”。但綠地集團并沒(méi)有停止擴張步伐，其上半年土地成交規劃建筑面積為1238.9956萬(wàn)平方米，下半年土地成交規劃建筑面積為1403.2931萬(wàn)平方米，上漲了約13.3%。

　　諸葛找房研究中心認為，從全國土地市場(chǎng)來(lái)看，2020年土地市場(chǎng)整體供應、成交略有上漲，樓面價(jià)上行。預計2021年在“房住不炒”的政策指導下，加之“三道紅線(xiàn)”新規的深入，土地市場(chǎng)將會(huì )延續平穩態(tài)勢，房企拿地更加理性謹慎。從各等級城市來(lái)看，預計2021年一二線(xiàn)城市熱度不減，穩中有升，但漲幅不大，未來(lái)房企關(guān)注度會(huì )集中在一二線(xiàn)城市;而三四線(xiàn)城市土地市場(chǎng)熱度會(huì )有所下降，土地市場(chǎng)逐漸轉冷。

　　克而瑞研究中心認為，2020年，無(wú)論是地價(jià)還是溢價(jià)率抑或是流拍率等熱度指標，表現都好于2019年，土地市場(chǎng)熱度較上一年明顯上漲。不過(guò)，這種趨勢卻在2021年難以持續。2021年房企融資環(huán)境“易緊難松”，土地市場(chǎng)熱度難再上升，二三線(xiàn)城市內部分化更加明顯，熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊競爭仍將激烈。