房地產(chǎn)融資愈發(fā)收緊。2020年最后一天，央行、銀保監會(huì )發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，分五檔設定房地產(chǎn)貸款以及個(gè)人住房貸款占比上限。而在此之前，重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)試點(diǎn)資金監測和融資管理規則，也就是業(yè)內所稱(chēng)的“三道紅線(xiàn)”。

　　業(yè)內人士表示，從“三道紅線(xiàn)”到“五檔分類(lèi)”，從資金需求側到資金供給側，房地產(chǎn)業(yè)的金融監管進(jìn)一步升級。在2021年，房地產(chǎn)行業(yè)或將經(jīng)歷比以往更多的考驗，更多房企將主動(dòng)“降負”，全年融資規模料保持低位運行。

　　房地產(chǎn)貸款集中度管理制度是指，在我國境內設立的中資法人銀行業(yè)金融機構，其房地產(chǎn)貸款余額占比及個(gè)人住房貸款余額占比應滿(mǎn)足人民銀行、銀保監會(huì )確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監會(huì )確定的相應上限。具體來(lái)看，銀行業(yè)機構分為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行五檔，房地產(chǎn)貸款占比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個(gè)人住房貸款占比上限則分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，此次單獨對個(gè)人住房貸款占比設置上限，也是近年來(lái)首次。全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )創(chuàng )會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生此前表示，目前城市居民資產(chǎn)負債率快速上升，其中房貸是家庭負債的主要組成部分。業(yè)內人士表示，單列個(gè)人住房貸款的“紅線(xiàn)”，對防范金融風(fēng)險意義更為重大。

　　中國銀行研究院研究員梁斯對《經(jīng)濟參考報》記者表示，從新規要求看，部分銀行的房地產(chǎn)信貸占比超過(guò)標準，2021年的信貸投放結構勢必將有所調整，需要控制房地產(chǎn)貸款增速。尤其部分銀行超標幅度明顯，需要通過(guò)壓降新增房地產(chǎn)貸款規模以滿(mǎn)足監管要求。整體看，新規對信貸總量影響不大，但房地產(chǎn)貸款增速將有所下降，或將低于整體貸款增速。

　　東方金誠房地產(chǎn)行業(yè)高級分析師謝瑞也表示，新規實(shí)施之后，部分踩線(xiàn)的金融機構或將通過(guò)更嚴格的貸款標準、更高的貸款利率來(lái)收縮房貸余額比重，因此房企總體融資規模將受到限制，融資成本或將邊際上升，房企融資環(huán)境進(jìn)一步收緊。“不同房企受此次新規的影響程度有所不同，部分區域布局欠佳、債務(wù)負擔高、外部支持力度弱的中小型房企受新規影響較大，金融機構或將進(jìn)一步壓縮其融資額度，提高融資成本，對其業(yè)務(wù)的持續發(fā)展產(chǎn)生不利影響。”他說(shuō)。

　　實(shí)際上，從去年下半年至今，房地產(chǎn)融資的閥門(mén)持續在收緊。去年8月，住房和城鄉建設部、人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì )，形成重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監測和融資管理規則，其中的融資管理規則正是此前業(yè)內多次傳聞的“三道紅線(xiàn)”。近期，北京市銀行業(yè)協(xié)會(huì )還正式印發(fā)《北京市銀行業(yè)協(xié)會(huì )個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)自律公約》，對銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)和個(gè)人商業(yè)用房貸款業(yè)務(wù)做出了自律要求，明確不得使用“首付貸”等金融產(chǎn)品加杠桿、挪用其他個(gè)人類(lèi)貸款資金或信用卡融資用于支付首付款。

　　業(yè)內人士表示，在嚴監管、防風(fēng)險的背景下，預計房企融資難度將進(jìn)一步加大，更多房企也將主動(dòng)“降負”。

　　實(shí)際上，試點(diǎn)房企在受到“三道紅線(xiàn)”的監管后，通過(guò)債券方式進(jìn)行融資的意愿及能力已經(jīng)明顯下降，融資規模增速較其他房企大幅減弱。根據東方金誠對發(fā)債房企的樣本統計，2020年9-12月，樣本房企國內信用債發(fā)行規模合計1941.97億元，同比增長(cháng)86.76%，但“三道紅線(xiàn)”試點(diǎn)的12家房企發(fā)債規模260.11億元，同比僅增長(cháng)7.62%，發(fā)債額度占房企發(fā)債的13.39%，占比同比下降9.85個(gè)百分點(diǎn)。海外債方面，在疫情、匯率、政策等外部環(huán)境影響下，2020年9-12月，樣本房企海外債發(fā)行規模同比降幅為25.81%，但試點(diǎn)房企發(fā)行海外債同比減少40.74%，降幅更大。

　　貝殼研究院高級分析師潘浩也表示，未來(lái)幾年房地產(chǎn)行業(yè)現金流均將保持緊張態(tài)勢。上市房企2020年償債規模約9154億元，同比增長(cháng)28.7%，2021年到期債務(wù)規模(不含2021年將發(fā)行的超短期債券)預計將達12448億元，同比增長(cháng)36%，歷史性突破萬(wàn)億大關(guān)，房企償債壓力繼續攀升。預計在周期性影響下，房企債券融資到期債務(wù)需要3到5年方能實(shí)現實(shí)質(zhì)性降速。

　　或許正是感受到未來(lái)的壓力，進(jìn)入2021年，已有部分房企搶跑債市融資。根據貝殼研究院統計，房企2021年1月4-6日境內外發(fā)行規模約合人民幣270億元，同比增長(cháng)233%。“2021年房企融資新規與銀行業(yè)金融機構的集中度管理均處于過(guò)渡期，金融監管更趨嚴格，房企對金融環(huán)境預期緊張，故而將會(huì )加快新年發(fā)債節奏，搶跑債市。”潘浩表示。

　　業(yè)內人士表示，現階段房地產(chǎn)行業(yè)仍是去杠桿的重要領(lǐng)域?？硕鹧芯恐行难芯繂T楊科偉表示，此前房地產(chǎn)行業(yè)持續加杠桿的模式將難以繼續。下一階段，房地產(chǎn)行業(yè)必將轉向去杠桿，確保房企負債率、居民杠桿率逐步回歸到“安全線(xiàn)”以?xún)?，堅守不發(fā)生系統性金融風(fēng)險的政策底線(xiàn)。