近日，房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)迎來(lái)重磅新規。央行、銀保監會(huì )下發(fā)《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(下稱(chēng)《通知》)，分檔設置房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個(gè)人住房貸款余額占比上限，為各類(lèi)銀行機構的房地產(chǎn)貸款占比劃定了“紅線(xiàn)”。該《通知》自2021年1月1日起實(shí)施。

　　此次新規對銀行、購房者、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )有什么影響、目前各家銀行執行情況又如何呢，專(zhuān)家又如何看?帶著(zhù)上述問(wèn)題，《證券日報》記者近日走訪(fǎng)北京地區多家銀行及房地產(chǎn)中介機構。

　　銀行

　　暫未收到相關(guān)通知

　　小銀行未來(lái)受影響較大

　　從各個(gè)銀行的實(shí)際貸款情況來(lái)看，目前，大部分銀行業(yè)金融機構符合管理要求。記者統計發(fā)現，按照2020年中報披露的數據來(lái)看，目前超出上限的銀行數量并不多，只有部分銀行相關(guān)指標超出監管的劃定范圍，其余大部分都沒(méi)有觸及上限。針對超出上限的銀行機構，監管部門(mén)也設置了一定的過(guò)渡期，給不達標機構充分的整改時(shí)間，維護市場(chǎng)平穩過(guò)渡。

　　近日，《證券日報》記者走訪(fǎng)多家不同類(lèi)型銀行網(wǎng)點(diǎn)，據多數銀行的個(gè)貸經(jīng)理反饋，截至目前還沒(méi)接到行里通知有政策變化，年初貸款額度比較充足，并未對個(gè)人購房有影響。

　　“此次新規對我行的具體業(yè)務(wù)沒(méi)有影響，受影響比較大的主要是小銀行，由于資金量比較小，在人民銀行設置限定的范圍下，小銀行總的放款量將下降很多。”某國有銀行貸款部門(mén)的工作人員表示。

　　某國有大行的一位個(gè)貸經(jīng)理告訴記者，“目前還不知道會(huì )給我行匹配多少額度，正在等待分行的通知。”

　　此外，多家銀行放款提速?！蹲C券日報》記者近日咨詢(xún)的數十家銀行中，越來(lái)越多銀行的放款速度是“一周見(jiàn)”，這與上個(gè)月多數銀行以“一個(gè)月”作為參考時(shí)效有所不同。

　　《證券日報》記者近日以購房者身份咨詢(xún)某城商行時(shí)，該行的個(gè)貸經(jīng)理表示：“如果是純商業(yè)貸款，資料齊全面簽后一兩天批貸，過(guò)戶(hù)完兩天之內可以放款。”

　　在新規要求下銀行將受到哪些影響?

　　蘇寧金融研究院宏觀(guān)經(jīng)濟研究中心副主任陶金在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，《通知》規定的關(guān)于房地產(chǎn)貸款的兩個(gè)上限，大部分銀行是滿(mǎn)足的，但考慮到房地產(chǎn)貸款本身每年的增量，這兩個(gè)上限的剛性是比較明顯的，因此《通知》更多的是在控制房地產(chǎn)貸款的增量，同時(shí)在存量部分關(guān)注不同類(lèi)型銀行間房地產(chǎn)貸款規模的結構調整，以使得不同的房地產(chǎn)貸款集中度與不同風(fēng)險承受能力的銀行相匹配。從住房貸款集中度的超限情況看，僅有小部分銀行超限，且監管根據超限幅度設置了不同時(shí)間長(cháng)度的過(guò)渡期。因此短期看個(gè)人住房的供給，至少在存量上受到的影響可能沒(méi)有預期那么大。

　　陶金進(jìn)一步表示，目前來(lái)看，第一檔國有大型銀行的房地產(chǎn)貸款壓降壓力并不大。第二檔中型銀行的壓力相對略大，個(gè)別銀行可能需要主動(dòng)減少住房貸款增量和壓降存量來(lái)降低房地產(chǎn)貸款集中度。中小銀行中，也存在個(gè)別銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款超限的問(wèn)題，也可能需要通過(guò)主動(dòng)壓降來(lái)達到監管標準。

　　房產(chǎn)中介

　　客戶(hù)目前未受新規影響

　　年底放款可能會(huì )緊張

　　對于這項新規，更多的房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員表示不清楚，并沒(méi)有接到相關(guān)通知，目前手上正在走貸款程序的客戶(hù)也沒(méi)有受到影響。也有中介表示，該項新規目前影響不大，可能后期放款速度會(huì )慢。

　　“尚未收到有關(guān)該銀行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的任何信息。包括我們公司權證這也沒(méi)有接到建委和銀行的通知。”某貸款中介公司的工作人員對記者表示：“對于購房者而言，北京地區房貸政策沒(méi)有明顯變化，也不會(huì )影響到個(gè)人購房者的合理按揭需求，不必擔心。”

　　不過(guò)，也有中介表示，監管限定銀行房貸上限，影響的無(wú)非就是年底放款會(huì )比較慢。未來(lái)下半年房貸可能會(huì )面臨緊張，貸款的審核條件有可能更加嚴格。

　　在采訪(fǎng)中，多數中介透露，從往年經(jīng)驗來(lái)看，年底銀行的按揭額度確實(shí)會(huì )出現比較緊張的情況，有購房需求的還是盡快入手。

　　專(zhuān)家

　　優(yōu)化商業(yè)銀行信貸結構

　　房貸監管仍將趨嚴

　　防止過(guò)多資金流入房地產(chǎn)是近兩年監管管控的重點(diǎn)之一。去年8月份監管部門(mén)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出臺監管指標，其中出臺的“三條紅線(xiàn)”限制房企融資需求，此次又出臺“兩條紅線(xiàn)”約束金融機構信貸供應。

　　銀行業(yè)內人士表示，上述相關(guān)政策的出臺有利于防范金融體系對房地產(chǎn)貸款過(guò)度集中帶來(lái)的潛在系統性金融風(fēng)險，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的穩定健康發(fā)展。

　　與此同時(shí)，近年來(lái)，金融監管者多次提示房地產(chǎn)金融的風(fēng)險。2020年，銀保監會(huì )主席郭樹(shù)清表示房地產(chǎn)是現階段我國金融風(fēng)險方面最大的“灰犀牛”，要堅決抑制房地產(chǎn)泡沫。

　　民生銀行首席研究員溫彬在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，本次建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，主要目的是一方面進(jìn)一步優(yōu)化商業(yè)銀行信貸結構，加大對實(shí)體經(jīng)濟支持力度，另一方面，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。溫彬認為在新增貸款中應該加大對制造業(yè)、科技創(chuàng )新、綠色金融、小微企業(yè)等關(guān)鍵領(lǐng)域和薄弱環(huán)節的支持力度。

　　《通知》發(fā)布后，對房企和購房者帶來(lái)哪些影響?

　　陶金表示，顯然對房企產(chǎn)生了較大的額外融資壓力，信貸供給的減少可能會(huì )促使大型房企尋求更多樣化的融資手段，而小型房企則需要加強對自身財務(wù)和資金鏈的管理，更多依靠?jì)仍慈谫Y審慎開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。對于購房者而言，銀行住房貸款可能會(huì )出現限額管理，不可避免地對申請房貸者信用和資質(zhì)開(kāi)展更能?chē)栏竦膶徍?，同時(shí)盡管房貸利率由LPR加點(diǎn)確定，但以往的相關(guān)優(yōu)惠可能會(huì )減少。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，企業(yè)和銀行的業(yè)務(wù)合作需要謹慎，要關(guān)注銀行后續一些貸款動(dòng)向，防范合作后貸款工作受阻或者說(shuō)不達預期，可能會(huì )影響樓盤(pán)銷(xiāo)售。而對于個(gè)人購房者來(lái)說(shuō)，關(guān)注貸款能不能很快發(fā)下來(lái)，如果批不下來(lái)的話(huà)責任由購房者承擔。

　　業(yè)內人士表示，目前，房地產(chǎn)金融監管實(shí)施嚴格的監管政策，預計不會(huì )在2021年放松。

　　“《通知》對增量的影響甚于對存量的影響，部分超限的銀行需要主動(dòng)化解存量業(yè)務(wù)，而未超限的銀行業(yè)需要減少增量業(yè)務(wù)，因此未來(lái)房貸增量規模增幅將出現收縮。”陶金稱(chēng)。