原標題：試點(diǎn)10年 房地產(chǎn)稅離落地還有多遠?

　　近日，上海市人民政府發(fā)布“關(guān)于延長(cháng)《上海市開(kāi)展對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》有效期的通知”。根據通知內容，上海市2011年發(fā)布執行的這份文件經(jīng)評估需繼續實(shí)施，將繼續按照執行。重慶日前也下發(fā)了有關(guān)房產(chǎn)稅執行層面的新通知。

　　自2011年1月上海和重慶率先試點(diǎn)對個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，至今已經(jīng)過(guò)去了10年。兩個(gè)試點(diǎn)城市的房產(chǎn)稅有何變化?是否起到抑制房?jì)r(jià)的作用?

　　試點(diǎn)

　　兩地征收房產(chǎn)稅

　　側重點(diǎn)有所不同

　　上海市和重慶市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案雖然出發(fā)點(diǎn)都是為進(jìn)一步完善房產(chǎn)稅制度，合理調節居民收入分配，正確引導住房消費，有效配置房地產(chǎn)資源，但這兩個(gè)試點(diǎn)城市的房產(chǎn)稅卻是兩個(gè)版本。上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍為上海全市行政區域，作為參照的“新房成交均價(jià)”指上海市上一年度新建商品住宅成交均價(jià)。重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍為重慶市主城9個(gè)區，作為參照的“新房成交均價(jià)”指上兩個(gè)年度主城新建商品住房建筑面積成交均價(jià)的算術(shù)平均。

　　重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅的征收對象為個(gè)人擁有的獨棟商品住宅，個(gè)人新購的高檔住房，在重慶市同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購的首套及以上的普通住房。未列入征稅范圍的個(gè)人高檔住房、多套普通住房，將適時(shí)納入征稅范圍。而上海房產(chǎn)稅的征收對象是本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新購的住房。兩地的房產(chǎn)稅方案均體現了對外來(lái)炒房者的警惕。在存量房方面，上海一律不征，重慶存量獨棟商品住宅要征收。

　　免稅面積(起征點(diǎn))方面，上海按“人均面積”算，人均60平方米(含)為起征點(diǎn)。重慶則按“戶(hù)面積”算，一個(gè)家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積。分每戶(hù)100平方米和180平方米兩種起征點(diǎn)。適用稅率上海分兩檔：0.4%和0.6%;重慶分三檔：0.5%、1%和1.2%?？梢钥闯?，稅率方面重慶高于上海的。

　　總體上來(lái)說(shuō)，重慶模式以高端豪宅為重點(diǎn)征收對象，較為符合重慶市“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的房地產(chǎn)調控理念，對高檔住宅成交形成有效制約。而上海模式以多套房為主要征收對象，對炒房行為起到了抑制的作用。

　　變化

　　重慶高端住宅房產(chǎn)稅稅線(xiàn)

　　首次突破兩萬(wàn)元

　　10年來(lái)，兩個(gè)城市房地產(chǎn)稅政策方面沒(méi)有大的變動(dòng)。上海市試點(diǎn)的征收對象一直是上海市居民家庭在上海新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房)和非上海市居民家庭在上海市新購的住房。計稅依據為參照應稅住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評估值，評估值按規定周期進(jìn)行重估。房產(chǎn)稅暫按應稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計算繳納。適用稅率暫定為0.6%，應稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于上海市上年度新建商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。

　　重慶市由于涉及高端住宅的定義問(wèn)題，每年重慶市住建部門(mén)都會(huì )公布新的高端住房的價(jià)格標準。重慶市住建委近日發(fā)布的通知顯示，2021年主城中心城區個(gè)人新購高檔住房是指成交建筑面積價(jià)格達到22106元/平方米及以上的住房。據統計，重慶房產(chǎn)稅歷年的稅線(xiàn)呈現逐漸攀升的態(tài)勢。其中2017年為13941元/平方米、2018年為15455元/平方米、2019年為18455元/平方米、2020年為19587元/平方米、2021年為22106元/平方米。

　　關(guān)注

　　征收房地產(chǎn)稅

　　要“立法先行”

　　近些年來(lái)，不時(shí)傳出我國將全面開(kāi)征房地產(chǎn)稅的說(shuō)法，那么房地產(chǎn)稅是否會(huì )很快來(lái)臨?實(shí)際上，重慶和上海試點(diǎn)的“房產(chǎn)稅”并不同于“房地產(chǎn)稅”。房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運動(dòng)過(guò)程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。包括房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅等。房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產(chǎn)權人征收的一種財產(chǎn)稅。

　　2020年12月，財政部部長(cháng)劉昆在《人民日報》上發(fā)文稱(chēng)，按照“立法先行、充分授權、分步推進(jìn)”的原則，積極穩妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。

　　中國財政科學(xué)研究院院長(cháng)劉尚希日前在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，房地產(chǎn)稅的出臺要特別審慎，要權衡各方面的因素。征收房地產(chǎn)稅要“立法先行”，房地產(chǎn)稅開(kāi)征關(guān)鍵是看立法進(jìn)度，不立法肯定沒(méi)有辦法開(kāi)征。立法是需要程序和時(shí)間的，現在房地產(chǎn)稅立法的草案都沒(méi)有，目前沒(méi)看到房地產(chǎn)稅立法出臺的跡象。即使立法了，還需要落地操作，在征管方面還有很多條件需要去創(chuàng )造、去準備，包括核實(shí)、評估、征繳等，工作量會(huì )非常大。

　　房產(chǎn)稅試點(diǎn)已10年

　　有何成效

　　重慶和上海試點(diǎn)的房地產(chǎn)稅起到了什么作用?

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，重慶和上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)已有10年，兩地政府最新關(guān)于房產(chǎn)稅的通知表明房產(chǎn)稅試點(diǎn)還將繼續，房產(chǎn)稅的改革依然會(huì )推進(jìn)。國內許多城市的房?jì)r(jià)目前依然處于上漲態(tài)勢之中，通過(guò)房產(chǎn)稅等政策的落實(shí)，有利于穩定市場(chǎng)預期，有助于進(jìn)一步引導投資行為，真正促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

　　一位長(cháng)期關(guān)注重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析師表示，重慶出臺的房產(chǎn)稅，起到了控制高端物業(yè)過(guò)度投資，打擊投機行為的作用，這個(gè)房產(chǎn)稅的出臺，穩定了當時(shí)市民對樓市的預期。另外，根據政策規定，重慶征收的個(gè)人住房房產(chǎn)稅收入全部用于公共租賃房的建設和維護。重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅也為住房保障體系的建設做出了貢獻。