近期，美好置業(yè)連續發(fā)布股權轉讓公告，以22億元的對價(jià)出售三家公司的股權。前三季度美好置業(yè)現金流不算理想，短債壓力較大，此舉或為回籠資金。

　　美好置業(yè)從2013年起就開(kāi)始向裝配式建筑業(yè)務(wù)轉型，目前已有8家工廠(chǎng)投產(chǎn)。但是實(shí)際效果卻難言理想。

　　一方面，公司營(yíng)收仍依賴(lài)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，占比仍高達80%至90%;另一方面，上半年裝配式建筑業(yè)務(wù)81%訂單由內部消化，公司新業(yè)務(wù)產(chǎn)能釋放及未來(lái)訂單需求情況仍帶有不確定性。

　　美好置業(yè)22億元甩賣(mài)三家公司 前三季虧損1.43億

　　12月31日，美好置業(yè)發(fā)布了兩份資產(chǎn)轉讓公告。一是擬轉讓東莞市塘廈寶光渡假娛樂(lè )有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“塘廈寶光”)100%股權，交易對價(jià)為9億元，包括1.6億元股權轉讓款、6.01億元負債及1.39億元應付款項，股權受讓方為東莞市華堂更新置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“華堂更新置業(yè)”)。

　　塘廈寶光主要資產(chǎn)為位于東莞市塘廈鎮郎箕埔地段的兩宗土地，總占地面積10.51萬(wàn)平方米。2018年5月，美好置業(yè)全資子公司收購塘廈寶光時(shí)付出的對價(jià)為3.2億元，包括股權轉讓款1億元，承擔負債2.2億元。兩年多時(shí)間，獲利0.6億元。

　　目前該地塊由廣東亞視演藝職業(yè)學(xué)院辦學(xué)使用，根據公告，2022 年 1 月 10 日前項目范圍內的地上建筑物由廣東亞視演藝職業(yè)學(xué)院無(wú)償使用，在廣東亞視演藝職業(yè)學(xué)院按照協(xié)議約定搬遷之前，不得以任何理由影響學(xué)院正常辦學(xué)。

　　這意味著(zhù)離正式拆遷還有一年時(shí)間。2019年塘廈寶光收入為0，2020年前11個(gè)月其收入依然為0，虧損擴大到4006萬(wàn)元。與此同時(shí)，負債也由2.22億膨脹到7.4億元。

　　二是擬轉讓安徽東磁投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“安徽東磁”)100% 股權，及全資子公司持有的合肥名流置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“合肥名流”)100%股權。兩項交易合計對價(jià)13.08億元。

　　安徽東磁持有一塊位于紫蓬山旅游開(kāi)發(fā)區的住宅用地，土地證載面積 315.25 畝;還包括已建成投入使用的高爾夫球場(chǎng)，占地 1450.68 畝，酒店占地 49.32 畝。2019年及2020年前8個(gè)月，安徽東磁分別虧損400萬(wàn)及1939萬(wàn)元。

　　安徽東磁交易對價(jià)為5.08億元，2008年及2009年收購安徽東磁時(shí)總計付出了4.5億元。

　　合肥名流則持有兩塊位于紫蓬山旅游開(kāi)發(fā)區的地塊，合計土地證載土地面積為 759 畝。2019年及2020年前8個(gè)月，合肥名流分別虧損636萬(wàn)及130萬(wàn)元。

　　合肥名流是美好置業(yè)2007年設立的項目公司，股東權益評估價(jià)值6.63億元，交易對價(jià)8億元。

　　總體來(lái)看，美好置業(yè)從這三筆資產(chǎn)轉讓中獲得的收益都不大，公司主要目的恐怕還是回籠資金。

　　2020年前三季度，美好置業(yè)實(shí)現營(yíng)收21.85億元，同比增長(cháng)19.38%;歸母凈利潤為-1.43億元，扣非凈利潤為-1.47億元。

　　公司披露虧損原因為，“報告期內，公司裝配式建筑、現代農業(yè)等新業(yè)務(wù)板塊處于投入期，增加了管理費用。同時(shí)受疫情影響，公司房地產(chǎn)項目交付延后，導致2020年第三季度結算面積、結算收入較少，造成公司本報告期業(yè)績(jì)虧損。”

　　轉型之困：融資受限 裝配式建筑業(yè)務(wù)81%訂單內部消化

　　從預收賬款來(lái)看，截至三季末，美好置業(yè)預收款達到111.38億元，同比增長(cháng)了36%。這說(shuō)明今年銷(xiāo)售狀況良好。根據披露，上半年預收房款來(lái)自西安、武漢、合肥等城市的11個(gè)項目。

　　上半年美好置業(yè)新增兩個(gè)項目，總計容建筑面積16.61萬(wàn)平方米，總土地價(jià)款7.63億元(權益比例100%)，相比同期23.34億元的簽約金額，拿地金額明顯偏小。

　　事實(shí)上，近兩年美好置業(yè)拿地力度一直偏小，2019年拿地金額11.33億元，當年簽約金額67.38億元。截至2020年上半年，美好置業(yè)土儲計容建面為146.78萬(wàn)平方米，按照2019年58.15萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售面積估算，僅夠2.5年開(kāi)發(fā)。

　　美好置業(yè)收緊拿地與公司的轉型有一定關(guān)系，近幾年公司一直在從傳統房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往裝配式建筑服務(wù)商轉型，也一直在加大這方面的投入。

　　但是從營(yíng)收結構來(lái)看，目前房地產(chǎn)收入仍是主要收入來(lái)源。2018年、2019年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占比分別為95.51%、83.97%，2020年上半年占比仍達到81.55%。如果新業(yè)務(wù)短期內無(wú)法取得大幅增長(cháng)，隨著(zhù)拿地力度降低，在手項目減少，公司未來(lái)恐面臨收入下滑風(fēng)險。

　　裝配式建筑是美好置業(yè)押注的方向，2020年以來(lái)已經(jīng)獲得了多家機構調研。截至10月30日，已投產(chǎn)8家工廠(chǎng)，此外還有5家工廠(chǎng)在建設中，計劃于兩年內陸續投產(chǎn)。但是目前產(chǎn)能釋放情況并未披露，上半年裝配式建筑業(yè)務(wù)簽約訂單金額18.5億元，其中81.7%是內部項目所消化。

　　隨著(zhù)裝配式建筑業(yè)務(wù)在建項目的轉固，未來(lái)會(huì )增加折舊費用，而公司該項業(yè)務(wù)產(chǎn)能釋放及訂單需求增加均有不確定性，何時(shí)能為公司貢獻業(yè)績(jì)仍不確定。

　　從貨幣資金來(lái)看，公司2020年以來(lái)賬面貨幣資金快速減少，今年上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流仍呈現流出狀態(tài)，現金流狀況不算理想。

　　近幾年美好置業(yè)的負債率在不斷增長(cháng)，由2018年的66.26%增至2019年的73.68%，2020年前三季度進(jìn)一步增至76.65%。

　　截至2020年中報，公司賬面貨幣資金為17.67億元，而其短債達到30億，現金遠遠不足以覆蓋短債。這項指標踩線(xiàn)對公司的融資造成明顯限制，根據規定，一項指標踩線(xiàn)的房企，有息負債規模年增速需控制在 10%以?xún)?，按?020年中期有息負債規模79億計算，年有息負債增加額需控制在7.9億以?xún)取?/p>

　　事實(shí)上，美好置業(yè)的融資成本本來(lái)就比較高，截至2020年上半年，其占比較大的融資渠道分別是銀行貸款，利率在5.39%-7.5%之間;非銀貸款，利率為10.5%-15%;債券，利率為7.2%;信托融資，利率為14.5%。融資受限、融資成本高企無(wú)疑限制了美好置業(yè)的拿地，也制約著(zhù)公司新業(yè)務(wù)的擴張。