記者日前對北京地區新房、二手房市場(chǎng)進(jìn)行走訪(fǎng)發(fā)現，近期，北京地區二手房市場(chǎng)延續11月以來(lái)的“暖冬”跡象，成交量仍然維持高位。以學(xué)區房、臨近地鐵次新房為代表的部分樓盤(pán)價(jià)格出現小幅攀升。相比之下，以限競房為代表的新房市場(chǎng)普遍存在較大的去化難題，有些項目由于入市時(shí)間比較長(cháng)，預售證已經(jīng)過(guò)期，不得不由期房轉入現房銷(xiāo)售。

　　對此，多位房產(chǎn)觀(guān)察人士指出，相比深圳、上海等熱點(diǎn)一線(xiàn)地區，北京地區樓市已連續多年呈現平穩態(tài)勢，隨著(zhù)北京地區不限價(jià)地塊出讓增加，北京未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在較大機遇。

　　“暖冬”特征明顯

　　“從去年11月開(kāi)始，整個(gè)北京地區的二手房成交量就上來(lái)了，這種現象已經(jīng)持續了很多年。門(mén)店12月成交量和11月基本持平，大概是10月及之前月份的1.5倍。最近，門(mén)店基本每周都有2-4套的成交。”位于豐臺區4號線(xiàn)地鐵站附近某次新樓盤(pán)底商中介人員李強(化名)對中國證券報記者表示，“元旦假期期間，門(mén)店經(jīng)紀人帶看量非常大，因為受到疫情影響，很多業(yè)主在假期期間取消了往年旅游等出行計劃，看房比較方便。帶看量上來(lái)對成交量肯定有好處。”

　　據李強介紹，該小區由于建成時(shí)間比較新，且臨近地鐵，周?chē)涮自O施都比較全，屬于較為優(yōu)質(zhì)的剛需型樓盤(pán)。“金九銀十”期間，北京地區二手房市場(chǎng)整體不太景氣，但是當時(shí)假期期間該樓盤(pán)帶看量較高，這些帶看量在此后的幾個(gè)月很快轉化成了真實(shí)成交，帶動(dòng)去年11月、12月以及新年開(kāi)年成交量的增加。

　　此外，中國證券報記者走訪(fǎng)發(fā)現，西城區、海淀區兩大主流學(xué)區房?jì)r(jià)格近期都有小幅走高的趨勢。

　　對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，受疫情影響，出國留學(xué)的需求受到較大抑制，留學(xué)回流是學(xué)區房?jì)r(jià)格走高的主要因素。此外，受春節前賣(mài)房回收資金的人群增加，北京地區稀缺小戶(hù)型學(xué)區房掛牌和成交量均有明顯攀升跡象。而小戶(hù)型成交量增加，也帶動(dòng)了學(xué)區房均價(jià)的整體走高。

　　從機構近期發(fā)布的2020年二手房成交情況看，“暖冬”特征也較為明顯。中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，2020年12月，二手房網(wǎng)簽套數達到2.09萬(wàn)套，同比、環(huán)比均上漲明顯。2020年，北京共簽約二手房16.88萬(wàn)套，刷新近4年成交紀錄。2017年至2020年，北京地區二手房分別成交套數為13.62萬(wàn)套、15.35萬(wàn)套、14.5萬(wàn)套和16.88萬(wàn)套;成交面積分別為1230.82萬(wàn)平方米、1343.31萬(wàn)平方米、1281.28萬(wàn)平方米和1516.34萬(wàn)平方米。

　　新房仍存去化難題

　　相比之下，新房市場(chǎng)仍然面臨較大的去化難題。中國證券報記者走訪(fǎng)發(fā)現，最近幾年，遠離市區的大興、房山等地區密集推出低價(jià)限競房產(chǎn)品，但銷(xiāo)售情況整體不容樂(lè )觀(guān)。不少項目經(jīng)過(guò)多年的建設和預售，目前已經(jīng)全部建成，2021年這些項目預售證到期，期房不得不變成現房銷(xiāo)售。

　　中國證券報記者了解到，由于在期房換成現房的銷(xiāo)售過(guò)程中，住建等部門(mén)允許開(kāi)發(fā)商對售價(jià)進(jìn)行適當調整。不少開(kāi)發(fā)商借此宣稱(chēng)，新年銷(xiāo)售壓力較小，有意對剩余轉成現房的樓盤(pán)進(jìn)行調高價(jià)格出售。

　　有開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售人員稱(chēng)，樓盤(pán)剩余房源不多，開(kāi)發(fā)商回款壓力不大?？偛吭试S項目樓盤(pán)采取高價(jià)銷(xiāo)售策略，不會(huì )為了促銷(xiāo)而降價(jià)。

　　“2018年以來(lái)，北京地區新房市場(chǎng)以限競房為主，受地理位置不佳、周?chē)涮赘簧?、開(kāi)發(fā)商利潤空間小導致產(chǎn)品吸引力不足等多重因素影響，項目前期去化率普遍不高。很多項目銷(xiāo)售時(shí)間橫跨了4個(gè)年頭依然在售。2020年底很多開(kāi)發(fā)商為了沖刺2020年度銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，借助‘雙十二’等節點(diǎn)大力促銷(xiāo)，取得了較好的效果。新年之后，很多項目取消了之前的優(yōu)惠活動(dòng)，新的營(yíng)銷(xiāo)策略要根據開(kāi)發(fā)商新年定的銷(xiāo)售指標看。”有樓盤(pán)資深銷(xiāo)售人員對中國證券報記者表示。

　　中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，2020年12月新建住宅網(wǎng)簽6681套，全年合計實(shí)現新建住宅網(wǎng)簽49189套，同樣刷新近年來(lái)北京地區的成交紀錄。

　　不限價(jià)地塊增多

　　針對北京地區“暖冬”行情的出現，多位市場(chǎng)觀(guān)察人士指出，近年來(lái)，以深圳、上海為代表的一線(xiàn)城市樓市價(jià)格普遍上漲，北京已經(jīng)連續跌了3-4年，加之“金九銀十”期間北京地區并未出現其他地區的旺季現象，導致多數樓盤(pán)性?xún)r(jià)比很高。隨著(zhù)年底售房者回款需求增加，掛牌房源量也出現攀升，導致成交量出現“暖冬”跡象。此外，新房市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了2018年以來(lái)的先滯銷(xiāo)后促銷(xiāo)，限競房被市場(chǎng)消化后，逐漸變得稀缺。大量不限價(jià)土地入市，使得后期市場(chǎng)預期發(fā)生了改變。

　　對此，張大偉指出，2020年以來(lái)，大部分新出讓的地塊不限價(jià)，不限價(jià)項目將成為市場(chǎng)主流。

　　機構數據顯示，2020年，北京地區不限價(jià)商品房住宅數量達到37塊，限競房地塊數量?jì)H為8塊。而在2019年之前，限競房地塊出讓占據北京地區土地市場(chǎng)的絕對主流。2017年至2019年，北京地區不限價(jià)地塊數量分別為0塊、1塊、14塊，而限競房地塊出讓數量分別為44塊、41塊和21塊。

　　針對北京地區未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展機遇，空白研究院創(chuàng )始人楊現領(lǐng)指出，從市場(chǎng)容量看，我國房地產(chǎn)存量市場(chǎng)總規模超過(guò)25萬(wàn)億元。其中，新房為16萬(wàn)億元，二手房為7萬(wàn)億元，租賃房為3萬(wàn)億元，是目前全球最大的市場(chǎng)。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)規模是日本的8倍，大概是美國的1.6倍，房地產(chǎn)行業(yè)存量時(shí)代的黃金期才剛開(kāi)始。房地產(chǎn)是當前及未來(lái)五年內最大的市場(chǎng)，未來(lái)還有很多可能性。其中，人口的流動(dòng)是催生需求的核心動(dòng)力，資金的限制導致住房需求在時(shí)空上的轉換，催生了今天買(mǎi)房市場(chǎng)整體巨大的需求。比如，資金充裕的買(mǎi)房者會(huì )選擇在城市群核心區買(mǎi)房，買(mǎi)不起核心區房產(chǎn)的人，會(huì )去城市群周邊地帶買(mǎi)房，進(jìn)而帶動(dòng)城市群周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起。