和物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，該如何約定物業(yè)服務(wù)事項?物業(yè)費標準定在3.5元/平方米·月是否合理?昨天，《北京市住宅小區物業(yè)服務(wù)項目清單》和《北京市住宅小區物業(yè)服務(wù)成本計價(jià)規則(試行)》相繼發(fā)布，公示了物業(yè)服務(wù)的110項事項清單和物業(yè)服務(wù)成本的基本構成，以推動(dòng)物業(yè)服務(wù)陽(yáng)光規范運行。清單和計價(jià)規則都將自10月1日起施行。

　　明晰110項服務(wù)事項

　　要想讓住宅小區平穩有序地運行，作為“管家”的物業(yè)服務(wù)人盡職履約是關(guān)鍵。哪些職責是物業(yè)服務(wù)范圍之內的事兒?“《北京市住宅小區物業(yè)服務(wù)項目清單》的公布，就是為便利業(yè)主了解物業(yè)服務(wù)的主要內容和基本事項，保證物業(yè)服務(wù)的公開(kāi)透明，保障廣大業(yè)主的知情權和監督權。”市住建委相關(guān)負責人表示，這也是《北京市物業(yè)管理條例》的重要配套文件之一。

　　清單明確，物業(yè)服務(wù)人提供的一般物業(yè)服務(wù)，包括綜合服務(wù)、共用部位及共用設施設備運行和維修養護、環(huán)境維護、綠化養護、公共秩序維護等五大類(lèi)、110項物業(yè)服務(wù)事項。

　　以業(yè)主較為關(guān)注的信息公示為例。根據規定，物業(yè)服務(wù)人需要公示項目負責人的基本情況、物業(yè)服務(wù)投訴電話(huà)、物業(yè)服務(wù)內容和標準、物業(yè)收費標準、上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預算、房屋裝飾裝修活動(dòng)的情況、車(chē)位或車(chē)庫的出售出租情況等8項內容。

　　10項基本費用構成成本

　　服務(wù)內容之外，費用也是物業(yè)服務(wù)陽(yáng)光運行的另一個(gè)關(guān)鍵因素。北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )、北京市物業(yè)服務(wù)評估監理協(xié)會(huì )聯(lián)合發(fā)布的《北京市住宅小區物業(yè)服務(wù)成本計價(jià)規則(試行)》，詳細剖析了物業(yè)服務(wù)成本的構成，確保小區業(yè)主“看得明白，算得清楚”。

　　計價(jià)規則明確，物業(yè)服務(wù)成本由十項基本費用構成，即管理人員費用;物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;清潔衛生費用;綠化養護費用;秩序維護費用;辦公費用;管理費用;物業(yè)服務(wù)項目固定資產(chǎn)折舊;物業(yè)共用部位、共用設施設備及安全生產(chǎn)責任險費用;經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。業(yè)主用年度物業(yè)服務(wù)成本總額除以業(yè)主專(zhuān)有部分面積總和后再除以12個(gè)月，就能得出住宅小區的單位物業(yè)服務(wù)成本。

　　“需要注意的是，物業(yè)服務(wù)成本和業(yè)主所熟悉的物業(yè)服務(wù)費，不是一個(gè)概念。”相關(guān)負責人解釋?zhuān)瑢?shí)行物業(yè)包干制的小區，也就是業(yè)主向物業(yè)企業(yè)支付固定物業(yè)費用，盈虧都由該物業(yè)企業(yè)享受或承擔的小區，物業(yè)服務(wù)費實(shí)際包含了物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。而在物業(yè)企業(yè)按約定比例或數額收取酬金的酬金制小區，預收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。

　　定期公布服務(wù)成本信息

　　為確保服務(wù)合同、標準、內容清單和費用間“真發(fā)生、對得上、算得清”，記者注意到，計價(jià)規則對每項基本費用進(jìn)行了細分，列出了二級科目和三級科目，“曬”出各項費用的成本明細。拿業(yè)主較為關(guān)注的管理人員費用來(lái)說(shuō)。管理人員費用可細分為人工費用和安全生產(chǎn)管理費用兩個(gè)二級科目，人工費用又可細分為工資、社會(huì )保險、住房公積金、職工福利、工會(huì )經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、其他人工費共七個(gè)三級科目。

　　北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )、北京市物業(yè)服務(wù)評估監理協(xié)會(huì )也表示，未來(lái)將對物業(yè)服務(wù)成本價(jià)格進(jìn)行動(dòng)態(tài)監測，并定期在官方網(wǎng)站發(fā)布最新成本信息。業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人需要調整物業(yè)服務(wù)費時(shí)，可參考發(fā)布的最新物業(yè)服務(wù)成本信息進(jìn)行協(xié)商調整。(記者 趙瑩瑩)