近日，位于上海虹橋商務(wù)區的申昆路停車(chē)場(chǎng)及上蓋綜合開(kāi)發(fā)項目正式開(kāi)工。這里將建起國內首例置于地下的市域動(dòng)車(chē)組停車(chē)場(chǎng)，同時(shí)，多座高樓將在加了“蓋子”的停車(chē)場(chǎng)上平地而起，形成集交通、商業(yè)、辦公等于一體的城市空間。

　　作為列車(chē)列檢、維修、保養的場(chǎng)所，傳統的軌道交通停車(chē)場(chǎng)功能單一，屬于工業(yè)廠(chǎng)房范疇，與城市周邊居住生活設施缺乏過(guò)渡銜接，割裂了合理的城市功能布局，在寸土寸金的上海，這是對土地資源的低效利用。

　　近年來(lái)，國內不少城市遵循TOD(transitoriented development)理念開(kāi)展軌道交通上蓋項目，即以公共交通為導向，在公交、軌交站點(diǎn)等周邊，結合商辦、居住等業(yè)態(tài)進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)，打造城市中的一座微城。作為最早進(jìn)行相關(guān)探索的城市之一，上海的地鐵上蓋開(kāi)發(fā)已發(fā)展到3.0階段，市域鐵路上蓋開(kāi)發(fā)也已起步。在打造城際線(xiàn)、市區線(xiàn)、局域線(xiàn)“三個(gè)1000公里”軌道交通網(wǎng)絡(luò )的背景下，這一模式將為上海城市發(fā)展帶來(lái)多大想象空間?

　　全國首例，在摸索中前行

　　接到申昆路停車(chē)場(chǎng)及上蓋綜合開(kāi)發(fā)項目時(shí)，中鐵上海設計院城建院副總建筑師袁銘的心中有些打鼓：“這是國內首個(gè)市域鐵路地下停車(chē)場(chǎng)TOD綜合開(kāi)發(fā)項目，設計與建設都沒(méi)有先例可循。”

　　項目地處上海虹橋國際開(kāi)放樞紐“南大門(mén)”申昆路片區核心地帶，北面緊鄰虹橋交通樞紐，西面毗鄰已建成的華翔綠地，居于在建市域鐵路機場(chǎng)聯(lián)絡(luò )線(xiàn)和嘉閔線(xiàn)的交叉節點(diǎn)，總建筑面積超18萬(wàn)平方米。根據規劃，地下停車(chē)場(chǎng)將滿(mǎn)足機場(chǎng)聯(lián)絡(luò )線(xiàn)和嘉閔線(xiàn)存車(chē)洗車(chē)以及正線(xiàn)綜合維修功能，地下占地約12.5萬(wàn)平方米，建筑面積約11.2萬(wàn)平方米。“停車(chē)場(chǎng)建在地下，有助于激發(fā)地上空間價(jià)值最大化，避免大規模占地打斷主要交通脈絡(luò )。”袁銘說(shuō)。上蓋區核心地塊建筑面積約6.5萬(wàn)平方米，吸納嘉閔線(xiàn)規劃站點(diǎn)的輻射作用，融合華翔綠地的生態(tài)景觀(guān)資源，從“大虹橋商務(wù)典范、南片區活力引擎”的定位出發(fā)，聚焦國際化商務(wù)交流功能，規劃商務(wù)辦公、公交樞紐、停車(chē)場(chǎng)配套綜合樓等。其中，公交樞紐包含2條中運量線(xiàn)路和5條常規公交線(xiàn)路。

　　在地鐵車(chē)輛基地上方加“蓋子”建商業(yè)綜合體并不少見(jiàn)，上海已有萬(wàn)象城、天空之城等探索。不過(guò)，市域鐵路在國內屬于新生事物，不少人對這一概念頗感陌生，建設者們也是在摸索中前行。

　　“市域鐵路采用國鐵制式列車(chē)，設計時(shí)速和站間距介于地鐵和高鐵之間。采用公交化運營(yíng)模式，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，可以理解為‘地下高鐵’。”業(yè)內人士介紹，目前，上海僅有一條由老國鐵改建而來(lái)的市域鐵路——金山鐵路，完全新建的線(xiàn)路則是在建中的機場(chǎng)聯(lián)絡(luò )線(xiàn)與嘉閔線(xiàn)。主要難點(diǎn)在于蓋下，也就是地下空間的開(kāi)發(fā)。由于現行軌道交通技術(shù)規范與標準更多地適用于地鐵，對于國內首例置于地下的市域動(dòng)車(chē)組停車(chē)場(chǎng)來(lái)說(shuō)，只能作為參考。以消防為例，申昆路停車(chē)場(chǎng)設在地下，存在庫房火災危險性類(lèi)別、防火分區、疏散距離、排煙與滅火救援等技術(shù)難點(diǎn)。中鐵上海設計院聯(lián)合同濟大學(xué)防災救災研究中心成立科研攻關(guān)團隊，首次創(chuàng )新性提出“類(lèi)隧道”排煙等消防排煙強化措施，在后續的設計中采用科研成果中的新工藝、新方法，申請特殊消防設計論證，并一次性通過(guò)了住建委組織的審查。

　　“面對市域鐵路這一新課題，上海相關(guān)各方一直在進(jìn)行合作探索。”袁銘告訴記者，今年1月，上海市域鐵路團體標準規范發(fā)布，涉及勘察設計、施工技術(shù)、質(zhì)量驗收、BIM技術(shù)等領(lǐng)域，是我國第一套涉及地方市域鐵路建設全過(guò)程的標準，內容廣泛、覆蓋面大、涉及專(zhuān)業(yè)多，為上海市域鐵路的科學(xué)化和標準化建設提供支持。“接下來(lái)，我們將進(jìn)一步編制出臺市域鐵路建設相關(guān)規范，本次上蓋綜合開(kāi)發(fā)項目將為它的制定提供經(jīng)驗與依據。”

　　現實(shí)難題，倒逼制度創(chuàng )新

　　曾經(jīng)的吳中路沿線(xiàn)，有三樣東西很有名：一是汽車(chē)4S店，二是大型家居城，三是沙發(fā)窗簾零售。“那時(shí)周邊缺少逛吃玩樂(lè )一體的大型商場(chǎng)，我們就會(huì )跨區跑到古北或徐家匯購物消費。”市民張先生說(shuō)。

　　2017年，吳中路停車(chē)場(chǎng)上蓋開(kāi)發(fā)項目——上海萬(wàn)象城開(kāi)業(yè)。這是上海首個(gè)商業(yè)運營(yíng)的地鐵停車(chē)場(chǎng)上蓋綜合體項目，包括24萬(wàn)平方米萬(wàn)象城購物中心、14萬(wàn)平方米超A級寫(xiě)字樓，以及3萬(wàn)平方米國際輕奢時(shí)尚酒店。采用多首層設計，分別連接地鐵、吳中路地面、星空廣場(chǎng)及寫(xiě)字樓區域，使不同區域與通過(guò)不同交通方式抵達的客流融合。隨著(zhù)萬(wàn)象城開(kāi)業(yè)，周邊生態(tài)逐漸轉變，人氣聚攏過(guò)來(lái)，甚至情況還出現逆轉，其他區域的市民也慕名而來(lái)。愛(ài)琴海、萬(wàn)科七寶等商業(yè)體隨之而起，城市空間明顯優(yōu)化，區域經(jīng)濟“活”了起來(lái)。

　　如果說(shuō)申昆路項目站在了市域鐵路上蓋建設的起點(diǎn)，那么包括萬(wàn)象城在內的上海地鐵停車(chē)場(chǎng)上蓋項目已蹚出了一條路子，實(shí)現了從1.0到3.0的發(fā)展轉變。而申昆路項目上蓋商業(yè)綜合體進(jìn)展較為順利，也有賴(lài)于地鐵上蓋建設時(shí)多個(gè)層面的制度創(chuàng )新與積累。

　　“在當時(shí)的上海乃至整個(gè)中國，地鐵公司都面臨共性的問(wèn)題，即尚未形成配套的政策來(lái)支持地鐵上蓋開(kāi)發(fā)。”申通資產(chǎn)總經(jīng)理莊巍說(shuō)，比如，軌道交通場(chǎng)站上蓋開(kāi)發(fā)中，“蓋”下為市政基礎設施，“蓋”上為市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)內容，這涉及土地復合使用，在當時(shí)并沒(méi)有相關(guān)的土地政策來(lái)確定這種用地的屬性。同時(shí)，項目開(kāi)發(fā)面臨建設規范和技術(shù)規范的空白。從建筑或地鐵單個(gè)來(lái)看，國內的規范都很完善，但如果放在一起，問(wèn)題就來(lái)了。以消防為例，停車(chē)場(chǎng)加了“蓋子”后，就變成一塊新地，地上地下是完全不同的消防等級。再比如抗震，停車(chē)場(chǎng)是大跨度空間，“蓋”上做大量的開(kāi)發(fā)，致使整體頭重腳輕，加之上海又是軟土地基，這對抗震提出了不小的挑戰。

　　現實(shí)的難題倒逼制度創(chuàng )新，在有關(guān)各方的多次溝通下，配套政策相繼推出，保證軌道交通上蓋開(kāi)發(fā)這條路能夠走下去。2014年，上海出臺《關(guān)于推進(jìn)上海市軌道交通場(chǎng)站及周邊土地綜合開(kāi)發(fā)利用的實(shí)施意見(jiàn)(暫行)》，鼓勵軌道交通建設主體積極參與上蓋開(kāi)發(fā)。過(guò)去幾年，上海市政府針對推進(jìn)市軌道交通場(chǎng)站及周邊土地綜合開(kāi)發(fā)利用陸續發(fā)布相關(guān)實(shí)施意見(jiàn)，明確表示應促進(jìn)公共交通與城市建設協(xié)調發(fā)展，創(chuàng )新土地集約利用方式，加強組織領(lǐng)導、規劃先導和政策支持的落實(shí)保障措施等。去年底，上海又推出《關(guān)于加快實(shí)施本市軌道交通車(chē)輛基地及周邊土地綜合開(kāi)發(fā)利用的意見(jiàn)》，這是在新時(shí)期下專(zhuān)門(mén)針對軌道交通車(chē)輛基地及周邊土地綜合開(kāi)發(fā)出臺的政策文件?！兑庖?jiàn)》明確了開(kāi)發(fā)主體，鼓勵通過(guò)市場(chǎng)化方式引進(jìn)品牌企業(yè)共同參與，鼓勵對條件成熟的車(chē)輛基地綜合開(kāi)發(fā)用地在上蓋預留結構工程建設前先行出讓?zhuān)瑸樯仙w開(kāi)發(fā)提供了更明晰的政策指引。

　　“目前，我們正在努力配合，在規劃方面實(shí)現‘兩規合一’。”莊巍說(shuō)。這意味著(zhù)，在做軌道交通專(zhuān)項規劃的同時(shí)，把地區的空閑規劃，包括停車(chē)場(chǎng)上蓋開(kāi)發(fā)規劃同步做好，這樣才能真正做到同步規劃、同步建設，實(shí)現效益的最大化。

　　產(chǎn)城融合，改變區域生態(tài)

　　根據《上海市城市總體規劃(2017-2035)》，上海將形成城際線(xiàn)、市區線(xiàn)、局域線(xiàn)“三個(gè)1000公里”的軌道交通網(wǎng)絡(luò )，基本實(shí)現10萬(wàn)人以上新市鎮軌道交通站點(diǎn)全覆蓋。“地鐵停車(chē)場(chǎng)用地規模相當大，一般要幾十公頃，小的要十幾二十公頃。目前上海有兩個(gè)建設中的停車(chē)場(chǎng)上蓋項目，包括元江路停車(chē)場(chǎng)以及航頭定修段。規劃中的有6個(gè)，位于寶山、閔行、浦東、普陀及楊浦。如果全部建設完成，上蓋開(kāi)發(fā)的量將有指數級增長(cháng)，大概在300萬(wàn)平方米。”莊巍說(shuō)，這樣一來(lái)，最直接的效果是，在土地進(jìn)入存量發(fā)展的當下，可以為城市創(chuàng )造出新的增量，實(shí)現土地集約化利用。

　　從地鐵運營(yíng)來(lái)看，上蓋開(kāi)發(fā)也可實(shí)現對經(jīng)營(yíng)的反哺。目前，全國各個(gè)城市地鐵在主營(yíng)業(yè)務(wù)上幾乎都處于虧損狀態(tài)。上海僅有早期建成的線(xiàn)路實(shí)現了盈利。隨著(zhù)中心網(wǎng)逐漸向郊區鋪開(kāi)，郊區線(xiàn)路主要承擔通勤功能，收益相對較低，收支差額隨之加大。以吳中路停車(chē)場(chǎng)為例，上蓋開(kāi)發(fā)直接節省了停車(chē)場(chǎng)全額動(dòng)遷支出約14億元，占地鐵建設總投資的10%左右。在項目股權轉讓時(shí)獲取股權溢價(jià)4億元。通過(guò)與品牌開(kāi)發(fā)商的合作運營(yíng)，銷(xiāo)售部分物業(yè)消化了項目全部的土地成本、土建成本和財務(wù)成本。雙方持有的商業(yè)物業(yè)每年可產(chǎn)生凈利潤2億元。

　　當然，“地鐵+物業(yè)”的模式無(wú)法解決上海地鐵運營(yíng)的資金問(wèn)題。長(cháng)期運營(yíng)資金的平衡還是要依靠票務(wù)收入，非票務(wù)收入只能作為補充。上蓋的意義在于，通過(guò)市場(chǎng)化運作手段，使地鐵站點(diǎn)周邊成為產(chǎn)城融合的絕佳機會(huì )，沿線(xiàn)客流提高，地塊價(jià)值得以提升，以此促進(jìn)地鐵的可持續發(fā)展。

　　在業(yè)內人士看來(lái)，軌道交通上蓋開(kāi)發(fā)在優(yōu)化城市空間布局、改善區域生態(tài)上也發(fā)揮著(zhù)重要作用。以徐涇鎮“天空之城”為例，這是上海首個(gè)集住宅、商業(yè)、辦公于一體的上蓋綜合體，位于青浦區徐涇鎮，東至徐盈路，南至諸陸西路，西至徐樂(lè )路，北至崧澤大道，用地面積26萬(wàn)平方米，建筑面積約70萬(wàn)平方米。這一區域原本較為冷清，隨著(zhù)項目逐步實(shí)施，配套了商業(yè)、辦公、住宅等業(yè)態(tài)，由此又吸引了更多主體加入。正如上世紀90年代末的古北，得益于交通開(kāi)發(fā)的發(fā)展模式，如今這里已是建成區，并打造出了新城鎮的概念。

　　“停車(chē)場(chǎng)有一個(gè)優(yōu)勢，有車(chē)站，交通便捷，同時(shí)把周邊土地開(kāi)發(fā)資源向這里集聚，形成了新的產(chǎn)城融合社區。我們不是造房子，而是造社區，優(yōu)化城市的空間布局。”在莊巍看來(lái)，要實(shí)現軌道交通和城市生態(tài)的深度融合，很重要的一點(diǎn)是在規劃階段就要盡早融合TOD理念，將其作為城市發(fā)展戰略的重要組成部分，為城市可持續發(fā)展找到一條路。

　　袁銘也提出了對于TOD上蓋項目的建議。他指出，一是項目要具備城市性，即業(yè)態(tài)要符合區域環(huán)境、資源稟賦及產(chǎn)業(yè)體系等，規劃設計階段必須要有清晰的定位，項目與城市發(fā)展有機融合。比如，申昆路上蓋項目考慮到區域規劃以及航空限高等因素，就沒(méi)有將住宅業(yè)態(tài)納入其中;二是出于項目的復雜性及多權屬多業(yè)主的前提，注重協(xié)同設計，進(jìn)行一體化標準制定;三是對項目進(jìn)行特色化打造，提升其品質(zhì)與競爭力，塑造出符合未來(lái)城市發(fā)展理念的IP。(記者 束涵)