近日，中國證券報記者對北京地區二手房市場(chǎng)走訪(fǎng)調研發(fā)現，市場(chǎng)整體趨于平淡，成交量較為適中。除了個(gè)別急售房源報價(jià)相比前期成交價(jià)出現一定下探，在售房源整體報價(jià)和成交價(jià)小幅上漲。從成交量看，區域之間存在一定差異。值得注意的是，幼升小、小升初錄取接近尾聲，學(xué)區房成交稍顯平淡。五環(huán)外的剛需房成交近期則出現一定釋放，成交量和成交價(jià)均小幅走高。

　　房?jì)r(jià)波動(dòng)較小

　　“北京地區的二手房?jì)r(jià)格下跌很難，淡季和旺季的區別主要體現在成交速度和成交量上。”位于南五環(huán)某二手房中介銷(xiāo)售人員王麗(化名)對中國證券報記者表示，“淡季的時(shí)候，賣(mài)出一套房子可能要幾個(gè)月，旺季可能只要幾天。”

　　王麗介紹，春節之前，大興區的二手房帶看量受疫情影響較大，成交出現下滑。但在清明、五一、端午等假期期間，看房客戶(hù)逐漸增加，推動(dòng)成交量提升，特別是近期成交量抬升明顯。而在之前，春節前后往往是二手房成交旺季。

　　“最近幾年，北京地區二手房市場(chǎng)一直較平穩，除了學(xué)區房市場(chǎng)，其余樓盤(pán)價(jià)格波動(dòng)較小，漲跌都比較困難。”一位在北京多個(gè)片區工作過(guò)的二手房銷(xiāo)售人員對中國證券報記者表示。

　　5月份，北京地區二手房?jì)r(jià)格漲幅整體收窄。國家統計局數據顯示，2021年5月份，一線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別上漲1.1%、0.7%和0.9%，漲幅比上月分別回落0.1、0.2和0.3個(gè)百分點(diǎn);深圳由上月持平轉為下降0.1%。

　　“升學(xué)季”步入尾聲

　　中國證券報記者了解到，隨著(zhù)北京小學(xué)新生入學(xué)、小升初相繼步入尾聲，學(xué)區房的成交量相比4、5月份出現了一定下滑。

　　“每年的2月-4月，學(xué)區房的成交量通常較大。部分購房客戶(hù)卡著(zhù)點(diǎn)，就是為了趕上當年能夠在這個(gè)區域上學(xué)。這類(lèi)客戶(hù)基本上都是全款交易，成交速度較快。4月份以后，入學(xué)信息采集陸續完成，學(xué)區房成交從高位回落到正常水平。今年的幼升小、小升初入學(xué)基本上已塵埃落定，因此學(xué)區房的成交逐漸轉淡。”多位從事學(xué)區房交易的二手房中介人士對中國證券報記者表示。

　　中國證券報記者調研發(fā)現，西城區近年來(lái)的招生改革受到關(guān)注，2021年“小升初”全區派位名額比往年明顯增加，因此核心學(xué)區房的屬性有所轉淡。

　　家住西城區非核心學(xué)區的張玲(化名)對中國證券報記者表示，今年西城區明顯加大了全區派位名額，小升初全區派位階段可以報名5所西城區優(yōu)質(zhì)中學(xué)。第一梯隊的優(yōu)質(zhì)中學(xué)明顯提升了全區派位名額，非核心學(xué)區孩子進(jìn)入這些中學(xué)讀書(shū)的機會(huì )增加。

　　“西城區的優(yōu)質(zhì)學(xué)區房基本集中在月壇、德勝、金融街等片區。部分小學(xué)可以直升優(yōu)質(zhì)中學(xué)，資源豐富，房?jì)r(jià)也高。比如，椿樹(shù)館小學(xué)就直升北京八中，對應的學(xué)區房?jì)r(jià)格相對較貴。今年加大了全區派位名額，其他小學(xué)的畢業(yè)生有了更多機會(huì )進(jìn)入八中、四中、北師大附中、實(shí)驗中學(xué)等第一梯隊學(xué)校。”張玲對中國證券報記者表示。

　　新房市場(chǎng)分流

　　新房市場(chǎng)成交量上升明顯，對二手房市場(chǎng)的分流效應較強。

　　中國證券報記者走訪(fǎng)了解到，北京地區入市的新房項目約200個(gè)，除了一部分是2021年上半年拿到預售證的項目，多數是前期入市、尚未清盤(pán)的限競房項目。這些項目入市時(shí)間較長(cháng)，基本已經(jīng)竣工或已達到入住標準，相比周?chē)址扛偁幜^強。

　　“北京地區的新房項目從拿地到最后的入市銷(xiāo)售，大概需要半年時(shí)間，最多不會(huì )超過(guò)一年。”一位從事新房銷(xiāo)售多年的中介人士對中國證券報記者表示，“從目前情況看，北京新入市的新房項目多集中在豐臺、石景山、亦莊等地。這些項目的拿地時(shí)間多集中在2020年和2019年。北京今年上半年首批實(shí)行‘兩集中’出讓地塊的項目，有望在2021年下半年及2022年上半年集中入市。這些項目多數不限價(jià)，且部分項目位于核心區。隨著(zhù)這些地塊對應的新房項目入市，北京地區新房均價(jià)大概率會(huì )被拉高。”