前5月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售增速有所回落，但仍處于高位。專(zhuān)家表示，由于新冠肺炎疫情影響，去年同期相關(guān)數據呈現前低后高的走勢，導致今年投資和銷(xiāo)售累計增速逐月走低。值得注意的是，在融資環(huán)境收緊的背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金結構有所變化。

　　投資增速放緩但仍處高位

　　1月~5月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資54318億元，同比增長(cháng)18.3%，相比1月~4月投資增速21.6%，下滑3.3個(gè)百分點(diǎn)。諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙認為，開(kāi)發(fā)投資累計同比增速自2月上升至高點(diǎn)38.3%后連續3月收窄，但增速水平仍維持在較高水平，房企投資信心仍存。

　　值得注意的是，由于新冠肺炎疫情，去年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在2月跌落谷底，隨著(zhù)疫情得到有效控制，投資逐漸恢復正常水平，造成今年相關(guān)數據的同比基數不斷增大，同比增速出現逐步滑落的趨勢。與無(wú)疫情影響的2019年同期數據相比，今年1月~5月全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)17.9%，1月~4月則增長(cháng)17.6%，增速穩中有擴。

　　單月來(lái)看，今年5月開(kāi)發(fā)投資額為14078億元，環(huán)比上漲11.2%。貝殼研究院高級分析師潘浩認為，半年業(yè)績(jì)壓力導致房企在5月加大投資力度，5月新開(kāi)工面積為2.0444億平方米，環(huán)比增長(cháng)15.2%。隨著(zhù)集中供地的持續推進(jìn)，新開(kāi)工面積對開(kāi)發(fā)投資的促進(jìn)作用仍將持續。

　　竣工面積增速大于新開(kāi)工面積增速。1月~5月，房屋竣工面積2.7583億平方米，同比增長(cháng)16.4%;房屋新開(kāi)工面積7.4349億平方米，同比增長(cháng)6.9%。單月來(lái)看，5月房屋竣工面積為4847萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)34.12%，房屋新開(kāi)工面積為2.044億平方米，環(huán)比增長(cháng)15.23%。開(kāi)源證券認為，集中供地、融資收緊、銷(xiāo)售增速回落等因素對房企開(kāi)工形成一定壓制。東方證券認為，2021年為竣工大年，竣工對新開(kāi)工存在一定擠出效應。隨著(zhù)土地市場(chǎng)逐漸活躍，預計下半年新開(kāi)工面積可能會(huì )再度小幅升高。

　　土地購置面積今年首次負增長(cháng)。1月~5月，房企土地購置面積4396萬(wàn)平方米，同比下降7.5%，1月~4月為同比增長(cháng)4.8%;土地成交價(jià)款1931億元，同比下降20.5%，1月~4月為同比下降29.2%。

　　樓市需求依然旺盛

　　1月~5月，商品房銷(xiāo)售面積6.6383億平方米，同比增長(cháng)36.3%;比2019年同期增長(cháng)19.6%，兩年平均增長(cháng)9.3%。商品房銷(xiāo)售額7.0534萬(wàn)億元，增長(cháng)52.4%;比2019年同期增長(cháng)36.2%，兩年平均增長(cháng)16.7%。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，今年年初以來(lái)，全國商品房銷(xiāo)售面積同比增速連續三個(gè)月收窄，但銷(xiāo)售面積依舊處于高位，比無(wú)新冠肺炎疫情影響的2019年高19.6%，顯示當前樓市需求依然旺盛。銷(xiāo)售金額增長(cháng)幅度高于銷(xiāo)售面積增長(cháng)幅度，一方面是因為熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)上漲，另一方面是因為房企在熱點(diǎn)城市及都市圈的銷(xiāo)售比重增加。

　　從單月數據來(lái)看，5月商品房銷(xiāo)售面積1.6078億平方米，環(huán)比增長(cháng)12.45%;商品房銷(xiāo)售額1.6925萬(wàn)億元，環(huán)比增長(cháng)11.12%。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，5月市場(chǎng)依然保持較高活躍度，但是，不少城市出臺調控政策抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，導致5月全國商品房銷(xiāo)售額環(huán)比漲幅小于全國商品房銷(xiāo)售面積增幅。

　　據貝殼研究院統計，5月南京、北京、深圳、西安等13個(gè)城市發(fā)布15次房產(chǎn)調控政策。其中，多個(gè)城市年內多次調控，且為前期政策的升級，分別從限購、限售、公開(kāi)搖號、捂盤(pán)惜售及人口落戶(hù)等角度出臺相關(guān)政策，潘浩認為，預計短期內調控升級仍將延續，這對商品房?jì)r(jià)格起到了較好的穩定作用。

　　分地區來(lái)看，東部地區銷(xiāo)售表現亮眼。東部地區商品房銷(xiāo)售面積28385萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)42.5%;銷(xiāo)售額41511億元，增長(cháng)61.8%。中部地區商品房銷(xiāo)售面積18003萬(wàn)平方米，增長(cháng)41.3%;銷(xiāo)售額13760億元，增長(cháng)55.3%。西部地區商品房銷(xiāo)售面積17890萬(wàn)平方米，增長(cháng)24.9%;銷(xiāo)售額13497億元，增長(cháng)31.0%。東北地區商品房銷(xiāo)售面積2106萬(wàn)平方米，增長(cháng)22.2%;銷(xiāo)售額1766億元，增長(cháng)22.3%。

　　銷(xiāo)售回款占比持續提升

　　1月~5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金8.138萬(wàn)億元，同比增長(cháng)29.9%;比2019年同期增長(cháng)22.0%，兩年平均增長(cháng)10.5%。其中，國內貸款1.0873萬(wàn)億元，增長(cháng)1.6%;利用外資25億元，下降26.5%;自籌資金2.2686萬(wàn)億元，增長(cháng)12.8%;定金及預收款3.1738萬(wàn)億元，增長(cháng)62.9%;個(gè)人按揭貸款1.34萬(wàn)億元，增長(cháng)32.0%。

　　潘浩認為，低基數導致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增幅處于高位。但需要注意的是，2020年下半年以來(lái)房地產(chǎn)金融環(huán)境持續收緊，各項到位資金盡管保持同比增長(cháng)，但增速持續下降。銷(xiāo)售回款占比持續提升，為房企到位資金的主要來(lái)源。國家統計局數據顯示，定金及預收款在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金的占比由1月~3月的37.41%上升至1月~5月的39%。

　　李宇嘉認為，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增速繼續保持在高位，但結構發(fā)生了很大變化。由于信貸緊縮，國內貸款、個(gè)人按揭貸款增速明顯收窄。

　　單月數據來(lái)看，5月房企到位資金1.7838萬(wàn)億元，環(huán)比增長(cháng)10.95%。其中，國內貸款1830億元，環(huán)比增長(cháng)0.49%;個(gè)人按揭貸款2662億元，環(huán)比下降8.05%。

　　方正證券認為，房企到位資金增速面臨持續下滑壓力。3月下旬以來(lái)，信貸持續收緊，房貸利率持續上行，多地嚴審購房首付資金來(lái)源，且合理控制房貸占比，房貸審批時(shí)間拉長(cháng)，預計個(gè)人按揭貸款的增速將持續收窄。