八成房企2020年業(yè)績(jì)過(guò)關(guān)背后：踩線(xiàn)完成 降價(jià)跑量

　　在剛剛過(guò)去的2020年，房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂遭遇“重創(chuàng )”，面對動(dòng)蕩的內外部環(huán)境，下半場(chǎng)發(fā)力的各大房企又交出了怎樣的成績(jì)單?

　　據北京商報記者統計，在已披露2020年銷(xiāo)售數據的30家房企中，有26家完成了年度業(yè)績(jì)目標，有4家設定目標的房企并未達標。值得一提的是，受疫情影響，2020年各房企目標完成率情況普遍放緩，在所統計的30家房企中，“踩線(xiàn)”過(guò)關(guān)的房企達到1/3。

　　TOP 4俱樂(lè )部：兩家未完成

　　1月過(guò)半，各大房企紛紛公布了2020年全年銷(xiāo)售數據。北京商報記者梳理發(fā)現，在已披露2020年銷(xiāo)售數據的30家房企中，有26家完成了年度業(yè)績(jì)目標，時(shí)代中國、金地集團等屬于業(yè)績(jì)目標完成的優(yōu)等生。有4家設定目標的房企尚未達標，分別是中南建設、融創(chuàng )中國、碧桂園以及富力地產(chǎn)。

　　出乎意料，又在情理之中，TOP 4房企中有兩家未達成年度目標。融創(chuàng )中國公布的數據顯示，2020年其實(shí)現合同銷(xiāo)售額5752.6億元，去年初，融創(chuàng )中國定下全年銷(xiāo)售目標6000億元，這意味著(zhù)其2020年目標完成率約為95.88%。不過(guò)與2019年比，依然有3.4%的增長(cháng)。

　　同樣業(yè)績(jì)未達標的，還有常年高居榜首的碧桂園。自2018年開(kāi)始，碧桂園對外僅公布權益銷(xiāo)售數據，不再公布全口徑銷(xiāo)售額。

　　公開(kāi)報道顯示，2020年初，碧桂園集團總裁莫斌在談到業(yè)績(jì)目標時(shí)稱(chēng)，“對外不宣布，對內有集團的內控目標”。但根據2020年集團去化67%的目標推算，碧桂園2020年全年預計權益銷(xiāo)售金額約6074.22億元。而實(shí)際上，碧桂園2020年的權益銷(xiāo)售金額為5706.6億元。從權益銷(xiāo)售的角度來(lái)看，碧桂園僅完成了預期目標的93.95%。不過(guò)與2019年比，依然有3.3%的增長(cháng)。

　　另?yè)谌綑C構統計，碧桂園2020年全口徑銷(xiāo)售額鎖定在7888億元左右，仍穩坐地產(chǎn)榜單頭把交椅。

　　與融創(chuàng )中國和碧桂園相比，恒大2020年實(shí)現了7232.5億元的銷(xiāo)售額，目標完成率為111.27%;而萬(wàn)科并未設置全年業(yè)績(jì)目標，但與2019年同期相比，萬(wàn)科的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)實(shí)現了兩位數增長(cháng)。

　　第三方機構的數據顯示，房企TOP 3門(mén)檻已提升至7000億元，但北京商報記者注意到，業(yè)績(jì)門(mén)檻提升的背后，是“以?xún)r(jià)換量”的犧牲。以恒大為例，其2019年的銷(xiāo)售單價(jià)保持在1萬(wàn)元/平方米之上，但2020年其銷(xiāo)售單價(jià)已下降至8945元/平方米。碧桂園、萬(wàn)科以及融創(chuàng )中國等頭部房企的銷(xiāo)售單價(jià)也均出現了不同程度的下滑。

　　目標下調 踩線(xiàn)過(guò)關(guān)

　　受疫情影響，各房企在去年初均選擇了“保守”態(tài)度，2020年業(yè)績(jì)目標設定普遍謹慎。例如，遠洋集團2020年業(yè)績(jì)銷(xiāo)售目標設定為1300億元，這與2019年的1400億元相比下調了7%左右;新城控股2020年業(yè)績(jì)銷(xiāo)售目標為2500億元，較2019年的2700億元同樣下調約7%。

　　北京商報記者此前也做過(guò)統計，在35家公布業(yè)績(jì)目標的房企中，業(yè)績(jì)增速的平均值約為15%，整體表現趨緩。

　　但即便如此，各大房企的業(yè)績(jì)目標完成情況也并不盡如人意。在此次北京商報記者統計的30家房企中，目標完成率超過(guò)110%的房企僅有7家，此外有10家房企屬于“踩線(xiàn)”完成業(yè)績(jì)目標。

　　2020年全年，金科集團、正榮地產(chǎn)、遠洋集團、中國奧園、保利發(fā)展、中梁控股、旭輝集團、新城控股、合景泰富、世茂集團的銷(xiāo)售額分別為2233億元、1419億元、1310.4億元、1330億元、5028.48億元、1688億元、2310億元、2509.63億元、1036.08億元、3003.1億元。而它們的目標完成率超出部分多為小數值，例如遠洋集團2020年目標完成率為100.8%、中國奧園為100.61%、新城控股為100.39%等。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)分析稱(chēng)，疫情的影響只是一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到“低流量”時(shí)代。無(wú)論是外部市場(chǎng)環(huán)境，還是房企自身的體量規模，業(yè)績(jì)增速放緩未來(lái)將成為常態(tài)化。從目前的市場(chǎng)表現來(lái)看，各家房企已經(jīng)開(kāi)始由“量”轉“質(zhì)”，尤其是頭部房企表現更為強烈，中小房企的規模追求也越來(lái)越不平坦，未來(lái)它們的業(yè)績(jì)增幅也不會(huì )過(guò)于“高企”。

　　預測向好 融資收緊

　　雖有波折，2020年對于房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是豐收的一年。

　　克而瑞數據顯示，從全口徑銷(xiāo)售額來(lái)看，2020年千億房企數量達到43家，較2019年增加9家，其中包括龍光集團、新力控股、時(shí)代中國等。千億房企“上新”，再次證明市場(chǎng)的活力仍在。

　　2020年，百強房企各梯隊銷(xiāo)售金額入榜門(mén)檻同比持續提升。其中，TOP 10和TOP 30房企操盤(pán)金額門(mén)檻分別提升18.5%和16.8%至2404.2億元和1120億元。

　　“雖然市場(chǎng)層面向好，但關(guān)乎房企生存的命脈正在被收緊。”中國城市房地產(chǎn)研究院院長(cháng)謝逸楓表示，融資“三道紅線(xiàn)”疊加近期的房地產(chǎn)信貸集中度管理制度，中小房企的規模增長(cháng)已經(jīng)從源頭受到限制，未來(lái)的資源配置也只會(huì )向頭部集中，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化會(huì )持續加劇。

　　2020年12月31日，銀保監會(huì )、央行發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，分檔設立銀行的房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人按揭貸款余額占比兩個(gè)上限，對超過(guò)上限的機構設置過(guò)渡期，并建立區域差別化調節機制。

　　彼時(shí)有分析認為，上述政策會(huì )進(jìn)一步收緊房企融資端，而個(gè)人按揭貸款限制也會(huì )影響到房企銷(xiāo)售端，疊加“三道紅線(xiàn)”，這將是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調整。

　　貝殼研究院數據顯示，2018-2019年兩年房企償債規模成倍增長(cháng)，2020年償債規模約9154億元，同比增長(cháng)28.7%，2021年到期債務(wù)規模(不含2021年將發(fā)行的超短期債券)預計將達12448億元，同比增長(cháng)36%，歷史性突破萬(wàn)億大關(guān)，直達1.2萬(wàn)億元規模，房企償債壓力繼續攀升。

　　另一方面，房企融資持續分化，龍頭房企的融資優(yōu)勢凸顯，這之中有碧桂園2.7%的利率，也有上坤地產(chǎn)12.75%的利率。1月15日，上坤地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，將發(fā)行一筆1.85億美元1年期優(yōu)先票據，票面利率高達12.75%。

　　貝殼研究院高級分析師潘浩指出，融資收緊是所有房企的“必答題”，何去何從仍預留騰挪空間。從市場(chǎng)來(lái)看，短時(shí)間的債務(wù)壓縮是不現實(shí)的，但對于資本面較好的房企而言，機遇要大于挑戰，這無(wú)異于是一個(gè)擴大市場(chǎng)份額的機會(huì )。此消彼長(cháng)，未來(lái)的市場(chǎng)分化會(huì )進(jìn)一步加劇。