簽了買(mǎi)商鋪的合同，卻發(fā)現建的是車(chē)位;想要回購房款，開(kāi)發(fā)商卻提出用健康飲用水置換……近日，內蒙古呼和浩特市的多位業(yè)主向《經(jīng)濟參考報》記者反映了他們購房時(shí)的遭遇。內蒙古天地偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2011年開(kāi)發(fā)的商業(yè)樓項目，被業(yè)主們發(fā)現地下一層的商鋪已變?yōu)檐?chē)位和設備間，買(mǎi)了商鋪的800多位業(yè)主的上億元購房款打了水漂。開(kāi)發(fā)商還準備以“置換質(zhì)押”的方式將已售出的商鋪置換成“健康飲用水”，以求脫身。業(yè)主們維權無(wú)門(mén)，欲哭無(wú)淚。

　　地下商鋪變車(chē)位 上億元房款打水漂

　　2011年，內蒙古天地偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在呼和浩特市玉泉區南二環(huán)附近開(kāi)發(fā)了一處房地產(chǎn)項目，包括萬(wàn)象天地1期、2期和3期。其中萬(wàn)象天地3期被開(kāi)發(fā)商規劃建設為商業(yè)樓項目，有地上四層和地下二層。2018年，開(kāi)發(fā)商將該商業(yè)樓的地下一層以商鋪的形式對外銷(xiāo)售，吸引了不少消費者。

　　陳曉芳經(jīng)營(yíng)著(zhù)一家小飯館，每年光租金就要4萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本巨大。為了擁有自己的店面，陳曉芳于2019年1月全款購買(mǎi)了兩套萬(wàn)象天地3期地下一層的商鋪。

　　“當時(shí)買(mǎi)地下商鋪的錢(qián)也是東拼西湊的，有自己10萬(wàn)元的積蓄，網(wǎng)貸借了近11萬(wàn)元，向親朋好友借了5萬(wàn)元。幾年過(guò)去了，連商鋪的影子都沒(méi)見(jiàn)著(zhù)，現在每月要還2000多元的利息，還有房租要付，被壓得喘不過(guò)氣來(lái)。”陳曉芳說(shuō)。

　　當時(shí)陳曉芳被銷(xiāo)售廣告吸引，上面明確寫(xiě)著(zhù)：地下一層將引進(jìn)當地大型超市，超市周邊的一千多個(gè)商鋪將銷(xiāo)售，價(jià)格10萬(wàn)元左右。“當時(shí)鋪天蓋地都是這樣的宣傳廣告，我才全款買(mǎi)了商鋪，現在不僅沒(méi)有超市入駐，商鋪也一個(gè)都沒(méi)見(jiàn)著(zhù)。”

　　2018年，張成拿出攢了幾十年的養老錢(qián)買(mǎi)了四個(gè)商鋪，共計43萬(wàn)元。“誰(shuí)曾想到，兩年多過(guò)去了，不僅沒(méi)看到自己的商鋪，到住建部門(mén)查詢(xún)才發(fā)現，萬(wàn)象天地3期地下一層按規劃根本不是商鋪，而是車(chē)位和設備間，養老的錢(qián)就這樣打了水漂。”張成發(fā)愁地說(shuō)。

　　多位業(yè)主向《經(jīng)濟參考報》記者反映，他們在購買(mǎi)地下一層商鋪時(shí)，開(kāi)發(fā)商為業(yè)主提供了建設用地批準書(shū)、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證，并表示商品房預售許可證正在辦理當中，開(kāi)發(fā)商還提供了與大型超市的合作合同。

　　“商鋪購買(mǎi)合同上明確寫(xiě)道‘認購人認購的商鋪所在土地用途為商業(yè)，土地使用年限為40年’，開(kāi)發(fā)商還跟我們簽了一份商鋪委托管理經(jīng)營(yíng)合同，按照三年的期限租賃我們的商鋪，每年租金是購房款的7%、8%、9%，我們都相信這是真的就買(mǎi)了，其中還有很多外地的業(yè)主。”業(yè)主許強說(shuō)。

　　到了2020年底，業(yè)主們發(fā)現不但沒(méi)有大型超市入駐地下一層，開(kāi)發(fā)商也不再按時(shí)支付租金給業(yè)主，他們到住建部門(mén)查詢(xún)才得知，萬(wàn)象天地3期地下一層實(shí)為車(chē)位和設備間。

　　據記者采訪(fǎng)了解，有至少835戶(hù)業(yè)主購買(mǎi)了萬(wàn)象天地3期地下商鋪，金額總計約1.1億元。

　　“買(mǎi)房變買(mǎi)水” 消費者難維權

　　發(fā)現買(mǎi)商鋪被騙后，業(yè)主們開(kāi)始找開(kāi)發(fā)商維權。在今年春節過(guò)后，許多業(yè)主都收到了電話(huà)通知，告訴他們可以辦理退款，但條件是將商鋪置換成“健康飲用水”。

　　業(yè)主們告訴《經(jīng)濟參考報》記者，電話(huà)不是開(kāi)發(fā)商打來(lái)的，而是來(lái)自中農康養呼和浩特市萬(wàn)象天地水健康創(chuàng )業(yè)園項目部(簡(jiǎn)稱(chēng)中農康養公司)。電話(huà)中的工作人員告訴業(yè)主，完成置換有三個(gè)條件，一是將地下商鋪置換成價(jià)值1.5倍的“健康飲用水”，由中農康養公司分期兌換給業(yè)主;二是業(yè)主出“水站銷(xiāo)售股東5萬(wàn)元”，將地下商鋪換成樓上的商鋪;三是再給中農康養公司充值消費5萬(wàn)元。

　　業(yè)主王寧拿著(zhù)一份《萬(wàn)象天地商鋪置換質(zhì)押意向協(xié)議書(shū)》和記者說(shuō)，按照新協(xié)議要再出10萬(wàn)元換到樓上的商鋪，三年內由中農康養公司還完我們買(mǎi)地下商鋪的本金，要是到期沒(méi)有還清，樓上商鋪的產(chǎn)權就歸我們了。

　　“是誰(shuí)把我們的電話(huà)給了中農康養公司?為什么是由中農康養公司來(lái)還購房款?這個(gè)公司和開(kāi)發(fā)商又有什么關(guān)系?”這通電話(huà)給業(yè)主們帶來(lái)了一連串新的疑問(wèn)。王寧說(shuō)：“套路太深了，大家沒(méi)有答應這種解決方式，擔心再次被騙。”

　　記者向天地偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司核實(shí)“買(mǎi)房成買(mǎi)水”的置換方案，公司法人高鋒表示公司計劃采用此方案，但還沒(méi)有確定方案細節，并不承認業(yè)主手中的《萬(wàn)象天地商鋪置換質(zhì)押意向協(xié)議書(shū)》為其公司擬定的協(xié)議。

　　多次與開(kāi)發(fā)商協(xié)商無(wú)果，業(yè)主們先后到玉泉區興隆巷辦事處、玉泉區公安分局、玉泉區政府、呼和浩特市信訪(fǎng)局等部門(mén)反映問(wèn)題，但是問(wèn)題解決進(jìn)展緩慢。王寧說(shuō)：“目前只有呼和浩特市城市管理行政執法監察三支隊對開(kāi)發(fā)商進(jìn)行過(guò)行政處罰，因為開(kāi)發(fā)商在未取得商品房預售許可證的情況下，擅自將車(chē)庫以商鋪形式進(jìn)行銷(xiāo)售。”

　　玉泉區興隆巷辦事處主任郭文杰說(shuō)，辦事處先后在今年1月22日和3月10日召集業(yè)主代表與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，要求開(kāi)發(fā)商盡快全額退款，目前已退款52戶(hù)。

　　還有業(yè)主表示，2020年11月以來(lái)曾多次到玉泉區公安分局經(jīng)濟偵查大隊報案，但至今尚未立案。大隊教導員劉志高在接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，2021年元旦以后開(kāi)始陸續接到報案，經(jīng)偵大隊正在取證調查，目前由于證據不全，所以沒(méi)有立案。

　　截至記者發(fā)稿前，有部分業(yè)主置換了萬(wàn)象天地3期二三層的商鋪，并額外補了差價(jià)，而大部分業(yè)主表示希望開(kāi)發(fā)商盡快退錢(qián)。記者采訪(fǎng)了解到，目前天地偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已從過(guò)去的辦公地點(diǎn)搬走，業(yè)主們無(wú)法聯(lián)系到該公司工作人員。

　　北京市華聯(lián)律師事務(wù)所呼和浩特分所律師袁飛飛說(shuō)，內蒙古天地偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過(guò)程中，將地下一層車(chē)位和設備間虛構為商鋪，騙取消費者財物，構成合同詐騙罪;開(kāi)發(fā)商發(fā)布虛假廣告，利用虛假廣告，違法獲利1.1億多元，構成虛假廣告罪;同時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)在未取得預售許可證的情況下銷(xiāo)售所謂的商鋪屬于違規銷(xiāo)售。

　　歷史遺留問(wèn)題多 亟待從優(yōu)從快處理

　　近日，記者采訪(fǎng)了內蒙古天地偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司法人高鋒，談起虛假銷(xiāo)售，他也是“滿(mǎn)肚子委屈”，說(shuō)這是“沒(méi)辦法的選擇”。

　　高鋒說(shuō)，2011年玉泉區政府要對這一片地進(jìn)行棚戶(hù)區改造，公司是政府招商引資的企業(yè)?？蛇@片地的拆遷工作由原計劃的1年拖了7年，到2018才全部拆遷完成，期間還因政策變化讓工程暫停了3年，導致企業(yè)資金鏈斷裂。“為了盡快完成棚戶(hù)區改造，政府批準企業(yè)先建設再辦證。”高鋒說(shuō)，最初政府同意萬(wàn)象3期建設商業(yè)樓，所以企業(yè)是按照商品樓建設的，直到幾年后才發(fā)現這片土地性質(zhì)是住宅用地，不能建設商業(yè)樓項目。

　　記者了解到，2014年呼和浩特市政府批復將萬(wàn)象天地3期土地用地調整為商業(yè)用地，但萬(wàn)象天地3期整個(gè)地下室未被納入商業(yè)性質(zhì)。

　　內蒙古自治區房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)張慶輝說(shuō)，在過(guò)去一段時(shí)間，呼和浩特市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，在發(fā)展過(guò)程中，一些房地產(chǎn)項目存在未批先建、無(wú)證銷(xiāo)售、一房多賣(mài)等問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)的這些行為損害了購房者的權益。2017年以來(lái)，呼和浩特市委市政府著(zhù)力解決房地產(chǎn)行業(yè)遺留問(wèn)題。“在解決這些遺留問(wèn)題時(shí)，政府應尊重歷史和現實(shí)，在合法合規的前提下為房地產(chǎn)企業(yè)提供政策支持，也只有‘救活’這些房地產(chǎn)企業(yè)，才能保護老百姓的財產(chǎn)安全。”

　　內蒙古財經(jīng)大學(xué)財政稅務(wù)學(xué)院教授趙國玲說(shuō)：“為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，解決遺留問(wèn)題時(shí)政府各部門(mén)應通力合作，要根據各項目的具體問(wèn)題，采取不同的解決辦法，提高政府工作效率，推諉扯皮是不作為的表現。”她建議，政府部門(mén)的各項工作都要加強規范性，農村集體土地征收、土地出讓、城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及證照辦理、商品房預售等各項工作，都要在符合法律法規的框架下運行，這是避免房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象的基礎。

　　近年來(lái)，全國多地出現因商品房預售制產(chǎn)生的無(wú)法交房、偷工減料、“貨不對板”等現象。今年全國兩會(huì )期間，再次有全國政協(xié)委員建議取消商品房預售制度。

　　也有房地產(chǎn)專(zhuān)家認為，行業(yè)內出現各種亂象不全是預售制的問(wèn)題，也有監管缺失的責任。“對房地產(chǎn)行業(yè)要實(shí)行嚴格的監管政策。”趙國玲說(shuō)，房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)周期較長(cháng)，需要監管部門(mén)長(cháng)時(shí)間、全方位實(shí)施監管，保障房地產(chǎn)企業(yè)的各項工作都在陽(yáng)光下進(jìn)行，并實(shí)施嚴格的預防和懲戒措施，防患于未然。同時(shí)，社會(huì )各界作為監督者為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展保駕護航，既監督政府的各項工作，也要監督房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，利用各自的社會(huì )角色及大數據等技術(shù)開(kāi)展監督工作。本質(zhì)而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，整個(gè)社會(huì )都是受益者。(文中受訪(fǎng)業(yè)主均為化名)