“下架更好賣(mài)”
“客戶(hù)的系統是看不到這類(lèi)單價(jià)高的房子了，經(jīng)紀人可以看到。這類(lèi)房子恰恰是剛需學(xué)區房成交主力。”位于金融街片區學(xué)區房中介從業(yè)人員王莉(化名)對記者表示，“18萬(wàn)以上的房源，在西城區常見(jiàn)。要想上宏廟、實(shí)驗二小等優(yōu)質(zhì)小學(xué)，買(mǎi)一個(gè)1000萬(wàn)至1200萬(wàn)之間的開(kāi)間是最起碼的條件?？們r(jià)低對應單價(jià)肯定高，別說(shuō)18萬(wàn)，48萬(wàn)的房子也不是沒(méi)有。”
王莉向記者展示了她能看到、但客戶(hù)看不到的“天價(jià)”房源。記者看到，在西城區，單價(jià)在40萬(wàn)以上的房源并不少見(jiàn)。其中有一套房源僅有10平米，單價(jià)達到45萬(wàn)元以上。
“房子也是學(xué)區房，只不過(guò)是平房。跟普通商品房相比，平房在交易和后續上學(xué)方面有些麻煩和風(fēng)險，但是不影響成交。這種10平方米左右的房子，雖然沒(méi)有掛出來(lái)，但是只要手續齊全了，我們在朋友圈一轉發(fā)，立刻就被秒掉。”王莉介紹稱(chēng)。
圖片來(lái)源：中介內網(wǎng)
“不讓掛出來(lái)是建委規定的，但是不讓掛的這些房子，恰恰是學(xué)區房成交主力。過(guò)戶(hù)的時(shí)候，這類(lèi)房子是參考地區最低過(guò)戶(hù)指導價(jià)，因此貸款額度會(huì )受影響。目前只是不讓宣傳，不是不讓交易。外網(wǎng)掛出來(lái)的都是大戶(hù)型，客戶(hù)如果真想買(mǎi)，會(huì )找經(jīng)紀人問(wèn)有沒(méi)有小戶(hù)型，所以根本不愁賣(mài)。這種饑餓營(yíng)銷(xiāo)是倒逼的。不透明反而讓成交更快了。”一位從事學(xué)區房銷(xiāo)售多年的中介劉曉(化名)對記者表示。
價(jià)格仍在漲
有購房人士對記者爆料，2020年下半年簽約的西城月壇片區學(xué)區房，當時(shí)成交價(jià)(不含中介費、稅費)是750萬(wàn)，“目前已經(jīng)漲了80多萬(wàn)，也就半年多的時(shí)間。”
對此，西城區多個(gè)中介對記者表示，“西城區學(xué)位信息采集登記時(shí)間是每年的5月初，春節前后是成交旺季。2020年四季度到2021年一季度，學(xué)區房成交量都相對比較大。價(jià)格一直在漲。”
“目前最大的問(wèn)題是沒(méi)有房子，房源少導致一套一價(jià)，業(yè)主都想比之前一套賣(mài)得高，價(jià)格自然上來(lái)了。”走訪(fǎng)過(guò)程中，多個(gè)學(xué)區房中介對記者表示，“目前，西城學(xué)區房?jì)r(jià)格相比年前漲幅在5%左右。我們作為中介，也不想讓它漲。宣傳漲價(jià)現在對我們來(lái)說(shuō)風(fēng)險極大。但是不管說(shuō)不說(shuō)，目前都還是在漲。”
圖片來(lái)源：中介內網(wǎng)
炒作存在風(fēng)險
從監管角度看，包括上海、北京在內的多個(gè)熱點(diǎn)城市都對學(xué)區房進(jìn)行了嚴控。北京地區方面，近期，北京海淀區房管局聯(lián)合區市場(chǎng)監管局對上地、萬(wàn)柳等區域房屋交易中介機構加大執法檢查力度，對涉嫌炒作“學(xué)區房”概念、借機哄抬房?jì)r(jià)、代理未經(jīng)房主書(shū)面授權委托房源等違規行為進(jìn)行調查取證。海淀區房管局工作人員介紹，目前，區房管局已檢查中介機構門(mén)店134家，對存在違規行為的中介機構立案6件，停業(yè)自查2家，行政處罰2萬(wàn)元。篩查安居客、58同城、鏈家、我愛(ài)我家等網(wǎng)上房源發(fā)布信息1000余條，下架不實(shí)房源信息53條。下一步，海淀區將持續加大對中介行業(yè)的執法檢查力度，嚴懲違規交易行為，規范二手房市場(chǎng)交易秩序。
北京海淀區房管局介紹稱(chēng)，主要檢查是否存在炒作“學(xué)區房”概念、誤導欺騙購房者、借機哄抬房?jì)r(jià)等擾亂市場(chǎng)秩序行為。明確要求各家機構要嚴格按照“房住不炒”的要求，嚴格依法依規經(jīng)營(yíng)，同時(shí)做好正向宣傳引導，維護市場(chǎng)秩序。海淀區房管局提醒， 2019年1月1日后，在海淀區新登記并取得房屋不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)的住房用于申請入學(xué)的，將不再對應一所學(xué)校，實(shí)施多校劃片，并根據學(xué)位情況派位入學(xué)。
走訪(fǎng)過(guò)程中，記者也對這一內容進(jìn)行了詢(xún)問(wèn)。中介稱(chēng)，從學(xué)區改革時(shí)間看，東城是最早進(jìn)行多校劃片的，然后是海淀，再之后是西城。從東城和海淀前期表現看，雖然實(shí)行多校劃片增加了學(xué)區房的不確定性，但是基本還是就近原則。只有買(mǎi)了學(xué)校附近的房子，被相應的學(xué)校選中的概率才能增加。
此前，北京市住建委則發(fā)文制定了2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)執法檢查工作安排，將重點(diǎn)查處無(wú)證售房、不實(shí)宣傳、借學(xué)區房等炒作房?jì)r(jià)、發(fā)布虛假網(wǎng)絡(luò )房源等九個(gè)方面問(wèn)題。下一步，北京市住建委將繼續采取多種方式不定期開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)執法檢查，確保“十四五”開(kāi)局之年房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，助力實(shí)現“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”目標。
