“這房子沒(méi)法住人了。”望著(zhù)眼前交付不久的明發(fā)國際中心“公寓”，羅曉(化名)滿(mǎn)面愁容。
據羅曉介紹，在購房時(shí)，項目開(kāi)發(fā)商明發(fā)集團宣傳的通燃氣、民用水電，最終在交付時(shí)已全部化為泡影。與此同時(shí)，所謂的“挑高4.8米”實(shí)際凈得只有4.6米左右，開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售過(guò)程中卻通過(guò)“放大版”樣板間讓購房者產(chǎn)生錯覺(jué)。
記者調查發(fā)現，2017年以來(lái)，盡管南京市各部門(mén)針對“商改住”陸續出臺了4份規范文件，但明發(fā)集團等房企依舊游走在灰色地帶，頻打政策擦邊球，以至于當地不時(shí)陷入“公寓”產(chǎn)品“交付即維權”的怪圈。
在業(yè)內人士看來(lái)，“商改住”泛濫的根源在于南京商辦類(lèi)產(chǎn)品嚴重供大于求，商辦產(chǎn)品庫存難以消化。同時(shí)，因普通住宅銷(xiāo)售價(jià)格不斷提高，催生出了市場(chǎng)對小戶(hù)型、低總價(jià)公寓產(chǎn)品的大量需求，但開(kāi)發(fā)商為了促進(jìn)銷(xiāo)售往往會(huì )給出“通燃氣”等虛假承諾。
“想要解決‘商改住’違規亂象，需要多個(gè)部門(mén)共同研究?jì)蓚€(gè)問(wèn)題：如何加大小戶(hù)型公寓的供給?如何解決商辦產(chǎn)品嚴重供大于求的現狀?”南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)張輝表示。
“公寓”偽裝術(shù)
羅曉是陜西西安人，已在南京工作多年。兩年前，她在江北新區明發(fā)國際中心買(mǎi)下了一套47平方米的“公寓”，彼時(shí)單價(jià)近2萬(wàn)元/平方米。這和當時(shí)周邊普通住宅均價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米相比，價(jià)格并不便宜。
當時(shí)置業(yè)顧問(wèn)告訴羅曉，明發(fā)國際中心是南京市即將絕版的可通燃氣公寓，不僅包含民水民電，還擁有4.8米挑高，可做成“雙鑰匙”Loft。而且項目地處江北新區研創(chuàng )園，無(wú)論自主還是租賃在未來(lái)都有較好前景。
雖然交付時(shí)間比合同約定晚了近一個(gè)月，羅曉還是按捺不住入住新房的歡喜，但當她看到新房時(shí)卻大吃一驚。“廚房沒(méi)有燃氣管道，承諾的民水民電也變成了商用水電。最可氣的是，我們自行測量層高只有4.62米，個(gè)子稍高些的業(yè)主站在二樓隔層根本沒(méi)法站直。”羅曉說(shuō)。
3月18日，記者實(shí)地走訪(fǎng)明發(fā)國際中心發(fā)現，站在已交付“公寓”的二樓隔層，房頂密集分布著(zhù)數根緊貼頭頂的紅色消防管道;而在樣板間時(shí)，可以明確感覺(jué)到空間較為寬闊，站在隔層上距離天花板仍有超過(guò)20厘米的空間。
“我們當時(shí)看的樣板間展示有燃氣灶和鍋具，置業(yè)顧問(wèn)和中介發(fā)來(lái)的宣傳文字、圖片也都顯示會(huì )預留燃氣管道，并承諾保證民水民電。不然誰(shuí)會(huì )花這么高的價(jià)格買(mǎi)一間辦公房呢?”李進(jìn)(化名)反問(wèn)道。
據業(yè)主介紹，目前明發(fā)國際中心已有近八成的業(yè)主參與維權，總數近800人。
業(yè)主代表李進(jìn)曾就配套燃氣問(wèn)題與明發(fā)集團工程部工作人員交涉，但被告知：“小區里沒(méi)有燃氣管道的規劃，我們現在想補但沒(méi)有規劃做不了。后續如果規劃通過(guò)了，但燃氣管道要不要接入室內就是燃氣公司的事情了。”
“我們這個(gè)項目是不通燃氣的，目前維權業(yè)主都是另一家銷(xiāo)售代理公司接待的，他們是如何包裝宣傳的我就不得而知了。”在項目沙盤(pán)前，明發(fā)國際中心一位置業(yè)顧問(wèn)向記者強調。
在用電方面，早在2016年拿地時(shí)，南京供電公司浦口供電營(yíng)業(yè)部曾就明發(fā)國際中心供配電取費標準問(wèn)題給出書(shū)面回復稱(chēng)，土地性質(zhì)為商業(yè)，酒店式公寓執行相應的非居民照明電價(jià)，后期如有業(yè)主持房產(chǎn)管理部門(mén)出具的變更為居民住宅性質(zhì)的相關(guān)憑證，可直接辦理變更電價(jià)業(yè)務(wù)。
明發(fā)集團方面也表示，相關(guān)公寓的供電工程已裝表到位，現執行商業(yè)電價(jià);后期會(huì )和供電公司協(xié)商，爭取根據現場(chǎng)實(shí)際使用用途執行相應電價(jià)，并由物業(yè)統一收集資料、集中代辦。
但據業(yè)主介紹，明發(fā)集團直到現在仍未向供電公司提交任何材料和申請。
南京市江北新區市場(chǎng)監督管理局負責人向記者表示，目前，江北新區已就業(yè)主反映的明發(fā)國際中心問(wèn)題成立工作小組，由建設與交通局牽頭，市場(chǎng)監督管理局等多個(gè)部門(mén)協(xié)助處理。
不斷重復的營(yíng)銷(xiāo)套路
裝修華麗的樣板間，加上銷(xiāo)售人員的“花言巧語(yǔ)”，共同編織出了購房者對于“商改住”項目的幻想。
對于明發(fā)集團來(lái)說(shuō)，旗下產(chǎn)品已經(jīng)不是第一次出現類(lèi)似問(wèn)題。位于南京江北新區浦口萬(wàn)匯城地鐵站附近的明發(fā)財富中心，部分樓棟自2019年開(kāi)始陸續交房，直到收房時(shí)業(yè)主才發(fā)現房屋與當初置業(yè)顧問(wèn)口中介紹的“公寓”大相徑庭。
一位業(yè)主代表告訴記者，在購房時(shí)樣板房、宣傳單頁(yè)全部是按居住功能的公寓套型對外公開(kāi)宣傳銷(xiāo)售，而實(shí)際交付的房屋卻為“辦公”性質(zhì)，因此無(wú)法開(kāi)通燃氣。此外，盡管房屋配備了衛生間和煙道，但規劃圖紙上卻沒(méi)有。
明發(fā)銀河城也存在類(lèi)似問(wèn)題。購房時(shí)宣傳介紹均為4.8米挑高公寓，兼具住人、辦公雙重用途。但簽約時(shí)合同上的“房屋規劃用途”一欄為空白，之后置業(yè)顧問(wèn)以需要房產(chǎn)部門(mén)蓋章為由將合同拿走。但當業(yè)主幾個(gè)月后再次拿到合同時(shí)，房屋規劃用途一欄已變成“辦公”。
據當地業(yè)內人士介紹，近年來(lái)，南京因違規“商改住”引發(fā)的大規模維權不斷，常用“套路”主要是隱瞞辦公屬性;謊稱(chēng)可通燃氣、民用水電;以“挑高、層高、凈高”三組概念誤導購房者，“很多銷(xiāo)售人員在售房過(guò)程中往往會(huì )有意無(wú)意地模糊三者之間的概念”。
北京金訴律師事務(wù)所主任、北京市法學(xué)會(huì )不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì )理事王玉臣告訴記者，商改住是一種違法行為，我國任何土地、房產(chǎn)的用途都是有明確規劃的。不論是建設、銷(xiāo)售還是使用時(shí)，都必須符合其規劃用途。
“在商業(yè)用房相關(guān)設計規范中是不包括燃氣的，如果開(kāi)發(fā)商在商業(yè)用房安裝煤氣管道就構成違規建設。”王玉臣表示，“商改住”項目維權不斷的原因在于，開(kāi)發(fā)商為了促進(jìn)銷(xiāo)售將明明不能用于居住的房子，以居住名義銷(xiāo)售，并通過(guò)樣板間進(jìn)行誤導。“宣傳可以通燃氣、民用水電，實(shí)際卻做不到，這會(huì )構成虛假宣傳。”
二線(xiàn)城市商辦困局樣本
“南京‘商改住’項目層出不窮，主要還是商辦地塊供應嚴重大于需求，同時(shí)存在項目遠離地鐵站、周邊沒(méi)有商辦運營(yíng)氛圍和相應配套等規劃布局不合理現象。”張輝表示，所以“商改住”產(chǎn)品充斥市場(chǎng)也是市場(chǎng)倒逼的結果，成為了這類(lèi)產(chǎn)品去化銷(xiāo)售的一種突圍方式。
戴德梁行數據顯示，從2017年開(kāi)始，南京辦公產(chǎn)品空置率開(kāi)始迅速攀升，2018～2020年連續3年新增供應遠遠大于凈吸納量。截至2020年末，南京辦公市場(chǎng)存量約為189萬(wàn)平方米。其中，第四季度總凈吸納量錄得14706平方米，市場(chǎng)平均空置率在25.1%左右。
而當下出現維權的“商改住”項目，大多也是在2017年前后開(kāi)始對外出售的。為此，南京市對于違規“商改住”也出臺了多份規范文件。
例如，2017年3月，南京市規劃局、國土資源局、住房保障和房產(chǎn)局三部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)辦公等非住宅類(lèi)建筑項目管理的通知》，明確商業(yè)辦公類(lèi)非住宅類(lèi)建筑，其室內建筑功能除土地出讓合同約定可配建酒店式公寓外，其余一律不得標注酒店式公寓功能。此外，應嚴格按照規劃用途經(jīng)營(yíng)使用，不得擅自改變用途、不得利用層高加建隔層。
2021年3月10日，南京市規劃資源局、南京市城鄉建設委員會(huì )發(fā)布《既有建筑改變使用功能規劃建設聯(lián)合審查辦法》強調，未經(jīng)批準擅自將非住宅建筑改為住宅、酒店式公寓的，可直接不予受理施工許可、消防設計審查或消防驗收備案。
盡管禁令層層壓頂，但面對去化和利潤的雙重誘惑，南京違規“商改住”問(wèn)題依舊屢禁不止。
在王玉臣看來(lái)，對于開(kāi)發(fā)商違規“商改住”問(wèn)題，大多只是被定性為“虛假宣傳”，違法違規成本太低。政府監管執法力度還需要進(jìn)一步加強，不能讓開(kāi)發(fā)商借此違規獲得高額利益。
“近幾年，上海市通過(guò)嚴格的規范和執法，現在違規‘商改住’問(wèn)題已不多見(jiàn)，但一線(xiàn)城市的做法對于南京這樣的二線(xiàn)城市并不完全適用。”張輝指出，一線(xiàn)城市的商辦市場(chǎng)更為發(fā)達，類(lèi)似南京等二三線(xiàn)城市如果完全效仿上海市的做法，對于當地的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也將造成毀滅性的打擊。
張輝認為，解決違規“商改住”問(wèn)題的關(guān)鍵還是要圍繞市場(chǎng)需求來(lái)供應土地，逐漸讓商辦市場(chǎng)的供求變得更加均衡，而不是導致市場(chǎng)有大量庫存需要消化。規劃部門(mén)也應該好好研究市場(chǎng)，不能不顧市場(chǎng)、脫離市場(chǎng)進(jìn)行規劃，規劃的地段、指標等都要更加合理。
