隨著(zhù)老齡化社會(huì )的到來(lái)，傳統的養老方式亟待創(chuàng )新，由此出現了“以房養老”等新探索，但該模式尚未正式推廣，卻已有不少不法分子聞風(fēng)而至。2月24日，最高人民法院發(fā)布老年人權益保護十大典型案例，其中就包括居住權保護、老年人理財、以房養老等多方面內容。“以房養老”騙局為何頻發(fā)？為何試點(diǎn)多年仍難以推進(jìn)？北京商報記者采訪(fǎng)了多位專(zhuān)家，探索“以房養老”困局。
變身“套路貸”
在最高法發(fā)布的案例中，高某訴劉某、龍某確認合同無(wú)效糾紛案頗具典型性。2016年，高某經(jīng)人介紹參加“以房養老”理財項目，與王某簽訂《借款合同》，約定王某出借220萬(wàn)元給高某，高某將案涉房屋委托龍某全權辦理出售、抵押登記等。
但此后，龍某作為高某的委托代理人為案涉房屋辦理了抵押登記，并出賣(mài)給劉某。劉某再次為房屋辦理抵押登記，登記的抵押權人為李某。王某、龍某、李某等人在本案交易期間存在大額、密集的資金往來(lái)。
北京市朝陽(yáng)區人民法院認為，王某、龍某等人存在十分密切的經(jīng)濟利益聯(lián)系，相關(guān)五人系一個(gè)利益共同體，就案涉房屋買(mǎi)賣(mài)存在惡意串通，應當認定龍某代理高某與劉某就案涉房屋訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
“各方惡意串通造成委托人利益受損的行為違反了《民法典》合同篇的相關(guān)規定。該民事行為無(wú)效。”曉德律師事務(wù)所主任陳文明向北京商報記者解釋稱(chēng)，一般而言，在以房養老理財騙局中，行為人之間的惡意串通行為具有較強的隱蔽性，原告難以提供有力的證據予以證明。以房屋作為抵押物的民間借貸合同非常多見(jiàn)，這也是近年來(lái)屢禁不絕的“套路貸”中的一個(gè)典型套路。
除了將房屋抵押進(jìn)行借貸，中國政法大學(xué)金融學(xué)教授胡繼曄也告訴記者，部分養老機構以銷(xiāo)售虛構的養老公寓、養老山莊，或者以返本銷(xiāo)售、售后返租、約定回購等方式銷(xiāo)售養老公寓、養老山莊;或者以入住老年公寓后給予優(yōu)惠打折、不入住給予高于銀行利息分紅的方式非法吸收公眾資金。
最高法認為，此類(lèi)“套路貸”難以根除的原因之一，是行為人常常在法律空白或者規定不明確的領(lǐng)域，利用老年人性格特點(diǎn)以及尋求投融資渠道的迫切心理，披上“迷惑外套”變裝成“以房養老”理財項目，進(jìn)而非法占有老年人房產(chǎn)。
推行困境
“以房養老”也被稱(chēng)為“反向抵押貸款”，是指老年人將擁有產(chǎn)權的住房抵押給銀行或特定的金融機構，以取得貸款用于養老。老年人在世時(shí)仍保留房屋居住權，去世后則以住房還貸。該模式在國外已經(jīng)較為成熟，在國內也早已開(kāi)啟試點(diǎn)。
“因人口政策影響，目前獨生子女養老負擔過(guò)重是現實(shí)情況。積極應對人口老齡化已經(jīng)成為國家的一項長(cháng)期戰略任務(wù)。”最高法民一庭主審法官王丹在發(fā)布會(huì )上表示。一對年輕夫妻需要贍養4個(gè)老人的情況比較普遍，家庭贍養負擔過(guò)重，國家養老同樣面臨較大負擔，創(chuàng )新養老模式成為當務(wù)之急。
2013年，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，提出要開(kāi)展老年人住房反向抵押養老保險試點(diǎn)。2014年6月，中國保監會(huì )就發(fā)布了《中國保監會(huì )關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養老保險試點(diǎn)的指導意見(jiàn)》，自2014年7月1日起至2016年6月30日止在北京、上海、廣州、武漢試點(diǎn)實(shí)施老年人住房反向抵押養老保險。2018年8月，“以房養老”開(kāi)啟全國試點(diǎn)。
“以房養老”模式給“名下有房產(chǎn)、手中無(wú)現金”的老年人養老提供了一種全新的思路。從設計初衷來(lái)看，“以房養老”模式兼具現實(shí)的必要性和理論的可行性。但從實(shí)際推行結果來(lái)看，截至全國試點(diǎn)前夕，僅有幸福人壽一家保險公司開(kāi)展了該項業(yè)務(wù)。數據顯示，四年來(lái)，幸福人壽累計承保僅139單(99戶(hù))，簽約意向客戶(hù)201單(141戶(hù))。此后幾年，也未有完全成功的案例，甚至逐漸成為犯罪分子最?lèi)?ài)的“幌子”。
“以房養老”為何叫好不叫座？資深保險行業(yè)從業(yè)者劉偉告訴北京商報記者，以房養老這種模式試點(diǎn)已久，但鑒于我國的實(shí)際情況，房產(chǎn)作為家庭主要資產(chǎn)更傾向于傳承，目前老年人的接受度仍比較低。
陳文明認為，“以房養老”模式的推行缺乏相關(guān)法規政策配套。“目前我國該領(lǐng)域法律法規一片空白。一是土地70年產(chǎn)權，70年后相關(guān)權利的處理方法尚無(wú)明確規定;二是稅收問(wèn)題。我國物業(yè)稅、遺產(chǎn)稅政策未出臺，房產(chǎn)稅全國如何征收尚未明確，這些都會(huì )對‘倒按揭’等產(chǎn)品的定價(jià)以及開(kāi)展以房養老的意愿產(chǎn)生影響;三是拆遷問(wèn)題。城市化進(jìn)程中的大量拆遷以及地方政府規劃的重新布局，都會(huì )引發(fā)拆遷費補償不足、地價(jià)下跌等問(wèn)題。”
同時(shí)，市場(chǎng)環(huán)境尚不成熟。“房產(chǎn)價(jià)格不穩定，波動(dòng)風(fēng)險較大，我國房地產(chǎn)評估體系不健全;保險業(yè)誠信建設滯后，對以房養老這種長(cháng)期性業(yè)務(wù)開(kāi)展不利;資本市場(chǎng)也不成熟，如我國金融衍生品市場(chǎng)剛起步，尚無(wú)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，保險公司無(wú)法通過(guò)二級市場(chǎng)融資來(lái)分散風(fēng)險，個(gè)人理財產(chǎn)品售前咨詢(xún)機制不完善等等。在風(fēng)險控制上，如長(cháng)壽風(fēng)險、道德風(fēng)險等，難度也都比較大。”陳文明說(shuō)。
尚需引導
雖然推行遇阻，但養老問(wèn)題終需答卷。“以房養老”作為一種政策構想，能否配以成熟的執行環(huán)境，依舊值得期待。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)也認為：“后續其實(shí)還是可以去創(chuàng )新，尤其是養老地產(chǎn)、大健康、大資管等領(lǐng)域可以合作，真正形成企業(yè)新的模式。當然這中間一定要警惕各類(lèi)非法集資等現象，法律風(fēng)險也需要提示到位。”
“其實(shí)我身邊就有老年人是買(mǎi)了這個(gè)保險的，但實(shí)際上保險公司每個(gè)月返還的金額還是有限的。未來(lái)這個(gè)事情要想推進(jìn)的話(huà)，首先受眾要更明確，法制環(huán)境得優(yōu)化。我建議可以通過(guò)技術(shù)手段提前介入，保護老年人的合法權益。比如相關(guān)的材料、數據，可以通過(guò)區塊鏈進(jìn)行上鏈，防止房屋產(chǎn)權被層層套貸。”中國人民大學(xué)助理教授王鵬也建議道。
在避免把“以房養老”作為幌子套路貸方面，陳文明建議，在對套路貸采取刑事手段打擊的同時(shí)，亦應進(jìn)一步完善民間借貸、擔保等法律規范，規制投融資領(lǐng)域亂象，讓行為人無(wú)路可套，維護當事人的合法財產(chǎn)權益。同時(shí)也提醒公眾，還需時(shí)刻保持理性和冷靜，審慎選擇投融資渠道，以免落入請君入甕的套路之中。
“未來(lái)，包括以房養老、居家養老、旅居養老都是可以探索的方式，但需要一個(gè)過(guò)渡的階段。”劉偉建議，對于消費者要做好教育引導，對以房養老還是要與傳統理財產(chǎn)品區隔開(kāi)來(lái)，同時(shí)相關(guān)部門(mén)對于準入機構要進(jìn)行嚴格審核。
